【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割 或者習(xí)慣形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域； (三 )不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然連接的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 第三十六條 (資質(zhì)管理 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)資質(zhì)實(shí)行年審制和等級(jí)管理制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)持證上崗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。 第三十七條 (物業(yè)服務(wù)合同簽訂 )業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，雙方應(yīng)遵循平等自愿的原 則簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 第三十八條 (物業(yè)服務(wù)合同備案 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起 15 日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣 (市 )物業(yè)主管部門備案。 第三十九條 (物業(yè)服務(wù)合同 )物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘或另行選聘。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定后三個(gè)月內(nèi)完成選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。三個(gè)月期滿仍不組織選聘的，可由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )組織召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原合同繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。 第四十條 (兩種特殊 情形 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在被告知之日起三個(gè)月內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被撤銷或注銷資質(zhì)的，由業(yè)主委員會(huì)在撤銷或注銷資質(zhì)之日起三個(gè)月內(nèi)與該企業(yè)解除原物業(yè)服務(wù)合同，并組織召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三個(gè)月期滿仍不組織選聘的，可由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )組織召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第四十一條 (物業(yè)服務(wù)合同終止 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)或新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交 全部物業(yè)管理檔案、資料和有關(guān)財(cái)物，并按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域。 第四十二條 (物業(yè)服務(wù)保證金的繳交 )被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)、縣 (市 )物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域 3 個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出該物業(yè)管理項(xiàng)目后，由區(qū)、縣 (市 )物業(yè)主管部門按銀行同期活期利率計(jì)算利息后返還物業(yè)服務(wù)保證金本息。 第四十三條 (物業(yè)服務(wù)保證金使用 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在下列行為，由區(qū)、縣(市 )物業(yè)主管部門相應(yīng)扣減物業(yè)服務(wù)保證金，并對(duì)受侵害的業(yè)主給予補(bǔ)償： (一 )未返還向業(yè)主收取 的服務(wù)期限以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)； (二 )擅自撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)服務(wù)保證金出借，不得將物業(yè)服務(wù)保證金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動(dòng)，不得用物業(yè)服務(wù)保證金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。 物業(yè)服務(wù)保證金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，接受業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。 第四十四條 (收費(fèi)原則 )物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循費(fèi)用與服務(wù)水平、內(nèi)容相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng) 業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可，在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外另行提供服務(wù)的，業(yè)主或使用人應(yīng)另行支付費(fèi)用。 第四十五條 (交費(fèi)主體 )物業(yè)交付手續(xù)辦妥前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，交付手續(xù)辦妥后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。建設(shè)單位已向物業(yè)買受人作出減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)承諾的，由建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)買受人應(yīng)支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。預(yù)收期限不得超過 6 個(gè)月。 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶 繳納責(zé)任。其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取項(xiàng)目或性質(zhì)相同的費(fèi)用。 第四十六條 (行業(yè)協(xié)會(huì)工作 )市物協(xié)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，并組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議等。 第五章物業(yè)的使用和維修 第四十七條 (管理規(guī)約內(nèi)容 )業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： (一 )物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則； (二 )物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營； (三 )業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)； (四 )物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則； (五 )維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)； (六 )業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式； (七 )違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 第四十八條 (物業(yè)裝修服務(wù) )業(yè)主或使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)違反裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，對(duì)拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門。 業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)正常使用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第四十九條 (占用、挖掘道路等處理 )因物業(yè)維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 第五十條 (物業(yè)使用規(guī)定 )物業(yè)使用中禁止下列行為： (一 )擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)； (二 )擅自破壞房屋外貌，將配套設(shè)施挪作他用； (三 )擅自占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施； (四 )擅自搭建建 (構(gòu) )物； (五 )踐踏、占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施； (六 )損壞消防設(shè)施，占用消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地； (七 )排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； (八 )法律、法規(guī)禁止的其他行為。違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，并告知業(yè)主委員會(huì)。 第五十一條 (車輛停放 )物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 車輛行駛、停放的管理制度由業(yè)主委員會(huì)征求全體業(yè)主意見后制訂，報(bào)公安機(jī)關(guān)交通管理部門或城管執(zhí)法部門備案。 因車輛行駛、停放造成的糾紛，公安機(jī)關(guān)交通管理部門或城管執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以協(xié)調(diào)處理。 業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域車輛管理制度，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得阻礙消防通道。 停車場(chǎng)地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。 第五十二條 (廣告等經(jīng)營性設(shè)施管理 )利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)同意后，按規(guī)定辦理審批手續(xù)。 第五十三條 (維修責(zé)任 )物業(yè)的維修、 更新、改造費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)： (一 )物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或使用人承擔(dān)； (二 )涉及單幢或部分物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。 依照本條例設(shè)立物業(yè)維修資金并符合資金使用條件的，可在物業(yè)維修資金中列支；未出售的公有住房，從房屋租金中列支。 (三 )涉及整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。 依照本條例設(shè)立物業(yè)維修資金并符合資金使用條件的，可在物業(yè)維修資金中列支；未出售的公有住房，從房屋租金中列支。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新、改造費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 第五十四條 (公用專業(yè)設(shè)施接收管理 )物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)相關(guān)專業(yè)單位、建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格后，由相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)接收。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位。 本條例施行前已建成交付的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé) 辦理移交手續(xù)；未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)，由所在街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )負(fù)責(zé)牽頭組織辦理移交手續(xù)。 專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。 第五十五條 (設(shè)施設(shè)備交接要求 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理的，在退出該物業(yè)管理區(qū)域辦理交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)保證設(shè)施設(shè)備的正常使用。 第五十六條 (物業(yè)維修相鄰關(guān)系 )物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、