【文章內(nèi)容簡介】 同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，相關居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受居民委員會的管理。第三十九條　業(yè)主大會及其業(yè)主委員會管理混亂、濫用職權，嚴重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門應當責令其整頓，對其通過的與法律法規(guī)相抵觸的決議予以糾正或撤銷?！　〉谒恼? 物業(yè)管理企業(yè)第四十條 物業(yè)管理企業(yè)申請設立和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)升級須按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（中華人民共和國建設部令第125號）規(guī)定的程序辦理，并向工商行政管理部門申領營業(yè)執(zhí)照后方可營業(yè)。未取得主管部門核準的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應當標示“物業(yè)管理”字樣，物業(yè)管理應為其專營或主營業(yè)務。第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)范文件，以及物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約等，制定具體的物業(yè)管理制度；（二）依照物業(yè)管理服務合同的約定，實施物業(yè)管理；（三）根據(jù)合同的約定收取物業(yè)管理服務費等費用；（四）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為；（五）請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會協(xié)助管理；（六）提請召開業(yè)主大會會議；（七）選聘專營公司承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務；（八）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。（九）法律、法規(guī)和物業(yè)管理服務合同規(guī)定或者約定的其他權利。第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：（一）履行物業(yè)管理服務合同，提供物業(yè)管理服務；（二）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；（三）接受有關行政主管部門的監(jiān)督管理；（四）協(xié)助召開業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議； （五）接受業(yè)主大會及其業(yè)主委員會依照合同約定或者相關物業(yè)管理及財務法規(guī)對物業(yè)管理服務費用收支情況的監(jiān)督；（六）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準；（七）至少6個月應向業(yè)主公布一次管理費用收支帳目；（八）妥善保管物業(yè)檔案資料；（九）合同到期或依法中止合同關系時，必須向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的共有財產(chǎn)，包括管理費、共有收益積累形成資產(chǎn)。同時，業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務狀況進行審計，審計費用由業(yè)主大會籌集。（十）合同到期或依法中止合同，應提前三個月書面告知業(yè)主委員會；（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可依法組織行業(yè)協(xié)會，協(xié)助物業(yè)主管部門做好行業(yè)自律性管理工作及交流、宣傳等工作。第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務管理由注冊地的市、縣（區(qū)）主管部門負責，資質(zhì)管理按照有關規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)實行年檢制度。第五章　物業(yè)管理服務合同第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務活動，應當遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則與物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。第四十六條　物業(yè)建設單位或者業(yè)主大會應當采用招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)：（一）物業(yè)的業(yè)主是單個業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的；（三）物業(yè)管理服務合同到期后經(jīng)業(yè)主大會表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的；（四）投標人少于三個的。第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當與已在物業(yè)主管部門備案的合法業(yè)主大會或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，合同應使用建設部和國家工商局印發(fā)的示范文本，并在合同中約定業(yè)主不按規(guī)定的時間繳交物業(yè)管理服務費時，業(yè)主委員會授權物業(yè)管理企業(yè)可采取的制約措施。物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同報物業(yè)所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門備案。物業(yè)管理委托合同期滿三個月前，雙方應進行協(xié)商，如續(xù)約，經(jīng)業(yè)主大會同意后簽訂新的委托合同。第四十八條 物業(yè)管理服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：（一） 雙方當事人和物業(yè)的基本情況；（二） 物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；（三）物業(yè)管理服務費、業(yè)主大會會議決議規(guī)定需要收取的費用等的收取標準、收取方式和結(jié)算辦法、監(jiān)管辦法；（四）物業(yè)裝修管理的有關事項；（五）合同期限；（六）終止、解除合同的約定，以及合同終止時物業(yè)、物品及檔案資料的移交方式等；（七）違約責任及解決糾紛的途徑；（八）雙方當事人約定的其他事項。第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)提供的服務應當包括下列內(nèi)容：　　（一）建筑物及其附屬的共有設施、設備、場地的養(yǎng)護與維修；　?。ǘ┚G化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；　?。ㄈ┌踩婪斗?；　?。ㄋ模┸囕v停放及其場地的管理服務；　?。ㄎ澹└邔訕怯钤鲈O的服務項目；　?。┪飿I(yè)檔案資料的管理；　?。ㄆ撸┡c業(yè)主和非業(yè)主使用人約定的其他服務事項。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專營企業(yè)，但不得將整體管理服務業(yè)務委托他人。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)損失或者人身傷害的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔相應的管理責任。除與業(yè)主大會或者業(yè)主及非業(yè)主使用人有書面合同約定外，物業(yè)管理企業(yè)不承擔管理責任以外的業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身保險和財產(chǎn)保管責任。除執(zhí)行任務的治安、安全、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及物業(yè)主管部門的車輛外，機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進出、行駛、停放及其收費的管理規(guī)定，按照與業(yè)主委員會的約定執(zhí)行。未有約定的，車輛停放收費標準按所在地的物價部門的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取車位使用服務費、車位管理服務費的，不承擔車輛及車內(nèi)物品的保管責任。收取車輛保管費的,應承擔車輛保管責任,但不承擔車內(nèi)物品的保管責任。第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以與業(yè)主、非業(yè)主使用人約定提供物業(yè)管理服務合同以外的服務項目，服務費用由雙方約定。第五十二條　物業(yè)管理服務合同期滿未續(xù)約的或者依據(jù)合同約定解除合同關系的，物業(yè)管理企業(yè)應當按時退出原物業(yè)管理區(qū)域，協(xié)助業(yè)主委員會辦理有關物業(yè)管理移交手續(xù)，配合依法選定的物業(yè)管理企業(yè)的接管，按照規(guī)定移交專項維修資金及有關物業(yè)、物品和檔案資料。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)管理服務費等費用的，原物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會應當予以協(xié)助。第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務管理第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設施、共有設備和相關場地，另有約定的除外。共有部位是指共有物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、物業(yè)外墻面、門廳、傳達室、走廊通道、樓梯間、電梯間設備用房等。共有設施是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設費用已分攤進入物業(yè)成本構(gòu)成的綠地、公益性娛樂、文體設施、照明路燈、窖井、化糞池、垃圾箱（房）、郵政信箱、溝渠、避雷裝置、消防設施等。共有設備是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設費用已分攤進入物業(yè)成本構(gòu)成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，電梯、天線、供電干線、共用照明，鍋爐、暖氣線路，煤氣干線，池井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施和共有設施設備等。相關場地是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、空地、停車場、經(jīng)營性用房、管理用房，屋頂和外墻的廣告空間和其他附屬空間等。共有部分除另有約定或政府規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占，他人不得侵占。第五十四條 物業(yè)的共同事務是指對物業(yè)的共有部分的維護、修繕、使用、經(jīng)營、管理等活動。第五十五條 共有收益是指利用物業(yè)的共有部分帶來的收益，合同另有約定的除外。共有收益除支付設置成本外，應按有利于全體共有物業(yè)業(yè)主的原則處置，納入物業(yè)管理維修項資金管理，也可部分用于補貼物業(yè)管理費。第五十六條 物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關城市規(guī)劃、環(huán)境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)的規(guī)定，依照合同的約定，執(zhí)行物業(yè)使用、設備運行、修繕養(yǎng)護等規(guī)范。第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)應在業(yè)主、使用人使用房屋前，將物業(yè)的共有部位、共有設施、共有設備、相關場地的內(nèi)容及其使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定告知業(yè)主、使用人。并經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)共有部分進行養(yǎng)護。第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共有部分損壞時，應即時采取保護措施，并按照物業(yè)管理委托合同的約定進行維修。接到物業(yè)損壞報修時，應限時進行維修和處理。做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的帳務帳冊。第五十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人使用物業(yè)時禁止下列行為：(一)侵占、分割物業(yè)的共有部分，損壞共有設施設備；　　(二)踐踏綠地，損毀樹木、園林及建筑小品等；(三)在物業(yè)共有部位隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫；　(四)損壞房屋主體與承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（五）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行拆除和改造；（六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。業(yè)主、非業(yè)主使用人不按物業(yè)使用說明書使用物業(yè)造成的后果，由其自負。 　　第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：　?。ㄒ唬┏^設計規(guī)范規(guī)定的使用負荷標準使用物業(yè)或者擅自改變物業(yè)的功能和用途；　?。ǘ┏^安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；　　（三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；　　(五)不按規(guī)定停放車輛；　　(