【正文】 但在實際工作中,尤其在社區(qū)建設(shè)工作中,兩者又存在著無法分開的聯(lián)系。而業(yè)主 大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序的維護(hù),是出于私法上的自我管理的目的進(jìn)行的,不具備國家權(quán)力機構(gòu)所具有的強制管理的手段,因此,決定的范圃與程度都是有限的。第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作 , 共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。超出法定范圍從事活動,業(yè)主大會、業(yè)主委員會很容易背離其成立的宗旨。包括業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期 , 正副主任的配置等。這些主要內(nèi)容有 :1. 業(yè)主大會的議事方式。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時,對已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示,自愿接受業(yè)主公約的約束。在違約責(zé)任中還要明確解決爭議的辦法,如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等,業(yè)主不服調(diào)解和處理的,可過訴訟渠道解決。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的到 定 。[釋義] 本條是對業(yè)主公約的內(nèi)容和法律效力的規(guī)定。根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定,業(yè)主委員會一般有一定的任期,在任期內(nèi)需要技人一定的精力,工作內(nèi)容瑣碎,只有具有很強的責(zé)任意識,業(yè)主委員會委員才能克服困難履行職責(zé)。業(yè)主委員會的各項任務(wù)最終要依靠其委員來具體執(zhí)行,因此業(yè)主委員會委員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主大會的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。因此,本款規(guī)定業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾 紛的調(diào)解。等等?？陀^上,物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進(jìn)行。這種模式有別于過去多數(shù)地方實行的單純的業(yè)主委員會制度。做好業(yè)主大會會議記錄的職責(zé)由業(yè)主委員會來承擔(dān)。在住宅小區(qū)內(nèi),物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)中社區(qū)服務(wù)的主要實現(xiàn)方式,從便于居民委員會對業(yè)主大會的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,促進(jìn)兩者相互配合、相互協(xié)助的角度出發(fā),應(yīng)當(dāng)建立兩者間必要的溝通機制。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議 , 應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。第一款規(guī)定了業(yè)主大會會議的兩種類型。 2/3 以上投票權(quán)數(shù)的通過已經(jīng)代表了絕大多數(shù)業(yè)主的共同意志與共同利益。代理人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)在業(yè)主大會會議上行使業(yè)主的權(quán)利,視同業(yè)主本人行使權(quán)利。召開業(yè)主大會一般采用召集全體業(yè)主開會集體討論的形式。第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。等等。( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度為了保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動規(guī)范進(jìn)行,物業(yè)管理保證和諧的物業(yè)管理秩序的形成,業(yè)主大會有權(quán),也有必要制定、修改一些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。這種聘用制有助于建立良好的物業(yè)管理市場競爭機制。( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會產(chǎn)生,對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。[釋義]本條是對業(yè)主大會職責(zé)的規(guī)定。其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。值得注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定方式?！稐l例》允許業(yè)主根據(jù)自身的實際情況,決定是否采用業(yè)主大會這種管理形式。[ 釋義 ] 本條是對業(yè)主大會如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)確定方式的規(guī)定。還有過去零星插建的舊住宅或其他房屋建筑,其設(shè)施設(shè)備與緊鄰的其他物業(yè)關(guān)聯(lián)性很強,若單獨實行物業(yè)管理,不是侵占相鄰物業(yè)業(yè)主的利益,就是成本太高,浪費資源,難以運轉(zhuǎn)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。第二款規(guī)定了業(yè)主大會的宗旨。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。( 六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)除以上義務(wù)外 , 業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。( 三 ) 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的,代表了全體業(yè)主的共同意志,符合業(yè)主的共同利益,理應(yīng)得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有:(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約,業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù) :（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下,為了保證房屋的維修和正常使用,依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有,其是否完好,運行是否正常,不僅關(guān)系到相鄰物業(yè),整幢樓,甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用,關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔 案材料。有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利 :（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù)。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責(zé)。本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進(jìn)的 管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 )。 這一名稱符合國際慣例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見認(rèn)為,《條例》應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理條例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。 同時《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項交易。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。 強調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。從《條例》的規(guī)定來看,也確實是這么做的。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)。在近一個月的意見征求期間,國務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見。近幾年來,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》( 國發(fā) [1998]23 號)、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ( 建設(shè)部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會、建設(shè)部計價費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建設(shè)部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設(shè)部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設(shè)部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》( 建設(shè)部建住房 [1999] 246 號 ) 等。據(jù)統(tǒng)計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過 230 萬?？倓t在整個《條例》中起著非常重要的作用, 學(xué)習(xí)和掌握《條例》, 首先應(yīng)該理解和領(lǐng)會總則條文所體現(xiàn)的精神。　　作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī) , 《條例》第一條開宗明義, 將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運而生。對于這些問題應(yīng)該說與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。2002 年 3 月, 國務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎(chǔ)上, 經(jīng)過反復(fù)論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) ?！稐l例》的立法目的,可以從三方面理解 :首先,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動, 來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定?！稐l例》調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理這種方式。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來自于合同。除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)項目(第四十四條)。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。有意見認(rèn)為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理條例。《條例》最終采納了第二種意見。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容?？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個平等的民事主體。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問題?！踞屃x ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進(jìn)步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。[ 釋義 ] 本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。需要說明的是,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運行機制做了明確的規(guī)定。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,物業(yè)實際上指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 .業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責(zé),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地,與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割,業(yè)主對擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分,不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。有對物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利。( 六 ) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。( 二 ) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等事項, 事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。它是確保物業(yè)管理正常運行的必要前提,是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與業(yè)主生活相關(guān)服務(wù)所收取的費用。有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務(wù)。只要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的合法的物業(yè)所有人均享有參加業(yè) 主大會,對物業(yè)共同事項進(jìn)行管理的權(quán)利。