【正文】 召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)?！　〉谑鶙l　　住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按套計(jì)算，每套住宅計(jì)一票?！　〉谑邨l 　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！　〉谑藯l 　　業(yè)主大會會議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)工作需要，可以聘請1名執(zhí)行秘書?！　〉诙畻l 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，并履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定；　?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議；　　（三）按照業(yè)主大會的決定定期以書面形式，向業(yè)主、業(yè)主大會通報(bào)物業(yè)服務(wù)情況和業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動(dòng)經(jīng)費(fèi)使用情況；　?。ㄋ模┦軜I(yè)主、業(yè)主大會委托，通過招投標(biāo)或者其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄎ澹┝私鈽I(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。┙M織實(shí)施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；　　（八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。　　業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的行為。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：　?。ㄒ唬I(yè)主大會成立情況材料；　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域基本情況材料；　?。ㄈI(yè)主委員會選舉辦法，業(yè)主委員會組成人員情況材料及身份證明；　?。ㄋ模┕芾硪?guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則?！　〉诙l內(nèi)容包括：　　（一）各種會議的書面材料；　　（二）業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案材料；　　（三）物業(yè)服務(wù)合同；　　（四）業(yè)務(wù)往來材料；　?。ㄎ澹┚S修資金使用情況材料； 　?。I(yè)主委員會認(rèn)為需要存檔的其他材料。業(yè)主委員會換屆改選時(shí)，應(yīng)當(dāng)將檔案資料移交至下一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，按期進(jìn)行換屆改選。在此期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。 業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用、有關(guān)人員津貼等，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，也可以向有關(guān)管理部門報(bào)告，請求處理。第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場所明示?！　〉诙邨l　　職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務(wù)保證金?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)保證金后，市、縣（市）物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)服務(wù)保證金交納證明。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)行政主管部門審查核實(shí)后，扣減物業(yè)服務(wù)保證金，并依法對受侵害的業(yè)主給予補(bǔ)償。　　第三十條有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　?。ǘ┙邮軜I(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并向接受服務(wù)的業(yè)主收取約定的費(fèi)用；　　（三）選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)。　　第三十二條第四章 前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)尚未召開首次業(yè)主大會會議之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)?！　￠_發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，承諾的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用必須明確告知業(yè)主（物業(yè)買受人）?！　〉谌臈l 　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨(dú)立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋?！　∥飿I(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲藏間等。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途?！　〉谌鍡l 　　第三十六條臨時(shí)管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！　∨R時(shí)管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力?！　〉谌邨l 　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的市、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門備案：　?。ㄒ唬┡c物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；　?。ǘ┱袠?biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；　?。ㄈ┱袠?biāo)文件；　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　〉谌藯l　　市、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設(shè)單位出具《實(shí)施物業(yè)管理證明》?！　〉谌艞l　　評標(biāo)委員會由開發(fā)建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設(shè)單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 下列物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：　?。ㄒ唬┩稑?biāo)截止之日，投標(biāo)人少于3個(gè)的；　?。ǘ┙ㄖ娣e小于4萬平方米（含本數(shù)）多層住宅物業(yè)；　　（三）建筑面積小于2萬平方米（含本數(shù)）的高層住宅物業(yè)。 開發(fā)建設(shè)單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門申請確認(rèn)物業(yè)服務(wù)用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)：　?。ㄒ唬┮?guī)劃圖紙；　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；　?。ㄈ杜R時(shí)管理規(guī)約》；　　（四）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求；　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他材料?！　〉谒氖l 　　（一）《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》；　?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)保證金交納證明；　?。ㄋ模┪飿I(yè)專項(xiàng)維修資金代交代收保證書。　　第四十三條 　　第四十四條　　開發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議之日起30日內(nèi)，向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓冉ㄔO(shè)部門核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)2％的標(biāo)準(zhǔn)，向市、縣（市）物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)維修保證金，存入指定銀行，作為保修期內(nèi)屬于建設(shè)單位物業(yè)質(zhì)量責(zé)任的維修費(fèi)用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位必須選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位移交本條例第四十四條規(guī)定的資料。 物業(yè)服務(wù)管理　　第四十七條 　　第四十八條不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日；　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還業(yè)主；　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對方?！　I(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。