【文章內(nèi)容簡介】 第三十八條未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動(dòng)，擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或者采取暴力行為。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：（一）企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況；（三）電梯、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維護(hù)保養(yǎng)情況；（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，并協(xié)助公安等相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的優(yōu)惠政策。住宅小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保潔、綠化等物業(yè)公共服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。第五章物業(yè)管理與服務(wù)第四十二條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。第四十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買賣合同的附件。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，并進(jìn)行公示。第四十四條承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主代表參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。第四十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格并運(yùn)行正常的獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、車位、綠地、停車棚、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（五）電梯、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）分期建設(shè)的，已建成區(qū)域與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。承接查驗(yàn)資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立檔案，妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)承接查驗(yàn)檔案向業(yè)主委員會(huì)移交完畢。第四十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)保修服務(wù)的，委托事項(xiàng)由雙方約定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第四十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第四十九條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、專項(xiàng)維修資金的使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第五十條物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)可以包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、美化綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)；車輛停放及場地管理；物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的賬務(wù)管理；物業(yè)檔案資料的保管；雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。第五十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。倡導(dǎo)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人，并報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第五十二條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在約定的時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的撤出時(shí)間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，履行下列交接義務(wù):（一）移交物業(yè)管理用房等共用部分、共用設(shè)施設(shè)備；（二）移交物業(yè)承接查驗(yàn)的有關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第五十三條業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。有特定要求的電梯等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。實(shí)施自行管理的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。無物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)行自行管理。第五十四條供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。第六章物業(yè)的使用和維護(hù)第五十五條物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；（五）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；（六）擅自架設(shè)電線、電纜；（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；（八）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者為其充電；（九）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物；（十）制造超過