【正文】 決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定?；诖隧椓x務(wù)，各 業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費及維修、保險等款項，并應(yīng)準(zhǔn)時交付。各業(yè)主處置其所有的單元時，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。業(yè)主大會在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同時，由于我國在市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務(wù)更是一個新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機構(gòu)的設(shè)置在實踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 (2)不具體核算每個業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量大小。例如， 2021年 8 月 3 日，上海市房屋土地資源管理局出臺的《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》中關(guān)于業(yè)主的表決權(quán)采用的計算方法是：“居住房屋按套計算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積計算， 100平方米以上的每 100 平方米一票， 100 平方米以下的，每證一票。例如廣西采取了以建筑面積計算的方式。從理論 上講，業(yè)主會議對業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機制，在業(yè)主團(tuán)體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會議職權(quán)的行使也有一定的范圍。業(yè)主大會有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實 體 (即業(yè)委會 )的組成人員。在業(yè)主大會召開例會時，業(yè)主委員會應(yīng)該進(jìn)行總結(jié)，作出工作報告，將其所進(jìn)行的各項自治管理工作向業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的報告，對財務(wù)狀況進(jìn)行匯總說明，并應(yīng)接受業(yè)主的質(zhì)詢，作出回答?？傊飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。 (一 )業(yè)主大會會議召開的方式。 召開業(yè)主大會時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項的決議 。業(yè)主會議的決議方法，各國立法都實行“多數(shù)決定”原則，但又主要有“普通多數(shù)同意方式”、“特別多數(shù)同意方式”和“一致同意方式”三種決議方法。同時，應(yīng)當(dāng)注意的是，這兩種決定的計算投票權(quán)的基準(zhǔn)是不同的。經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集、組織召開。 (一 )召開 業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。 從以上規(guī)定可以看出，居民委員會的職責(zé)包含對社區(qū)的管理。會議記錄應(yīng)當(dāng)妥善的加以保存。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。同樣，業(yè)主委員會也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。根據(jù)各地不同做法，對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，主要有兩種不同的意見： 。涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。 。 【釋義】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。因此，組成業(yè)主委員會科學(xué)而公正的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個體為單位來決定。 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 。 實際上，條例并 沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過對業(yè)主委員會的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。 (二 )業(yè)主委員會的性質(zhì)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會負(fù)責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會由業(yè)主會議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項工作，但必須對業(yè)主大會會議負(fù)責(zé)并報告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會必須服從業(yè)主大會會議，受業(yè)主大會會議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會會議的法律地位。在記錄中，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明會議的時間、場所、議事的內(nèi)容和結(jié)果等。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。條例規(guī)定，經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式 第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。對于一般決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上 通過，即“普通多數(shù)同意方式”。 召開業(yè)主大會的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項的決議。條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。為便于業(yè)主會議處理新出現(xiàn)的重大問題，對業(yè)主會議的職權(quán)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會議對這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會行使物業(yè)管理自治職權(quán)的權(quán)利，同時也應(yīng)該監(jiān)督、審核、評議其行使職權(quán)的狀況，進(jìn)而決定 是否延長其任期或行使撤換其成員的權(quán)利。業(yè)主委員會是一個業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機構(gòu)。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的職責(zé)。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、 住宅套數(shù)等因素確定。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 8 條、《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 7 條之規(guī)定。 (1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來計算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個表決權(quán)。這主要是因為有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時，如果法律強制設(shè)立業(yè)主大會顯得并不必要。業(yè)主大會的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護(hù)。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。” (二 )業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 (一 )業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。 業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項義務(wù)。 業(yè)主的義務(wù) 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： (一 )遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī) 章制度； (三 )執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； (四 )按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； (五 )按時交納物業(yè)服務(wù)費用； (六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟上的合法運作。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。 參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第 2 條第 2 款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。 ，可以分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。 ?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù) 責(zé)管理。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。 (4)理財方法，包括： 全面經(jīng)濟核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。 第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達(dá)到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益 (即社會效益和企業(yè)效益 )是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。 要實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學(xué)方法等等。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段等，去實施硬件 (如房屋、設(shè)備與設(shè)施等 )和軟件 (如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等 )的科學(xué)管理，通過內(nèi)部不同層次的管理活動，進(jìn)而達(dá)到科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實現(xiàn)管理現(xiàn)代化，從而不斷提 高物業(yè)服務(wù)水平。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各 自的權(quán)利義務(wù)。正是因為市場競爭機 制對于解決代理關(guān)系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場化對物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。在物業(yè)管理市場上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。 【釋義】 本條規(guī)定了國家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場競爭機制。 (三 )物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： (1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所 有。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。因此，《物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例 )的出臺就具有極為重要的意義。來源于： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售 問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引 更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟和社會生產(chǎn)力。 業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。其他如保密條款、違約責(zé)任、續(xù)約條件與方法、爭議的解決等等。 物業(yè)管理企業(yè)的方式 —— 市場競爭機制 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業(yè)管理市場上的競爭。在經(jīng)濟信息流通率越高的地方，聲譽與現(xiàn)實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。 (1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競爭，通過招標(biāo)一投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會的聘請。 物業(yè) 管理作為我國新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。 第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。 為實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應(yīng)從以下幾個方面人手： ，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。 第二，小區(qū)物業(yè)管理組 織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗收標(biāo)準(zhǔn)，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。 (3)物資