【文章內(nèi)容簡介】 主委員會應(yīng)當配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。 ? 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責。召開業(yè)主（代表）大會，業(yè)主委員會應(yīng)當告知社區(qū)居民委員會并聽取其建議，會議作出的決定應(yīng)當書面告知社區(qū)居民委員會。 ? 第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。 第三章 前期物業(yè)管理 ? 第二十七條 新建住宅區(qū)應(yīng)當實行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當報所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。 ? 前期物業(yè)管理招投標辦法由市人民政府制定。 ? 第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分： ? （一）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍確定為一個物業(yè)管理區(qū)域； ? （二）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域 。 ? （三）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與該住宅區(qū)確定為一個物業(yè)管理區(qū)域； ? （四）已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 ? 物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見后 ,會同城市規(guī)劃行政管理部門確定。 ? 第二十九條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 ? 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 ? 臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。 ? 第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。 ? 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。 ? 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當預(yù)留端口，具備正常使用功能。 ? 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。 ? 第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號 。在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。 ? 物業(yè)服務(wù)用房面積不計入分攤公用建筑面積。 ? 物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。 第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù) ? 第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。 ? 從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 ? 第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供下列基本服務(wù)項目： ? （一）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作； ? （二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作； ? （三）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進行日常養(yǎng)護； ? （四）對物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護。 ? 物業(yè)服務(wù)的具體項目和服務(wù)程度，按照合同約定。當事人就人身、財產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當在合同中另行約定。 ? 第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為： ? （一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途； ? （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益； ? （三）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營； ? （四）物業(yè)服務(wù)合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財物、資料； ? （五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為； ? （六）擅自停水停電； ? （七）其他嚴重損害業(yè)主權(quán)益的情形。 ? 第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。 ? 第三十六條 前期物業(yè)合同期滿后業(yè)主委員會仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。 ? 前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會召開并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 ? 第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在合同到期的三個月前書面通知業(yè)主委員會，同時報告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門。 ? 物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主（代表）大會沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。 ? 第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主（代表）大會同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。 ? 因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當提前三個月書面通知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 ? 第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公開、合理和質(zhì)價相符的原則。 ? 前期物業(yè)服務(wù)收費按照招投標確定的標準收取。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)收費標準根據(jù)業(yè)主（代表）大會決定，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 ? 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標準以及收費辦法應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施經(jīng)營收支情況，