【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理區(qū)域。對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。第四十五條〔物業(yè)管理區(qū)域劃分程序〕 新建建設項目擬實行物業(yè)管理的，建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，持建設項目規(guī)劃設計方案向區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。第二節(jié) 前期物業(yè)管理第四十六條〔前期物業(yè)管理〕前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。第四十七條〔前期物業(yè)服務企業(yè)選聘〕建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。第四十八條〔招投標時限〕 建設單位采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照下列規(guī)定時限完成招投標工作：（一）現(xiàn)售商品房項目在出售前三十日完成；（二）預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。第四十九條〔前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約備案〕 建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。建設單位應當在銷售物業(yè)前制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約應當遵守本條例第十九條第一款和第三款的規(guī)定，并與前期物業(yè)管理合同一并報送物業(yè)所在地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十條〔臨時管理規(guī)約公示和承諾〕建設單位應當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務費的時間、標準和方式。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第五十一條〔前期物業(yè)服務合同期限〕 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。第五十二條〔交接查驗〕建設單位和物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。第五十三條〔資料移交和查驗〕建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設施設備清單；（三）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）業(yè)主名冊；（六）物業(yè)管理必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第五十四條〔物業(yè)管理用房配備〕 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照下列規(guī)定提供物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。第四章 物業(yè)管理服務第五十五條〔從業(yè)資質(zhì)〕從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書；未取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。物業(yè)管理專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第五十六條〔物業(yè)管理服務統(tǒng)一原則〕一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、配套設施設備和相關場地不得分割管理。分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務企業(yè)的，后期建成部分應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。第五十七條〔業(yè)主大會選聘物業(yè)公司〕業(yè)主大會可以采用招標或者協(xié)議的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開十日前，將選聘方式、備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提前公示，聽取業(yè)主意見。業(yè)主大會會議應當對選聘方式、選聘的物業(yè)服務企業(yè)、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行投票表決。第五十八條〔物業(yè)服務合同簽訂和備案〕業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十九條〔物業(yè)服務合同基本內(nèi)容〕物業(yè)服務合同應當包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)的基本情況；（二）委托方和受托方的權(quán)利義務；（三）物業(yè)管理服務事項和服務標準要求；（四）物業(yè)管理服務費的標準和收取辦法；（五）物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求；（六）合同的期限、變更和解除；（七）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；（八）違約責任及解決糾紛的途徑；（九）專項維修資金的管理使用；（十）物業(yè)管理服務用房；（十一）雙方當事人約定的其他事項。物業(yè)服務合同示范文本由省建設行政主管部門制定。第六十條〔物業(yè)服務范圍〕物業(yè)服務企業(yè)可以提供下列服務：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；（三）公共綠化的養(yǎng)護和管理；（四）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；（五）車輛停放管理服務，保障道路暢通；（六）物業(yè)檔案、資料管理；（七）裝飾裝修管理服務；（八）物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)服務企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應當承擔的責任。第六十一條〔物業(yè)服務項目轉(zhuǎn)委托〕物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔機電設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。第六十二條〔物業(yè)服務收費〕 物業(yè)服務收費應當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務價格有關規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目及收費標準等約定事項。第六十三條〔專門費用收取〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：（一）業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收??；（二）部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤；（三）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤；（四）物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額等，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。業(yè)主自用和共用的水、電、氣、熱等費用應當分別計算和收取，物業(yè)服務企業(yè)不得以提高水、電、氣、熱等政府定價的方式向業(yè)主收取公攤費用。第六十四條〔專門費用委托收取〕 供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當向物業(yè)服務企業(yè)支付相關費用，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主加收任何費用。供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。第六十五條〔安全防范應急預案及其備案〕物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應急預案，對突發(fā)事件的預防和應對作出規(guī)定。第六十六條〔物業(yè)服務合同屆滿〕 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服