【正文】 兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)成 立由業(yè)主代表和物業(yè)建設(shè)單位組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，由籌備組召集第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主不能出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議并投票的，可以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意見(jiàn)或者書(shū)面委托他人投票。 （八）業(yè)主大會(huì)授權(quán)交辦的其他事項(xiàng)。對(duì)沒(méi)有異議的，主管部門(mén)應(yīng)在十五日內(nèi)發(fā)給核準(zhǔn)通知書(shū)，并辦理登記，核準(zhǔn)登記日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。 業(yè)主大會(huì)的印章由業(yè)主委員會(huì)保管，依據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決 16 議使用。 第三十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)居民委員會(huì)相互協(xié)作，并配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)： （一）物業(yè)的業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的； （二）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的； （三）物業(yè)管理服務(wù)合同到 期后經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的； （四）投標(biāo)人少于三個(gè)的。 第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務(wù)管理 第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，另有約定的除外。 業(yè)主、非業(yè)主使用人 不按物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)使用物業(yè)造成的后果，由其自負(fù)。 27 第六十六條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用、轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)的共有部位分。 凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀(guān)統(tǒng)一、市容觀(guān)瞻的，應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂? 第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的物業(yè)或者其他空置物業(yè)，應(yīng)由其業(yè)主按照該物業(yè)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用。 第八十二條 物業(yè)建設(shè)單位出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部 32 門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立該專(zhuān)項(xiàng)維修資金的銀行專(zhuān)戶(hù)。 第八十九條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金具體管理辦法由市、縣物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定制定。 物業(yè) 建設(shè)單位選聘與下屬單位或者有股份關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明示。 第一百零二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本條例關(guān)于物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定予以制止，要求限期改正；逾期不改正的，由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，并依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作出處罰。 第一百零九條 物業(yè)主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第一百零六條 違反本條例第五十二條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)拒不退出原物業(yè)管理區(qū)域，或者不移交有關(guān)物業(yè)管理手續(xù)的， 由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，業(yè)主、非業(yè)主使用人可不繳交此 期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；仍不退出的， 可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。三個(gè)月期滿(mǎn)仍未選定物業(yè)管理企業(yè)，可由物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。 公有住宅出售后，由公有住宅出售單位進(jìn)行整改，組織實(shí)施 35 前期物業(yè)管理。 第八十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。 公有住房出售后的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。 第七十六條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行綜合計(jì)價(jià)。物業(yè)管理服務(wù)合同中約定繳納裝修保證金的，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)繳納。 有關(guān)費(fèi)用由公用事業(yè)單位向最終用戶(hù)收取。 第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共有部分損壞時(shí)，應(yīng)即時(shí)采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理委托合同的約定進(jìn)行維修。收取車(chē)輛保管費(fèi)的 ,應(yīng)承擔(dān)車(chē)輛保管責(zé)任 ,但不承擔(dān)車(chē)內(nèi)物品的保管責(zé)任。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務(wù)管理由注冊(cè)地的市、縣（區(qū)）主管部門(mén)負(fù)責(zé)，資質(zhì)管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十五條 業(yè)主大會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定。 第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、身體健康狀況變化、 損害業(yè)主合法權(quán)益及其它方面的原因不能繼續(xù)擔(dān)任的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選，補(bǔ)選辦法應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以明確。業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委 14 員不得接受物業(yè)管理企業(yè)任何形式的津貼、補(bǔ)助。 業(yè)主大會(huì)成立登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起十五日內(nèi)辦理變更登記。 逾期未召開(kāi)的，提請(qǐng)者可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)，由物業(yè)主管部門(mén)裁定是否召開(kāi)，裁定召開(kāi)的，物業(yè)主管部門(mén)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)或者由物業(yè)主管部門(mén)直接組織召開(kāi)。 第十八條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委 9 員會(huì)。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。 街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，并協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成并交付使用的各類(lèi)建筑物、場(chǎng)所及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。 面積較小且相鄰的物業(yè)，主管部門(mén)應(yīng)協(xié)調(diào)有關(guān)建設(shè)單位、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)，盡可能合并形成一個(gè)有規(guī)模效益的物業(yè)管理區(qū)域，統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè) 主公約 第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利： （一） 合法占有、使用、裝飾、維修物業(yè)專(zhuān)有部分； （二） 合理使用、維護(hù)物業(yè)共有部分； （三）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的提案權(quán)、表決權(quán)； （四）參與制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程； （五）業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)、被選舉權(quán)； （六）請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議； （七）享受物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)； （八）對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他業(yè)主、非業(yè)主使用人的物業(yè)管理行為 和專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理使用 提出建議，依法進(jìn)行監(jiān)督； （九）法律、法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。無(wú)完全民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。對(duì)不符合規(guī)定成立的，不予登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。 第三十三條 本條例所稱(chēng)業(yè)主公約，是指由業(yè)主共同承諾，在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)使用、維護(hù)物業(yè)及相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的行為守則。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)的管理。 第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與已在物業(yè)主管部門(mén)備案的合法業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同，合同應(yīng)使用建設(shè)部和國(guó)家工商局印發(fā)的示范文本，并在合同中約定業(yè)主不按規(guī)定的時(shí)間繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)可采取的制約措施。 共 有部位是指共有物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、物業(yè)外墻面、門(mén)廳、傳達(dá)室、走廊通道、樓梯間、電梯間設(shè)備用房等。 第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的使用負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)使用物業(yè)或者擅自改變物業(yè)的功能和用途； （二）超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)； （三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； (四 )亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物； (五 )不按規(guī)定停放車(chē)輛； (六 )發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； (七 )違反相關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約飼養(yǎng)動(dòng)物； (八 )法律、法規(guī)及業(yè)主公 約禁止的其他行為。 利用物業(yè)共有部分開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或者設(shè)置廣告牌等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的規(guī)定，征得業(yè)主委員會(huì)和受影響業(yè)主、使用人的書(shū)面同意，并向政府有關(guān)主管部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。 第七十一條 物業(yè)管理企業(yè)因正當(dāng)維護(hù)、修 繕、裝修監(jiān)管等事項(xiàng)，需要有關(guān)業(yè)主及非業(yè)主使用人予以必要配合的，有關(guān)業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)協(xié)助并提供方便，阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。物業(yè)管理企業(yè)予以減免的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)戶(hù)賬號(hào)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得代收。 第九十條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及其他工作有異議的，可要求物業(yè) 管理企業(yè)改正或者作出解釋?zhuān)部梢哉?qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定或者合同約定解聘物業(yè)管理企業(yè)。 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中涉及購(gòu)買(mǎi)者物業(yè)共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 第十章 附 則 第一百一十條 省建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)本條例制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)會(huì)議章程、前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本等本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)制訂的配套文件或者標(biāo)準(zhǔn)。 （六）對(duì)物業(yè)共有部分管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)主管部門(mén)予以警告， 并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū) ；后果嚴(yán)重的，可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。物業(yè)建設(shè)單位接到書(shū)面意見(jiàn)后應(yīng)當(dāng)在業(yè)主代表的參與下組織招投標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管。在成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理責(zé)任。業(yè)主大會(huì)或者受其委托的業(yè) 主委員會(huì)和業(yè)主可以向開(kāi)戶(hù)銀行查詢(xún)其賬戶(hù)或者分戶(hù)賬的情況。具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)。物業(yè)管理企業(yè)酬金一般按照資質(zhì)等級(jí)由低到高掌握在管理服務(wù)成本的 5%～ 15%的 30 幅度，具體由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝