西安市物業(yè)管理?xiàng)l例年最新修訂(已修改)
2025-04-30 01:05 本頁面
【正文】 西安市物業(yè)管理?xiàng)l例第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本條例。第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第四條 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則。鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。第五條 市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、園林、公安、價(jià)格、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照其法定職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。第九條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，建筑物規(guī)模，社區(qū)建設(shè)等因素，具體劃分原則如下：（一）物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定；（二）分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（三）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理。本條例實(shí)施前已實(shí)際形成的獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。第十條 新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理房屋銷售許可證前，應(yīng)當(dāng)向所在地區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合下例情形之一的，可以設(shè)立業(yè)主大會： （一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積50%以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后15日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。第十二條 業(yè)主大會籌備組由5至9人組成。其中，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表3至7名?；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提名，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7日。半數(shù)以上業(yè)主對提名提出異義的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新提名。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需的資料。第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首屆業(yè)主大會召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核定業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專有部分面積、物業(yè)總建筑面積；（四）擬定業(yè)主委員會委員選舉辦法；（五）確定業(yè)主委員會委員候選人；（六）首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會會議召開的15日前，將前款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首屆業(yè)主大會。首屆業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組自行終止。 第十五條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。第十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)占半數(shù)業(yè)主參加。業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。一個(gè)業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明其所有的專有物業(yè)建筑面積。采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或其委托的社區(qū)居委會現(xiàn)場監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推
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