【文章內(nèi)容簡介】 域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受居民委員會的管理。 第三十九條 業(yè)主大會及其業(yè)主委員會管理混亂、濫用職權(quán)，嚴(yán)重違反物業(yè)管理法 律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其整頓，對其通過的與法律法規(guī)相抵觸的決議予以糾正或撤銷。 第四章 物業(yè)管理企業(yè) 18 第四十條 物業(yè)管理企業(yè)申請設(shè)立和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)升級須按《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》（ 中華人民共和國建設(shè)部令第 125號 ）規(guī)定的程序辦理，并向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照后方可營業(yè)。未取得主管部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理活動。 物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)管理”字樣，物業(yè)管理應(yīng)為其專營或主營業(yè)務(wù)。 第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利： （一）根據(jù)有關(guān)法 律、法規(guī)和規(guī)范文件，以及物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約等，制定具體的物業(yè)管理制度； （二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實施物業(yè)管理； （三）根據(jù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費等費用； （四）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為； （五）請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會協(xié)助管理； （六）提請召開業(yè)主大會會議； （七）選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)； （八）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。 （九）法律、法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。 第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理 服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)； （二）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主及非業(yè)主使用人的 19 監(jiān)督； （三）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理； （四）協(xié)助召開業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議； （五）接受業(yè)主大會及其業(yè)主委員會依照合同約定或者相關(guān)物業(yè)管理及財務(wù)法規(guī)對物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況的監(jiān)督； （六）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)； （七）至少 6個月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費用收支帳目； （八）妥善保管物業(yè)檔案資料； （九）合同到期或依法中止合同關(guān)系時，必須向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的共有財 產(chǎn)，包括管理費、共有收益積累形成資產(chǎn)。同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進(jìn)行審計，審計費用由業(yè)主大會籌集 。 （十）合同到期或依法中止合同，應(yīng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會； （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可依法組織行業(yè)協(xié)會，協(xié)助物業(yè)主管部門做好行業(yè)自律性管理工作及交流、宣傳等工作。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務(wù)管理由注冊地的市、縣（區(qū)）主管部門負(fù)責(zé)，資質(zhì)管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)實行年檢制度。 20 第五章 物業(yè)管理服務(wù)合同 第四十五條 物業(yè) 管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則與物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 第四十六條 物業(yè)建 設(shè)單位或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)： （一）物業(yè)的業(yè)主是單個業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的； （二）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的； （三）物業(yè)管理服務(wù)合同到 期后經(jīng)業(yè)主大會表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的； （四）投標(biāo)人少于三個的。 第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與已在物業(yè)主管部門備案的合法業(yè)主大會或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，合同應(yīng)使用建設(shè)部和國家工商局印發(fā)的示范文本，并在合同中約定業(yè)主不按規(guī)定的時間繳交物業(yè)管理服務(wù)費時，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)可采取的制約措施。 21 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同報物業(yè)所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門備案。 物業(yè)管理委托合同期滿三個月前，雙方應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，如續(xù)約，經(jīng)業(yè)主大會同意后簽訂新的委托合同。 第四十 八條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： （一） 雙方當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況； （二） 物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求； （三）物業(yè)管理服務(wù)費、業(yè)主大會會議決議規(guī)定需要收取的費用等的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取方式和結(jié)算辦法、監(jiān)管辦法； （四）物業(yè)裝修管理的有關(guān)事項； （五）合同期限； （六）終止、解除合同的約定，以及合同終止時物業(yè)、物品及檔案資料的移交方式等； （七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； （八）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。 第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）建筑物及其附屬的共有設(shè)施、設(shè)備、場地 的養(yǎng)護(hù)與維修； （二）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； （三）安全防范服務(wù)； （四）車輛停放及其場地的管理服務(wù)； （五）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目； 22 （六）物業(yè)檔案資料的管理； （七）與業(yè)主和非業(yè)主使用人約定的其他服務(wù)事項。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。 第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)損失或者人身傷害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。除與業(yè)主大會或者業(yè)主及非業(yè)主使用人有書面合同約定外，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)管理責(zé)任以外的業(yè) 主及非業(yè)主使用人的人身保險和財產(chǎn)保管責(zé)任。 除執(zhí)行任務(wù)的治安、安全、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及物業(yè)主管部門的車輛外，機(jī)動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)出、行駛、停放及其收費的管理規(guī)定，按照與業(yè)主委員會的約定執(zhí)行。未有約定的，車輛停放收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地的物價部門的規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取車位使用服務(wù)費、車位管理服務(wù)費的，不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任。收取車輛保管費的 ,應(yīng)承擔(dān)車輛保管責(zé)任 ,但不承擔(dān)車內(nèi)物品的保管責(zé)任。 第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以與業(yè)主、非業(yè)主使用人約定提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項目 ， 服務(wù)費用由雙方約定。 第五十二條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿未續(xù)約的或者依據(jù)合同約定解除合同關(guān)系的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按時退出原物業(yè)管理區(qū)域，協(xié)助業(yè)主委員會辦理有關(guān)物業(yè)管理移交手續(xù)，配合依法選定的物業(yè)管理企業(yè)的接管，按照規(guī)定移交專項維修資金及有關(guān)物 23 業(yè)、物品和檔案資料。 業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)管理服務(wù)費等費用的，原物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務(wù)管理 第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備和相關(guān)場地，另有約定的除外。 共 有部位是指共有物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、物業(yè)外墻面、門廳、傳達(dá)室、走廊通道、樓梯間、電梯間設(shè)備用房等。 共有設(shè)施是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的綠地、公益性娛樂、文體設(shè)施、照明路燈、窖井、化糞池、垃圾箱（房）、郵政信箱、溝渠、避雷裝置、消防設(shè)施等。 共有設(shè)備是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，電梯、天線、供電干線、共用照明，鍋爐、暖氣線路，煤氣干線，池井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè) 備等。 相關(guān)場地是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、空地、停車場、經(jīng)營性用房、管理用房，屋頂和外墻的廣告空間和其他附屬空間等。 共有部分除另有約定或政府規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占，他人不得侵占。 第五十四條 物業(yè)的共同事務(wù)是指對物業(yè)的共有部分的維護(hù)、修繕、使用、經(jīng)營、管理等活動。 第五十五條 共有收益是指利用物業(yè)的共有部分帶來的收 24 益，合同另有約定的除外。 共有收益除支付設(shè)置成本外，應(yīng)按有利于全體共有物業(yè)業(yè)主的原則處置，納入物業(yè)管理維修項資金管理，也可部分用于補貼物業(yè)管理費。 第五十六條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守 國家有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)的規(guī)定，依照合同的約定，執(zhí)行物業(yè)使用、設(shè)備運行、修繕養(yǎng)護(hù)等規(guī)范。 第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備、相關(guān)場地的內(nèi)容及其使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主、使用人。并經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)共有部分進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共有部分損壞時，應(yīng)即時采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理委托合同的約定進(jìn)行維修。 接到物業(yè)損 壞報修時，應(yīng)限時進(jìn)行維修和處理。 做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的帳務(wù)帳冊。 第五十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人使用物業(yè)時禁止下列行為： (一 )侵占、分割物業(yè)的共有部分，損壞共有設(shè)施設(shè)備； (二 )踐踏綠地，損毀樹木、園林及建筑小品等； 25 (三 )在物業(yè)共有部位隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫； (四 )損壞房屋主體與承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌； （五）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行拆除和改造； （六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 業(yè)主、非業(yè)主使用人 不按物業(yè)使用說明書使用物業(yè)造成的后果，由其自負(fù)。 第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）超過設(shè)計規(guī)范規(guī)定的使用負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)使用物業(yè)或者擅自改變物業(yè)的功能和用途； （二）超過安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)； （三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動； (四 )亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物； (五 )不按規(guī)定停放車輛； (六