【正文】 兩個月內(nèi)指導成 立由業(yè)主代表和物業(yè)建設單位組成的業(yè)主大會籌備組，由籌備組召集第一次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主不能出席業(yè)主大會會議并投票的，可以書面形式向業(yè)主大會會議表達自己的意見或者書面委托他人投票。 （八）業(yè)主大會授權交辦的其他事項。對沒有異議的，主管部門應在十五日內(nèi)發(fā)給核準通知書，并辦理登記，核準登記日期為業(yè)主委員會成立日期。 業(yè)主大會的印章由業(yè)主委員會保管，依據(jù)業(yè)主大會會議的決 16 議使用。 第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與相關居民委員會相互協(xié)作，并配合公安機關，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。 符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)： （一）物業(yè)的業(yè)主是單個業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的； （二）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的； （三）物業(yè)管理服務合同到 期后經(jīng)業(yè)主大會表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的； （四）投標人少于三個的。 第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務管理 第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設施、共有設備和相關場地，另有約定的除外。 業(yè)主、非業(yè)主使用人 不按物業(yè)使用說明書使用物業(yè)造成的后果，由其自負。 27 第六十六條 任何單位和個人不得擅自占用、轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)的共有部位分。 凡房屋建筑及附屬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。 第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的物業(yè)或者其他空置物業(yè)，應由其業(yè)主按照該物業(yè)區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標準交納物業(yè)管理費用。 第八十二條 物業(yè)建設單位出售物業(yè)前，應當向物業(yè)主管部 32 門申請設立該專項維修資金的銀行專戶。 第八十九條 專項維修資金具體管理辦法由市、縣物業(yè)主管部門根據(jù)國家和省有關規(guī)定制定。 物業(yè) 建設單位選聘與下屬單位或者有股份關系的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，應當在前期物業(yè)管理服務協(xié)議中明示。 第一百零二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本條例關于物業(yè)使用、維修養(yǎng)護規(guī)定的，業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同的約定予以制止，要求限期改正；逾期不改正的，由當?shù)赜嘘P行政主管部門責令其限期改正，并依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定作出處罰。 第一百零九條 物業(yè)主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；情節(jié)嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第一百零六條 違反本條例第五十二條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)拒不退出原物業(yè)管理區(qū)域，或者不移交有關物業(yè)管理手續(xù)的， 由縣級以上人民政府物業(yè)主管部門責令其限期改正，業(yè)主、非業(yè)主使用人可不繳交此 期間的物業(yè)管理服務費；仍不退出的， 可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書。三個月期滿仍未選定物業(yè)管理企業(yè)，可由物業(yè)主管部門負責組織招標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。 公有住宅出售后，由公有住宅出售單位進行整改，組織實施 35 前期物業(yè)管理。 第八十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其首期專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。 公有住房出售后的物業(yè)專項維修資金的籌集按國家有關規(guī)定辦理。 第七十六條 物業(yè)管理服務費實行綜合計價。物業(yè)管理服務合同中約定繳納裝修保證金的，業(yè)主、非業(yè)主使用人應當繳納。 有關費用由公用事業(yè)單位向最終用戶收取。 第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共有部分損壞時，應即時采取保護措施，并按照物業(yè)管理委托合同的約定進行維修。收取車輛保管費的 ,應承擔車輛保管責任 ,但不承擔車內(nèi)物品的保管責任。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務管理由注冊地的市、縣（區(qū)）主管部門負責，資質(zhì)管理按照有關規(guī)定執(zhí)行。 第三十五條 業(yè)主大會章程應當就業(yè)主大會會議的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成等事項依法作出約定。 第三十一條 業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、身體健康狀況變化、 損害業(yè)主合法權益及其它方面的原因不能繼續(xù)擔任的應及時補選，補選辦法應在業(yè)主委員會章程中予以明確。業(yè)主委員會及業(yè)主委員會委 14 員不得接受物業(yè)管理企業(yè)任何形式的津貼、補助。 業(yè)主大會成立登記的有關事項發(fā)生變更的，應當在變更之日起十五日內(nèi)辦理變更登記。 逾期未召開的，提請者可向當?shù)匚飿I(yè)主管部門申請，由物業(yè)主管部門裁定是否召開，裁定召開的，物業(yè)主管部門可以責令業(yè)主委員會限期召開或者由物業(yè)主管部門直接組織召開。 第十八條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應當按本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委 9 員會。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。 街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當協(xié)助主管部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，并協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關系。 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的各類建筑物、場所及其附屬的設施、設備和相關場地。 面積較小且相鄰的物業(yè)，主管部門應協(xié)調(diào)有關建設單位、業(yè)主及業(yè)主委員會，盡可能合并形成一個有規(guī)模效益的物業(yè)管理區(qū)域，統(tǒng)一實施物業(yè)管理。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè) 主公約 第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理中享有以下權利： （一） 合法占有、使用、裝飾、維修物業(yè)專有部分； （二） 合理使用、維護物業(yè)共有部分； （三）參加業(yè)主大會會議，行使有關物業(yè)管理事項的提案權、表決權； （四）參與制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會章程； （五）業(yè)主委員會成員的選舉權、被選舉權； （六）請求召開業(yè)主大會臨時會議； （七）享受物業(yè)管理服務合同所約定的服務； （八）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他業(yè)主、非業(yè)主使用人的物業(yè)管理行為 和專項維修資金的管理使用 提出建議，依法進行監(jiān)督； （九）法律、法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同規(guī)定或者約定的其他權利。物業(yè)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人應當協(xié)助召開業(yè)主大會。無完全民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人出席業(yè)主大會會議。 第二十七條 業(yè)主委員會委員應當從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。對不符合規(guī)定成立的，不予登記，并書面通知申請人。 第三十三條 本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主共同承諾，在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)使用、維護物業(yè)及相關活動應當遵守的行為守則。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，相關居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受居民委員會的管理。 第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當與已在物業(yè)主管部門備案的合法業(yè)主大會或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，合同應使用建設部和國家工商局印發(fā)的示范文本，并在合同中約定業(yè)主不按規(guī)定的時間繳交物業(yè)管理服務費時，業(yè)主委員會授權物業(yè)管理企業(yè)可采取的制約措施。 共 有部位是指共有物業(yè)的主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、物業(yè)外墻面、門廳、傳達室、走廊通道、樓梯間、電梯間設備用房等。 第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）超過設計規(guī)范規(guī)定的使用負荷標準使用物業(yè)或者擅自改變物業(yè)的功能和用途； （二）超過安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)； （三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動； (四 )亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物； (五 )不按規(guī)定停放車輛； (六 )發(fā)生超出規(guī)定標準的噪音； (七 )違反相關規(guī)定和業(yè)主公約飼養(yǎng)動物； (八 )法律、法規(guī)及業(yè)主公 約禁止的其他行為。 利用物業(yè)共有部分開設經(jīng)營項目或者設置廣告牌等經(jīng)營性設施的，應當遵守業(yè)主公約的規(guī)定，征得業(yè)主委員會和受影響業(yè)主、使用人的書面同意，并向政府有關主管部門辦理報批手續(xù)。 第七十一條 物業(yè)管理企業(yè)因正當維護、修 繕、裝修監(jiān)管等事項，需要有關業(yè)主及非業(yè)主使用人予以必要配合的，有關業(yè)主及非業(yè)主使用人應當協(xié)助并提供方便，阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。物業(yè)管理企業(yè)予以減免的，應經(jīng)業(yè)主大會同意。 業(yè)主購買物業(yè)時，應當首期專項維修資金存入專戶賬號，建設單位和物業(yè)管理企業(yè)不得代收。 第九十條 業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量及其他工作有異議的，可要求物業(yè) 管理企業(yè)改正或者作出解釋，也可以請求召開業(yè)主大會依照法律法規(guī)的規(guī)定或者合同約定解聘物業(yè)管理企業(yè)。 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務協(xié)議中涉及購買者物業(yè)共同利益的約定應當一致。 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反有關裝飾裝修規(guī)定的，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 第十章 附 則 第一百一十條 省建設行政主管部門應當會同有關部門根據(jù)本條例制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會會議章程、前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理服務合同示范文本等本條例規(guī)定應當制訂的配套文件或者標準。 （六）對物業(yè)共有部分管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由縣級以上人民政府物業(yè)主管部門予以警告， 并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書 ；后果嚴重的，可處以五萬元以上十萬元以下罰款。物業(yè)建設單位接到書面意見后應當在業(yè)主代表的參與下組織招投標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管。在成立業(yè)主大會前，物業(yè)建設單位應當承擔相應的物業(yè)管理責任。業(yè)主大會或者受其委托的業(yè) 主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。具體標準及籌集辦法由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會會議討論通過。物業(yè)管理企業(yè)酬金一般按照資質(zhì)等級由低到高掌握在管理服務成本的 5%～ 15%的 30 幅度，具體由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)裝