【導(dǎo)讀】和工作環(huán)境，制定本條例。本條規(guī)定了制定物業(yè)管理條例的目的。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。主的合法權(quán)益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此，《物業(yè)管理條例》。物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的合。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關(guān)政策法規(guī)，運用現(xiàn)代。并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報告并討論重大管理事項。

　　

【正文】 國物業(yè)管理法規(guī)立法不予采用。普通多數(shù)同意的決議方式，用于普通事項的決議，是指出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及所持有復(fù)有物業(yè)的建筑面積比例的合計超過總數(shù)的半數(shù)，該次業(yè)主會議即有決議能力，會議的決議經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)過半數(shù)或投票權(quán)過半 數(shù)的同意后即可生效行之?！疤貏e多數(shù)同意的決議方式”，指對涉及業(yè)主群體重要事項，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計均達到或超過特定的界線，該次業(yè)主會議方有決議能力，會議的決議須經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)及其所持有物業(yè)建筑面積比例均達到占總數(shù)的特定較高額度之同意，才能生效施行。 條例對業(yè)主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。并且對它們適用不同的表決規(guī)則。對于一般決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上 通過，即“普通多數(shù)同意方式”。而對于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。同時，應(yīng)當(dāng)注意的是，這兩種決定的計算投票權(quán)的基準(zhǔn)是不同的。對于一般決定，是與會業(yè)主的所持投票權(quán)為依據(jù)，而對于特殊決定，是以全體業(yè)主的投票權(quán)為依據(jù)。這是因為，特別多數(shù)同意的決議方式，指對涉及業(yè)主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。 條例規(guī)定了特殊決定的事項，主要是涉及業(yè)主群體的重要事項：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理 企業(yè)、專項維修資金和續(xù)籌方案的決定。 (五 )業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會的決定雖然并非經(jīng)過全體業(yè)主的一致同意，甚至還會遭到個別業(yè)主的反對，但是只要業(yè)主大會的決定符合法律法規(guī)的規(guī)定，并遵循了業(yè)主公約的議事規(guī)則，這樣的決定就對全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式 第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 【釋義】 本條規(guī)定了 業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議可以稱為例會，指應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主大會會議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。除了定期會議之外，在一定條件下可以召開臨時會議。條例規(guī)定，經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。因此，業(yè)主可以提議召開臨時會議。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集、組織召開。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，有義務(wù)組織召開臨時大會。但是 ，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開臨時大會。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時會議： (1)發(fā)生重大事故有及時處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會請求時； (2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況。 業(yè)主大會召開的通知和會議記錄 第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。 (一 )召開 業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。之所以規(guī)定事先通知的義務(wù)，是因為這有助于業(yè)主作好準(zhǔn)備工作。 (二 )住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時具有準(zhǔn)政府機構(gòu)的性質(zhì)。依據(jù)我國《城市居民委員會組織法》之規(guī)定，居民委員會的主要任務(wù)有： (1)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家政策，維護居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護公共財產(chǎn) ，開展多種方式的社會主義精神文明建設(shè)活動； (2)辦理本居民地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動設(shè)施的興建等； (3)調(diào)解居民糾紛； (4)協(xié)助維護社會治安； (5)協(xié)助人民政府或它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟以及青少年教育工作。 從以上規(guī)定可以看出，居民委員會的職責(zé)包含對社區(qū)的管理。因此條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)的居委會。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第 8條規(guī)定，“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。”這種職責(zé)是代表業(yè)主團體實施私權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理行為，而不應(yīng)承擔(dān)公權(quán)性質(zhì)的社區(qū)管理義務(wù)。 (三 )業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 業(yè)主大會會議記錄是業(yè)主大會會議情況的書面記載。在記錄中，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明會議的時間、場所、議事的內(nèi)容和結(jié)果等。會議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員的簽名。會議記錄應(yīng)當(dāng)妥善的加以保存。 業(yè)主委員會的地位和 職責(zé) 第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)： (一 )召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； (二 )代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (三 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (四 )監(jiān)督業(yè)主公約的實施； (五 )業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主委員會的地位和職責(zé)。 (一 )業(yè)主委員會的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè) 管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實行業(yè)主集體事務(wù)民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會性自治組織。業(yè)主委員會由業(yè)主會議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項工作，但必須對業(yè)主大會會議負責(zé)并報告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會必須服從業(yè)主大會會議，受業(yè)主大會會議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會會議的法律地位。 業(yè)主委員會應(yīng)有以下特點： 應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會負責(zé)。因此，業(yè)主委員會也應(yīng)由業(yè)主大會來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。 ，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項中。業(yè)主委員會不能進行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營活動，不是一個以經(jīng)營為目的的實體。同時，業(yè)主委員會也不應(yīng)從事與物業(yè)管理無關(guān)的非經(jīng)營性活動。 和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會負責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。同樣，業(yè)主委員會也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。而且，業(yè)主委員會維護的應(yīng)是業(yè)主的合法權(quán)益，其所有的行為、決策都應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)。對于業(yè)主委員會而言，其代表的雖是業(yè) 主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。 登記。對業(yè)主委員會進行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。業(yè)主委員會并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織。 (二 )業(yè)主委員會的性質(zhì)。 業(yè)主委員會的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，對業(yè)主委員會法律性質(zhì)的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重要的意義。根據(jù)各地不同做法，對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，主要有兩種不同的意見： 。 此種意見認為，業(yè)主委員會是社會團體法人，完全獨立于各個業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，也就是說，業(yè)主委員會能有自己完全獨立的意志，可根據(jù)自己的獨立意志獨立行事。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。 。 在此種觀點中，一般也并不認同業(yè)主委員會是社會團體的一種。其理由為雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門作出，即此登記為行政登記而非民事登記。 實際上，條例并 沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對業(yè)主委員會的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起 30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主委員會，其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。業(yè)主委員會是經(jīng)過當(dāng)?shù)胤?地戶主管部門的登記，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的組織，是一個常設(shè)的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)。 (三 )業(yè)主委員會的職責(zé)。 根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會的職責(zé)如下： 。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。 。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施。 。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。這些職責(zé)可以包括：提議職責(zé)，向業(yè)主會議提出有關(guān)業(yè)主 共同事務(wù)的建議 (議案 )，向物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)機關(guān)、單位 (包括受托的物業(yè)管理企業(yè) )反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責(zé)，代表本委員會轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主掌管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護事務(wù)以及組織開展自治公益活動，依法維護自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；財經(jīng)職責(zé)，負責(zé)物業(yè)復(fù)有合屬部分的收益、專用基金及其他自治公益活動經(jīng)費和辦公經(jīng)費的收支、保管和使用；合同職責(zé)，代表全體業(yè)主負責(zé)訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同和其他為增進業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，組織和督促全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主積 極履行合同義務(wù)和行使合同權(quán)利；審議職責(zé)，根據(jù)業(yè)主會議的授權(quán)，審議決定無需提交業(yè)主會議表決的事項，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，財務(wù)預(yù)算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)督職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會議、受托物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門和社會的監(jiān)督；執(zhí)行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主會議決議和本委員會的決議，負責(zé)實施自治管理紀律措施；公告職責(zé)，實行自治事務(wù)公開制度，提出 及公告應(yīng)向業(yè)主們公開的本委員會工作事務(wù)報告、會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項，并保證公布內(nèi)容的真實性和接受業(yè)主、相關(guān)人的查詢；協(xié)助職責(zé)，協(xié)助有關(guān)部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、社會服務(wù)工作和文明建設(shè)工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾紛關(guān)系；保管職責(zé)，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會議記錄、物業(yè)管理委托服務(wù)合同等文件，保管本委員會辦公物品；告訴職責(zé)，代表業(yè)主集體向有關(guān)行政主管部門檢舉、揭發(fā)、控告本自治轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨立參與訴訟活動，可以獨立 充任原告或被告。 業(yè)主委員會的登記備案制度 第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 【釋義】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。 (一 )業(yè)主委員會的產(chǎn)生。 條例規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會不是一個獨立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因 而業(yè)主委員會的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會的委員。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項業(yè)主委員會的決議對其影響也最為顯著。業(yè)主委員會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當(dāng)具有代表性。因此，組成業(yè)主委員會科學(xué)而公正的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個體為單位來決定。