【文章內容簡介】 一個物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割 或者習慣形成多個相對獨立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域； (三 )不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然連接的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。 第三十六條 (資質管理 )物業(yè)服務企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)服務資質證書。物業(yè)服務資質實行年審制和等級管理制。物業(yè)服務企業(yè)應配備相應的專業(yè)技術人員和服務人員，物業(yè)服務人員應當持證上崗。物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。 第三十七條 (物業(yè)服務合同簽訂 )業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，雙方應遵循平等自愿的原 則簽訂物業(yè)服務合同。 第三十八條 (物業(yè)服務合同備案 )物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物業(yè)服務合同之日起 15 日內報物業(yè)所在地區(qū)、縣 (市 )物業(yè)主管部門備案。 第三十九條 (物業(yè)服務合同 )物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主大會應當決定物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘或另行選聘。經(jīng)業(yè)主大會決定解除物業(yè)服務合同的，業(yè)主大會應當在作出決定后三個月內完成選聘新物業(yè)服務企業(yè)的工作。三個月期滿仍不組織選聘的，可由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。原合同繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務合同約定開始提供物業(yè)服務之日止。 第四十條 (兩種特殊 情形 )物業(yè)服務企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求解除物業(yè)服務合同，應提前三個月書面告知業(yè)主委員會，并承擔相應責任。業(yè)主委員會應當在被告知之日起三個月內，組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)服務企業(yè)被撤銷或注銷資質的，由業(yè)主委員會在撤銷或注銷資質之日起三個月內與該企業(yè)解除原物業(yè)服務合同，并組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。三個月期滿仍不組織選聘的，可由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。 第四十一條 (物業(yè)服務合同終止 )物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同終止時應向業(yè)主委員會或新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交 全部物業(yè)管理檔案、資料和有關財物，并按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域。 第四十二條 (物業(yè)服務保證金的繳交 )被選聘的物業(yè)服務企業(yè)向區(qū)、縣 (市 )物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務合同備案時，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域 3 個月物業(yè)服務費用的標準繳納物業(yè)服務保證金。物業(yè)服務企業(yè)退出該物業(yè)管理項目后，由區(qū)、縣 (市 )物業(yè)主管部門按銀行同期活期利率計算利息后返還物業(yè)服務保證金本息。 第四十三條 (物業(yè)服務保證金使用 )物業(yè)服務企業(yè)存在下列行為，由區(qū)、縣(市 )物業(yè)主管部門相應扣減物業(yè)服務保證金，并對受侵害的業(yè)主給予補償： (一 )未返還向業(yè)主收取 的服務期限以外的物業(yè)服務費； (二 )擅自撤出物業(yè)服務項目。任何機構和個人不得將物業(yè)服務保證金出借，不得將物業(yè)服務保證金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用物業(yè)服務保證金為單位和個人提供任何形式的擔保。 物業(yè)服務保證金應當建立年度公布及日常查詢制度，接受業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。 第四十四條 (收費原則 )物業(yè)管理服務收費應當遵循費用與服務水平、內容相適應的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 物業(yè)服務企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。 物業(yè)服務企業(yè)經(jīng) 業(yè)主委員會或業(yè)主認可，在物業(yè)管理服務合同約定之外另行提供服務的，業(yè)主或使用人應另行支付費用。 第四十五條 (交費主體 )物業(yè)交付手續(xù)辦妥前的物業(yè)服務費由建設單位承擔，交付手續(xù)辦妥后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務費。建設單位已向物業(yè)買受人作出減免物業(yè)服務費承諾的，由建設單位向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)買受人應支付的物業(yè)服務費。 物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同約定的期限向業(yè)主收取。預收期限不得超過 6 個月。 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶 繳納責任。其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。 第四十六條 (行業(yè)協(xié)會工作 )市物協(xié)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，促進物業(yè)服務企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，并組織物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務培訓，調解行業(yè)內部爭議等。 第五章物業(yè)的使用和維修 第四十七條 (管理規(guī)約內容 )業(yè)主應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約應當包括下列內容： (一 )物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則； (二 )物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營； (三 )業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務； (四 )物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則； (五 )維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務； (六 )業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式； (七 )違反規(guī)約應當承擔的責任。 第四十八條 (物業(yè)裝修服務 )業(yè)主或使用人進行物業(yè)裝修，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關手續(xù)。 物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)違反裝修規(guī)定的行為，應當勸阻制止，對拒不改正的，應及時報告業(yè)主委員會和有關行政主管部門。 業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成公共設施設備或其他業(yè)主、使用人財產損失或影響物業(yè)正常使用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當督促責任人負責修復或賠償。 業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 第四十九條 (占用、挖掘道路等處理 )因物業(yè)維修或公共利益需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應及時恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。 第五十條 (物業(yè)使用規(guī)定 )物業(yè)使用中禁止下列行為： (一 )擅自改變物業(yè)使用性質； (二 )擅自破壞房屋外貌，將配套設施挪作他用； (三 )擅自占用物業(yè)共用部位、共用設施； (四 )擅自搭建建 (構 )物； (五 )踐踏、占用綠地，損毀樹木、綠化設施； (六 )損壞消防設施，占用消防通道、消防登高面等消防場地； (七 )排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質或產生超出規(guī)定標準的噪音； (八 )法律、法規(guī)禁止的其他行為。違反有關法律、法規(guī)的規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關部門報告，并告知業(yè)主委員會。 第五十一條 (車輛停放 )物業(yè)管理區(qū)域內 車輛行駛、停放的管理制度由業(yè)主委員會征求全體業(yè)主意見后制訂，報公安機關交通管理部門或城管執(zhí)法部門備案。 因車輛行駛、停放造成的糾紛，公安機關交通管理部門或城管執(zhí)法部門應當及時予以協(xié)調處理。 業(yè)主和非業(yè)主使用人應當遵守物業(yè)管理區(qū)域車輛管理制度，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得阻礙消防通道。 停車場地的收費標準按市價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。 第五十二條 (廣告等經(jīng)營性設施管理 )利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會同意后，按規(guī)定辦理審批手續(xù)。 第五十三條 (維修責任 )物業(yè)的維修、 更新、改造費用，按下列規(guī)定承擔： (一 )物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主或使用人承擔； (二 )涉及單幢或部分物業(yè)的共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。 依照本條例設立物業(yè)維修資金并符合資金使用條件的，可在物業(yè)維修資金中列支；未出售的公有住房，從房屋租金中列支。 (三 )涉及整個物業(yè)管理區(qū)域的共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。 依照本條例設立物業(yè)維修資金并符合資金使用條件的，可在物業(yè)維修資金中列支；未出售的公有住房，從房屋租金中列支。物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新、改造費用由責任人承擔。 第五十四條 (公用專業(yè)設施接收管理 )物業(yè)區(qū)域內供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線電視等共用設施設備經(jīng)相關專業(yè)單位、建設單位按有關規(guī)定驗收合格后，由相關專業(yè)單位負責接收。 建設單位應當及時將相關共用設施設備的技術資料移交給相關專業(yè)單位。 本條例施行前已建成交付的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會會同建設單位、物業(yè)服務企業(yè)按照前款規(guī)定負責 辦理移交手續(xù)；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)，由所在街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )負責牽頭組織辦理移交手續(xù)。 專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項和費用支付的標準與方式。 第五十五條 (設施設備交接要求 )物業(yè)服務企業(yè)接受委托對設施設備進行管理的，在退出該物業(yè)管理區(qū)域辦理交接手續(xù)時，應保證設施設備的正常使用。 第五十六條 (物業(yè)維修相鄰關系 )物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、