【文章內(nèi)容簡介】 二十六條 業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦和居民委員會推薦等方式產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。未當(dāng)選業(yè)主委員會委員的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員一般為一至四人，可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)提交以下材料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主委員會委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十八條 業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。第三十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者授權(quán)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)委托、發(fā)包給與其有利害關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人； （四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費；（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。第三十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止： （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（三）無正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會會議的；（四）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；（五）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。第三十二條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。第三十三條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍達(dá)不到法定人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會集體辭職，業(yè)主無法自行組織召開業(yè)主大會會議的，百分之二十以上的業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助召開業(yè)主大會的申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。第三十四條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會；未組織召開業(yè)主大會會議的，百分之二十以上的業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助召開業(yè)主大會的申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開業(yè)主大會會議，舉行換屆選舉。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。第三十五條 業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。第四章 前期物業(yè)管理第三十六條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。建議《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文體也需與時俱進(jìn)，予以階段性改善，允許相關(guān)內(nèi)容的增改，體現(xiàn)合同自愿平等分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式?，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》的示范文本中無相關(guān)條款，只能在附件中說明實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本人強(qiáng)烈要求前期物業(yè)服務(wù)階段也實施市場調(diào)節(jié)價，憑什么服務(wù)的受益者是購房者，第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過三十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。第三十九條 縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，按前條規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積?？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及建筑物的其他共有部分，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時