【文章內(nèi)容簡介】 務合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。　　前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。　　經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會履行職 責，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告；具備成立業(yè)主大會條件滿一年仍未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報請縣(市)區(qū)人民政府批準，委 托物業(yè)所在地居(村)民委員會履行職責，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告?！　∈芪械木?村)民委員會履行以下職責：　　(一)向業(yè)主報告物業(yè)管理的實施情況；　　(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務合同；　　(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；　　(四)組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用；　　(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費；　　(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；　　(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；　　(八)業(yè)主委員會應當履行的其他職責?！　〉谑鶙l　居(村)民委員會應當自接受委托之日起三十日內(nèi)，持以下材料向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案：　　(一)同意接受委托的聲明；　　(二)制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約；　　(三)居(村)民委員會委員的基本情況。　　材料齊備的，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門應當當場予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設行政部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所。第二項、第三項內(nèi)容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)?！　〉谑邨l　業(yè)主發(fā)現(xiàn)受委托居(村)民委員會的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，提議居(村)民委員會審議決定是否終止其物業(yè)管理職責，并依法追究其責任：　　(一)不履行物業(yè)管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的；　　(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；　　(三)收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；　　(四)向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的；　　(五)牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務的其他利益的；　　(六)有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；　　(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責的?！　【?村)民委員會審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責時，應當允許其申辯，允許業(yè)主旁聽，并將審議過程及結(jié)果記錄存檔。　　第十八條　受委托居(村)民委員會應當積極推動業(yè)主大會成立工作。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行組建業(yè)主委員會或者繼續(xù)由居(村)民委員會履行職責。業(yè)主委員會成立后，居(村)民委員會應當主動與其進行物業(yè)管理交接工作?！　〉谑艞l　業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者受委托居(村)民委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督?！　∈芪芯?村)民委員會工作經(jīng)費的收支情況應當同時接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督?！　〉诙畻l　業(yè)主應當向為其提供服務的業(yè)主委員會成員、受委托的居(村)民委員會委員提供勞動報酬，具體標準及支付方式等事項由業(yè)主大會決定?！　〉诙粭l　物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人?！　∥飿I(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益?！　∥飿I(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。第五章　物業(yè)管理服務　　第三十七條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專項服務，但不得將物業(yè)服務合同約定的主要部分或者全部委托或者轉(zhuǎn)移給他人。因全部委托或者轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。　　第三十八條　選聘物業(yè)服務企業(yè)時，提倡采用公開招投標。業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。　　物業(yè)服務合同應當對雙方權(quán)利義務、物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專項維修資金的使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。　　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，聽取業(yè)主意見?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)項目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政部門將備案材料抄送物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?！　〉谌艞l　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供質(zhì)價相符的服務?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當由具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任?！　〉谒氖畻l　物業(yè)服務實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量相適應的原則?！　∑胀ㄗ≌?含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據(jù)物業(yè)建設條件、服務等級、服務標準、服務成本等情況分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價?！　∥飿I(yè)服務收費實行政府定價、政府指導價的，由價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。　　第四十一條　物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會收取?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同中約定的服務事項、服務質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業(yè)服務費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督?！　嵭形飿I(yè)服務酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況；實行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務的，可以另行收費?！　〉谒氖l　業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定及時足額交納物業(yè)服務費?！　I(yè)主未依照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期交納。　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費等事項引起相關爭議的，人民法院或者仲裁機構(gòu)應當及時受理。　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結(jié)清相關費用，受讓人應當將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會?！　〉谒氖龡l　供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位接管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備后，應當與最終用戶簽訂服務合同，并向最終用戶收取有關費用。　　任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據(jù)雙方約定向物業(yè)服務企業(yè)支付相關費用?！　〉谒氖臈l　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主委員會并進行公示。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。　　第四十五條　物業(yè)服務合同期滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；一方不續(xù)約的，應當在合同期滿三個月前