【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接手續(xù)。交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公示。第三十六條（物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容）　 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:（一）物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；（三）雙方的權(quán)利義務(wù)；（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)要求；（六）物業(yè)服務(wù)用房；（七）住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用；（八）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；（九）合同的期限、變更和解除；（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第三十七條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約規(guī)定）　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規(guī)定:（一）按照物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，并進(jìn)行巡查、監(jiān)督；（三）定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）維護(hù)管理車輛停放、通行秩序；（六）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運(yùn)等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入住宅區(qū)開展服務(wù)，并提供便利；（七）對(duì)住宅區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖、消防通道等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常安全巡查，制定自然災(zāi)害、停水停電、消防安全等應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；（八）接受社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。第三十八條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；（二）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；（三）擅自中斷供水、供電、供氣、供熱；（四）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（五）以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量；（六）未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，向其他單位和個(gè)人透漏業(yè)主、物業(yè)使用人信息；（七）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)；（八）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主、物業(yè)使用人權(quán)益的行為?！〉谌艞l（聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)）　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該住宅區(qū)全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。第四十條（物業(yè)服務(wù)費(fèi)） 　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價(jià)格行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)不得擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式。第四十一條（物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)義務(wù)人及服務(wù)費(fèi)的交付）　 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以通過上門催交、在住宅區(qū)顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟。經(jīng)判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。第四十二條（安全服務(wù)責(zé)任） 　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M(jìn)出住宅區(qū)的外來(lái)人員和車輛，并定時(shí)對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行巡邏。住宅區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。第四十三條（物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度）　 住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)部門報(bào)告:（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定；（四）住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件；（五）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。第四十四條（專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理）　 新建住宅區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)建設(shè)、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照供給進(jìn)戶、一戶一表，共有部分獨(dú)立計(jì)量的方式配置。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備日常巡查、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確巡查、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對(duì)其巡查、維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作進(jìn)行監(jiān)督。第四十五條（專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取費(fèi)用規(guī)定） 　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶服務(wù)并收取費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，并支付一定的代收服務(wù)費(fèi)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、受委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁代收服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電費(fèi)用不得改變政府定價(jià)，不得以停水、停電等方式迫使業(yè)主交納除水、電費(fèi)以外的其他費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第四十六條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或者選聘） 　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出住宅區(qū)，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公告，并書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知對(duì)方當(dāng)事人。第四十七條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出及交接義務(wù)） 　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)撤出住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會(huì)履行下