【正文】 PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理。這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識。實質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 )。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理活動,本質(zhì)上是一項民事法律活動。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來進行。《條例》之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時,存在種種弊端。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時,業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護。通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。對一些服務(wù)項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。與本條規(guī)定相呼應(yīng),《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)方式以及必須按照招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法, 依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。傳統(tǒng)觀念認為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術(shù)含量不高的行業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進的 管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。在物業(yè)管理實踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經(jīng)濟和社會效果。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點與需求采用個性化管理模式,通過防護系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。在網(wǎng)絡(luò)信息時代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實,網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實之間將變得越來越密不可分。本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。各地可以根據(jù)實際情況制定相應(yīng)的鼓勵政策和措施,促進物業(yè)管理企業(yè)進行創(chuàng)新,促進物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體。本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責(zé)。根據(jù)《條例》的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法(第四十→條),配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費 (第四十三條),會同國務(wù)院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。各地物業(yè)管理主管機構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。根據(jù)《條例》的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會( 第十條 )、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)?！稐l例》第四十條規(guī)定國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法 。第四十 六條規(guī)定有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。第五十四條規(guī)定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類 共同事務(wù)作出決定。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起 到重要的作用。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利 :（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù)。( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權(quán) 。{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 。{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。業(yè)主 是一個從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是物業(yè)的主人。但由于我國實行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。(四)參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán)業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責(zé),有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議。有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由。有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進行監(jiān)督。有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔 案材料。有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下,依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行使用。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下,為了保證房屋的維修和正常使用,依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有,其是否完好,運行是否正常,不僅關(guān)系到相鄰物業(yè),整幢樓,甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用,關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。如在物業(yè)受到侵害時,有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利。有為維護業(yè)主合法權(quán)益進行投訴和控告的權(quán)利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù) :（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。( 三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。( 五 ) 按時交納物業(yè)服務(wù)費用 。[釋義] 本條是對業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行義務(wù)的規(guī)定。業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有:(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約,業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則,它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力,每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。為了維護這種共同利益,業(yè)主大會可能制定或者授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度,要求全體業(yè)主共同遵守。( 三 ) 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的,代表了全體業(yè)主的共同意志,符合業(yè)主的共同利益,理應(yīng)得到全體業(yè)主的共同遵守。( 四 ) 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金專項維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳納專項維修資金的義務(wù)。( 五 ) 按時交納物業(yè)服務(wù)費用物業(yè)服務(wù)費用是服務(wù)合同約定的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為,應(yīng)當(dāng)遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t。( 六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)除以上義務(wù)外 , 業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。有裝飾裝修房屋時向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務(wù)。有維護物業(yè)的使用安全和美觀的義務(wù)。 等等。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。第一款明確規(guī)定了業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空體業(yè)主組成。業(yè)主大會是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在構(gòu)成、權(quán)利歸屬及使用上不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的。因此業(yè)主大會應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。第二款規(guī)定了業(yè)主大會的宗旨。業(yè)主大會成立后,業(yè)主將主要通過業(yè)主大會這一機制實現(xiàn)對全體業(yè)主共同利益事項的決定和管理。業(yè)主通過一定程序成立業(yè)主大會,其目的就是要通過它代表自己行使管理共同物業(yè)的權(quán)利,就是要通過它維護自己在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。另外,業(yè)主大會只能代表本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,而不能代表該物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主,將業(yè)主大會的活動范圍限定在其所屬的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以防止業(yè)主大會從事與本物業(yè)管理區(qū)域無關(guān)的物業(yè)管理事項,有利于保障全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。[釋義]本條是對物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的規(guī)定。由于在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地在構(gòu)造和權(quán)利歸屬上的整體性,本款規(guī)定一個物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。目前,我國絕大多數(shù)物業(yè),特別是新建物業(yè),都有規(guī)劃、土地等部門的批準(zhǔn)文件,其占用土地的四至界限是明確的,附屬設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)是清晰的,一般情況下不需要再劃分物業(yè)管理區(qū)域。還有過去零星插建的舊住宅或其他房屋建筑,其設(shè)施設(shè)備與緊鄰的其他物業(yè)關(guān)聯(lián)性很強,若單獨實行物業(yè)管理,不是侵占相鄰物業(yè)業(yè)主的利益,就是成本太高,浪費資源,難以運轉(zhuǎn)。在實踐中,物業(yè)管理區(qū)域有的按照一個自然的街坊、有的按照一個封閉的小區(qū)、有的按照建筑物的規(guī)模大小等來劃定,包括居住區(qū)、大廈區(qū)、工業(yè)區(qū)等。第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的技票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。[ 釋義 ] 本條是對業(yè)主大會如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)確定方式的規(guī)定。對此款應(yīng)從以下幾個方面來理解 :1. 業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 7 條規(guī)定:公有住宅出售率達30%或者新建商品房出售率達50%或者住宅出售已滿兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門會同建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會的及時成立,但這忽略了業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主利益的性質(zhì),理應(yīng)由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設(shè)單位和政府部門對業(yè)主大會的不正當(dāng)?shù)母深A(yù),應(yīng)當(dāng)將成立業(yè)主大會的權(quán)利交由業(yè)主自己來行使?！稐l例》允許業(yè)主根據(jù)自身的實際情況,決定是否采用業(yè)主大會這種管理形式。由于業(yè)主大會的成立關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,甚至關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會穩(wěn)定,因此,業(yè)主大會的成立活動應(yīng)當(dāng)接受政府部門的指導(dǎo)。4. 業(yè)主大會成立時應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第二款規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定方式。值得注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定方式?！稐l例》實施以前,我國有些地方在業(yè)主的投票權(quán)數(shù)的計算方式上主要有兩種做法:一是根據(jù)住宅套數(shù)確定,如按一戶一票的方式。根據(jù)住宅套數(shù)確定投票權(quán)數(shù),優(yōu)點是對于同一類型的物業(yè)便于計算,容易操作,但缺點是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現(xiàn)和保護。有的地方針對不同的物業(yè)類型分別采取這兩種方式,如《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定