【正文】 、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 同時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，有權(quán)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。自治管理規(guī)約的訂立，是 以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會議依據(jù)一定程序、運用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用范圍和組織紀律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計算，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會對業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。 本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 (3)每個業(yè)主享有相同的表決權(quán)。它 是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對業(yè)主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應(yīng)在 1： 500 地形國土予以注記。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。自然街 坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。業(yè)主大會也不同于地方政府所設(shè)立的專門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。其成員在機構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主作為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物 業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的 權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進行。詳述如下： 。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。 (2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。最終能促進物業(yè)的管理與發(fā)展。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體 制 ,設(shè)置和選擇管理組織機構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。 【釋義】 本條是關(guān)于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應(yīng)社會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質(zhì)量”，或者說，聲譽所反映的實際情況的準確程度。這不僅使其管理難以達到專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的要求，如果長期下去，還會因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)定期報告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。 關(guān)于物業(yè)管理的基本內(nèi)涵可從以下幾個方面作出分析： (一 )物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。 隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。 根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個方面： (一 ) 規(guī)范物業(yè)管理活動。 目前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省 (市 )物業(yè)管理條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。 【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。 物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。 (2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提 供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物 ，而市場經(jīng)濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用 某一物業(yè)管理公司。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因所在。 (2)確立價格機制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。物業(yè)管 理現(xiàn)代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。 第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場經(jīng)濟的發(fā)展要求的。 以上三個標準主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來衡 量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。 采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。 物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關(guān) 第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。根據(jù)實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理 部門應(yīng)指房管局?！睆倪@點看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進行，如： (1)竣工驗收。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 這類區(qū)分根據(jù)不同的標準 有不同的分法。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項提出建議。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。 。 (2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。根據(jù)我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效 力的審計證明。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)?；诠怖妫瑯I(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公 共利益都有加以維護，不得侵害的義務(wù)。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。 業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治 管理轄區(qū) (亦即特定物業(yè)管理區(qū)域 )內(nèi)全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會自治機構(gòu)，又是各業(yè)主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權(quán)力機關(guān)。業(yè)主大會的成員是作為物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應(yīng)做任意改動。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套 數(shù)等因素確定。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。全體業(yè)主可以隨時決定物業(yè)管理的有關(guān)問題，這樣即節(jié)約了時間和精力，也減少了不必要的開支。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計算，我國香港地區(qū)的《建筑物管理條例》第 39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計算方式主要為不分面積大小的“一 權(quán)一票”。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主會議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認的業(yè)主會議對其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán)限。選舉出業(yè)主委員會的組成人員是業(yè)主大會的一項重要職權(quán)，行使好這一職權(quán)，認真推選出真正能維護業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有保障。業(yè)主大會行使監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利，一般是采取聽取業(yè)主委員會工作報告的方式。例如：物業(yè)的大修及公用設(shè)備或設(shè)施的更新大修； 建造新的公用設(shè)施，如噴泉、娛樂室等；電力增容；鋪設(shè)新的線路；其他需要業(yè)主分攤費用的事項；業(yè)主委員會的經(jīng)費籌集方式、來源和標準；業(yè)主委員會成員是否獲取報酬，酬金標準、來源；大型活動的開展等等。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力。 (三 )業(yè)主參加大會的方式。因而，業(yè)主大會決議的形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計將直接影響到?jīng)Q議的合理性、 代表性和科學(xué)性。而對于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。因此，業(yè)主可以提議召開臨時會議。 【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動設(shè)施的興建等； (3)調(diào)解居民糾紛； (4)協(xié)助維護社會治安； (5)協(xié)助人民政府或它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟以及青少年教育工作。會議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員的簽名。 業(yè)主委員會應(yīng)有以下特點： 應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護的是全體業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。 業(yè)主委員會的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，對業(yè)主委員會法律性質(zhì)的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重要的意義。業(yè)主委員會雖然在選舉之日起 30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會的主體資格的確定。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。