【文章內(nèi)容簡介】 理區(qū)域的業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（四）被依法追究刑事責任的。第十八條 業(yè)主委員會委員職務(wù)根據(jù)本條例第十六條、第十七條規(guī)定終止的，業(yè)主大會應(yīng)當依照其議事規(guī)則的規(guī)定及時補選缺額。第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會應(yīng)當在每年三月底前公布上一業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當在每年三月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一工作情況，并通報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)。第三章 前期物業(yè)管理第二十一條 本條例所稱的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當依照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售（預(yù)售）物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，并在物業(yè)銷售（預(yù)售）五日前向轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。臨時管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位銷售（預(yù)售）物業(yè)時，應(yīng)當公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門處理。市物業(yè)主管部門應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)單位選用。第二十四條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。市人民政府可以根據(jù)物業(yè)交付前物業(yè)管理的實際需要，制定前期物業(yè)服務(wù)費支付的具體管理辦法。物業(yè)交付后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，業(yè)主應(yīng)當依照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標準向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納前期物業(yè)綜合服務(wù)費；依照規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的，前期物業(yè)綜合服務(wù)費標準應(yīng)當依照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；尚未交付給物業(yè)買受人或者尚未出售的物業(yè)，其前期物業(yè)綜合服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已依照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序；（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)物業(yè)主管部門做好業(yè)主大會的成立工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限內(nèi)派遣專業(yè)人員進入施工現(xiàn)場，提供前期物業(yè)服務(wù)。第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交法律、法規(guī)規(guī)定的有關(guān)資料。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將資料移交給業(yè)主委員會。第二十八條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示；有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。專業(yè)單位接收后，應(yīng)當及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，依照有關(guān)規(guī)定在企業(yè)成本中列支。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。業(yè)主委員會應(yīng)當及時了解業(yè)主對物業(yè)管理的意見和建議，并將業(yè)主提出的意見和建議及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)服務(wù)職責。第三十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督，并聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應(yīng)當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況；實行包干制收費方式的，應(yīng)當公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)上一的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以答復(fù)和說明。業(yè)主委員會或者十名以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當作書面答復(fù)和說明；業(yè)主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。第三十二條 業(yè)主應(yīng)當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時足額交納物業(yè)服務(wù)費。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，可以向當?shù)厝嗣裾暾埼飿I(yè)服務(wù)費補貼，補貼的具體對象及標準由各縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定。業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納；業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行催交。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，無正當理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行催交。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當事人應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算有明確約定；受讓人應(yīng)當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)后三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：（一）對預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費和其他公共物業(yè)經(jīng)費按實結(jié)算，多收的部分應(yīng)當依照合同的約定予以退回；（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其他財物。物業(yè)服務(wù)合同提前解除的，依照合同的有關(guān)約定辦理。第三十五條 轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會公開。第五章 物業(yè)使用與維護第三十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，依照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當遵守管理規(guī)約。管理規(guī)約應(yīng)當對下列事項作出約定：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護；（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗的裝修和戶外設(shè)施的安裝規(guī)范；（五）維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；（六）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類規(guī)定費用的方式；（七）違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：（一）違法改變物業(yè)的使用用途；（二）違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物；（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施；（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或者從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；（五）損壞公共綠化、園林設(shè)施；（六）任意棄置垃圾；（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（八）在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼；（九）制造噪聲干擾他人正常生活；（十）違反規(guī)定停放車輛；（十一）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當及時告知規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、城管、工商、環(huán)保等相關(guān)行政部門，并提供相關(guān)證明材料，配合相關(guān)行政部門依法及時予以處理。業(yè)主、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。第三十八條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝修的禁止行為和是否需要報送備案等事項書面告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或者改正的，應(yīng)當及時報請相關(guān)行政部門依法處理。第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的停車需要。車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位應(yīng)當向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車庫、車位。為了保證車庫、車位的充分利用，業(yè)主要求承租空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租（停車）收費的標準由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。第四十條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，業(yè)主委員會可以申請公安部門協(xié)助劃定小區(qū)內(nèi)地面停車位和行車路線，公安部門應(yīng)當予以配合。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。第四十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標準收取停車費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將停車費單獨列賬，獨立核算。除維護車輛停放場地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會的決定，將停車費用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。業(yè)主委員會應(yīng)當對停車費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，應(yīng)當向全體業(yè)主開放，不得設(shè)置專用停車位。建設(shè)單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位收取的停車費，應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定，用于人民防空工程設(shè)施的日常維護管理和停車管理的必要支出。具體收費標準由價格主管部門會同物業(yè)、人防主管部門制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理地下人民防空工程設(shè)施的，應(yīng)當做好平時的維護管理工作，確保人民防空工程設(shè)施處于良好狀態(tài)。第四十三條 大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進入住宅小區(qū)。進入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當遵守下列規(guī)定：（一）慢速通行，遇到行人和非機動車應(yīng)當避讓；（二）禁止鳴號；（三）在依法設(shè)置或者劃定的車庫、車位內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)；（四）停放期間防盜報警器應(yīng)當使用靜音，防止發(fā)生噪音。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告公安等有關(guān)部門；公安等有關(guān)部門應(yīng)當依法及時予以處理。第六章 物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金第四十四條