【正文】 以在不損害業(yè)主共同利益的情況下,依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。[釋義] 本條是對業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行義務的規(guī)定。物業(yè)管理服務行為是一種市場行為,應當遵循等價有償的市場原則。因此業(yè)主大會應由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。目前,我國絕大多數物業(yè),特別是新建物業(yè),都有規(guī)劃、土地等部門的批準文件,其占用土地的四至界限是明確的,附屬設施設備的產權是清晰的,一般情況下不需要再劃分物業(yè)管理區(qū)域。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會的及時成立,但這忽略了業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主利益的性質,理應由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設單位和政府部門對業(yè)主大會的不正當的干預,應當將成立業(yè)主大會的權利交由業(yè)主自己來行使。有的地方針對不同的物業(yè)類型分別采取這兩種方式,如《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定:業(yè)主投票權,住宅按每戶計算表決權。業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主在首次業(yè)主大會上制定通過,議事規(guī)則要對業(yè)主技票權確定辦法等重大事項作出明確約定,以規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作。當住房的共用部位、共用設施設備遭到老化、陳舊、損壞,為了保障住房正常的使用功能需要動用專項維修資金來進行修繕時,有關業(yè)主、業(yè)主 委員會或者物業(yè)管理企業(yè)可以提出專項維修資金使用方案,經過業(yè)主大會審議同意之后可以支取專項維修資金進行相關修繕活動。配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。第二款規(guī)定了業(yè)主參加業(yè)主大會會議的委托代理人制度。經 20% 以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第二款是關于召開業(yè)主大會會議應當向居民委員會告知的規(guī)定。[釋義] 本條是對業(yè)主委員會性質與職責的規(guī)定。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同之后,作為合同一方當事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督的權利。第一款規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。因此,業(yè)主委員會委員一定要由熱心公益事業(yè),樂于為大家服務的業(yè)主擔任。第一款規(guī)定了業(yè)主公約的主要內容。4. 違反公約應當承擔的責任。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行一定的職責,但是其履行職責時必紹須守法律法規(guī)的規(guī)定,必須在法定的職責內從事活動,不得濫用其權利。維護社會治安秩序,制止危害社會秩序的行為是公安機關的法定職責。隨著社區(qū)建設的進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步推廣,隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質化,由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產生居民委員會和業(yè)主委員會有可能會出現趨同的情況。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會 , 并認真昕取居民委員會的建議。第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定 , 不得從事與物業(yè)管理無關的活動。[釋義] 本條是對業(yè)主大會議事規(guī)則主要內容的規(guī)定。按時交納物業(yè)服務費用；不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途,不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品。全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范,它一般以書面形式訂立。因此, 很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定,以便被業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( 三 ) 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)雇行物業(yè)服務合同業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權,并有就物業(yè)管理的有關事項提出意見和建議的權利。（二） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。[釋義]本條是對召開業(yè)主大會會議的會前通知、告知和會議記錄制度的規(guī)定。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,它通過合法程序作出的決定全體業(yè)主都應當遵守。這時可以考慮其他的會議召開形式,如發(fā)放會議材料和選票等書面征求意見的形式,不一定是開會集體討論,這樣會更有利于業(yè)主行使參加業(yè)主大會會議的權利。( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責除了以上職責外,業(yè)主大會還應當履行法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。( 四 ) 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,其所有權屬于業(yè)主。除了業(yè)主能夠單獨享有的權利之外,多數業(yè)主的權利只能通過業(yè)主大會的形式才能實現 的?！稐l例》實施以前,我國有些地方在業(yè)主的投票權數的計算方式上主要有兩種做法:一是根據住宅套數確定,如按一戶一票的方式。對此款應從以下幾個方面來理解 :1. 業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主。[釋義]本條是對物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的規(guī)定。第一款明確規(guī)定了業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的空體業(yè)主組成。( 四 ) 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金專項維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件,業(yè)主應承擔繳納專項維修資金的義務。( 三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現。( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議?！稐l例》第四十條規(guī)定國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定物業(yè)服務收費辦法 。各地可以根據實際情況制定相應的鼓勵政策和措施,促進物業(yè)管理企業(yè)進行創(chuàng)新,促進物業(yè)管理服務科技含量的提高。對一些服務項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質的區(qū)別?！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。從物業(yè)管理的產生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質量、維護住區(qū)的安定、促進產業(yè)結構調整等方面作出了積極的貢獻?！稐l例》第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務,著重規(guī)范建設單位的行為。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。[ 釋義 ] 本條是關于《條例》立法目的的規(guī)定?！　【蜆I(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務至關重要, 為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益。2003 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。 強調物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。其二是業(yè)主將不同的管理內容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理。物業(yè)服務 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協議。經是調研和充分的討論,這種意見沒有被采納。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經存在和將要出現的物業(yè)管理活動將無法可依。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。本條規(guī)定屬于倡導性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無人化管理模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認同。本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構及其職責。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認為現有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。等等。(十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利除以上權利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。業(yè)主通過締結業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則來進行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務。業(yè)主大會不僅僅要通過開會對有關物業(yè)的共同事項作出決定,更重要的是應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,這是業(yè)主大會成立的宗旨所在。由于我國不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平差異性很大,《條例》不宜對物業(yè)管理區(qū)域 作出統一并具體的規(guī)定,只規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市根據各個地方的實際情況制定,但在劃分物業(yè)管理區(qū)域時應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素,以便于業(yè)主大會的成立與運行,以便于在物業(yè)管理區(qū)域內實施統一的物業(yè)管理。這種指導主要體現在業(yè)主向政府房地產行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會的法規(guī)政 策、報告業(yè)主大會的籌備情況、邀請政府房地產行政主管部門參加首次業(yè)主大會會議等方面,政府房地產行政主管部門應當對業(yè)主大會的成立予以指導幫助。( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會委員 , 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。對不符合法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定條件的業(yè)主委員會委員,業(yè)主大會可以更換,重新選舉出符合條件的業(yè)主委員會委員。綠化環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定。業(yè)主大會作出決定,必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。根據業(yè)主大會作出決定的事項性質的不同,表現為兩種不同的作出決定的方式 :1. 普通多數決定方式,即業(yè)主大會作出的決定,必須經與會業(yè)主所持投票權 1/2以上通過。第二款分別規(guī)定了業(yè)主大會應當召開定期會議和臨時會議的情況。非住宅小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域由于一般不涉及居民社區(qū)事務,是否告知居民委員會,《條例》不做要求。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生,是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構,對業(yè)主大會負責,具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會有權對業(yè)主公約的實施情況進行監(jiān)督,一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定,影響到其他業(yè)主的合法權益或者物業(yè)管理區(qū)域內的公共利益時,業(yè)主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正,并依照業(yè)主公約的規(guī)定進行處理。這樣做的目的是強化對業(yè)主委員會的管理,但在實踐中存在許多的問題:首先,政府房地產行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進行實質性的審核,難以起到登記的效果,其次,登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進行一些不正當的干預,而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式,政府不宜干預過多,介入太深。第三款規(guī)定了業(yè)主委員會主任、副主任的產生。2. 業(yè)主的共同利益。在這里,有如下幾點值得說明 :1. 業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。包括業(yè)主大會會議的基本議程?！稐l例》規(guī)定了房地產行政主管部門對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動的監(jiān)督管理職責。因此,業(yè)主大會、業(yè)主委員會配合公安機關維護社會治安等相關工作時,應加強與居民委員會的相互協作。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權的一種形式,它的職能主要是民事性的。如業(yè)主大會作出的由不符合任職資格的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員的決 定。3. 業(yè)主投票權確定辦法。2. 業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產生效力。 對公共秩序、 境衛(wèi)生的維護 。業(yè)主委員會的主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者,他們均由業(yè)主大會選舉出來的業(yè)主委員會委員自行推選產生,這樣可以增強業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中的公信力,有利于其 組織業(yè)主委員會的各項活動。因此,本條明確對業(yè)主委員會的成立實行備案制度,區(qū)別于審批制度。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄地保管。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負責籌備和召集。由于在業(yè)主大會會議上討論的是物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的各種事項,廣大與會業(yè)主要就此發(fā)表意見并進行技票表決,決定的結果關系到全體業(yè)主的共同利益。召開業(yè)主大會臨時會議的條件,規(guī)定為經 20% 以上的業(yè)主提議應當及時召開,這種情況一般發(fā)生在有重大 事故或者緊急事件需要及時處理時,或者業(yè)主公約中規(guī)定的召開業(yè)主大會臨時會議情況發(fā)生。2. 特別多數決定方式 , 即業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。車輛交通方面的一些規(guī)定。作為業(yè)主大會成員的業(yè)主,在平時也可以監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,在業(yè)主大會中提出自己對業(yè)主委員會工作的監(jiān)督意見。( 四 ) 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案 , 并監(jiān)督實施 。由于業(yè)主大會往往需要通過執(zhí)行機構來具體地行使有關物業(yè)管理事務,因此,在成立業(yè)主大會的首次會議上就應當選舉產生業(yè)主委員會,以使在業(yè)主大會會議土業(yè)主作出的各項決定在業(yè)主大會成立后落到實處。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。廣大業(yè)主通過業(yè)主大會的集體決策,以主人公的身份參加管理,集中全體業(yè)主的智慧, 共同創(chuàng)造整潔優(yōu)美、安全舒適、文明健康的物業(yè)環(huán)境。有遵守物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境整潔的義務。( 二 ) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等事項, 事關物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權利。(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同,為業(yè)主提供服務的經營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權利