【文章內容簡介】 主大會，重新選舉業(yè)主委員會。 　　業(yè)主委員會成員出缺，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會成員經遞補仍少于五人的，應當及時組織召開業(yè)主大會進行補選。 　　第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉新一屆業(yè)主委員會。逾期未換屆的，占總人數百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到申請后三十日內，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。 　　原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會產生之日起十日內，將其保管的物業(yè)檔案、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 　　第三十六條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。 　　第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四章 前期物業(yè)管理第三十八條 新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)銷售前，參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規(guī)約示范文本擬訂臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。 　　首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。 　　第三十九條 物業(yè)中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招標投標。 　　對于物業(yè)中有住宅的預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；對于物業(yè)中有住宅的現售項目，建設單位應當在物業(yè)銷售前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。 　　投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。 　　第四十條 建設單位應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在簽訂后十五日內報物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。 　　業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。 　　第四十一條 建設單位應當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同提供給物業(yè)買受人，并予以說明。 　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。 　　第四十二條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。 　　出售物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔；前期物業(yè)服務合同未約定物業(yè)服務收費標準的，由建設單位承擔。 　　第四十三條 物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內無償配置。 　　物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。 　　市和區(qū)、縣（自治縣）規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時，按前兩款的規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關資料，房地產行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房位置。建設單位在銷售商品房時，應當公布物業(yè)服務用房的位置和面積。 　　物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，用作從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。 　　房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時，應當在房地產登記簿中注明物業(yè)服務用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權查詢。 　　第四十四條 前期物業(yè)服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交物業(yè)檔案，并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料： 　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； 　　（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。 　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會。第五章 物業(yè)管理服務第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動應當具備相應資質。 　　從事物業(yè)服務的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 　　第四十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。 　　提倡業(yè)主通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。 　　第四十七條 業(yè)主委員會應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并移交物業(yè)檔案。 　　物業(yè)服務合同需經業(yè)主大會審議通過。在提交業(yè)主大會審議前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見。 　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同訂立或者變更之日起十五日內，報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 　　第四十八條 業(yè)主委員會在與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同時，對物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務事項應當包括下列主要內容： 　?。ㄒ唬┕灿貌课弧⒐灿性O施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理； 　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內安全措施的建立、公共秩序的維護； 　?。ㄈ┕灿芯G地、花木等的養(yǎng)護與管理； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生的維護； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務收費標準； 　?。┢渌飿I(yè)服務內容。 　　物業(yè)服務合同只能約定屬于民事服務內容的事項，不得約定由物業(yè)服務企業(yè)行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。 　　法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 　　第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法履行合同，按照國家和本市有關物業(yè)管理的技術標準和行業(yè)規(guī)范提供專業(yè)化的服務，不斷提高管理和服務水平。 　　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當樹立既為全體業(yè)主服務，也為每一個業(yè)主服務的觀念，不得侵犯或者越權限制業(yè)主權利。 　　物業(yè)服務企業(yè)應當接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和有關行政管理部門的監(jiān)督管理。 　　第五十條 行政管理部門不得委托物業(yè)服務企業(yè)實施行政管理事項。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門的行政管理職責，但應當協(xié)助行政主管部門行使管理職責。 　　第五十一條 物業(yè)服務企