【文章內(nèi)容簡介】 提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯(cuò)，判決物業(yè)無責(zé)。 ?案例解析： ?在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯(cuò)。 ?擴(kuò)展解析： ? 如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 續(xù)上 ? 如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛的丟失有過錯(cuò)過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對(duì)業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。 續(xù)上 ?如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對(duì)停放的車輛收取場地使用費(fèi)，則應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。 在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《 證據(jù)規(guī)定 》 第 73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。 （ 2）業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 業(yè)主王某家中被盜 ,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣 .王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容 ,因此其家中被盜 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 . ?案例解析： ?首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù) ,而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù) .因此本案中 ,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 ,應(yīng)視具體情況 . 如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多 ,保安員不履行職責(zé) ,而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系 ,則根據(jù) 《 中華人民共和國民法通則 》 第一百零六條規(guī)定： “ 公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 ” . ?如果物業(yè)公司采取了多種防范措施 ,公共區(qū)域沒有治安隱患 ,保安員盡職盡責(zé) ,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處 .則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 . ?風(fēng)險(xiǎn)防范： ?為了避免因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。 ?為了確保業(yè)主 ,住戶的安全 ,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn) ,一方面 物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù) ,加大安全防范的力度 .另一方面 ,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn) ,將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司 . 因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī) : ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 |第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 ?《 物權(quán)法 》 第七十條 ：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 ?《 物權(quán)法 》 第七十一條 ：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 ?《 物權(quán)法 》 第七十二條 ：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 (1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任 ?典型案例： 某住宅小區(qū)第 25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司 一直 未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。 法院判決 ： 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任 ? 案例解析： ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l理 》 及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 。 ? 房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 ? 房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。 ?根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 ?物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ?本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。 ?物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。 (2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 去年年底，某大廈 6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過 3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取 40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。 ?案例解析 ： ?根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 ?在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 （ 3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會(huì)破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以阻礙， 并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 ?案例解析： ?按照 《 物權(quán)法 》 第 70－ 72條規(guī)定： ?各區(qū)分所有權(quán)人 對(duì)自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有 獨(dú)立支配的權(quán)利 ，但并不意味著對(duì)專有部分享有 絕對(duì)支配權(quán)利 ，不允許其他任何人利用。 ?各區(qū)分所有權(quán)人 均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹? 樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 華人民共和國民法通則 》 第一百二十六條 :建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物 ,擱置物發(fā)生倒塌 ,脫落 ,墜落造成他人損害的 ,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 ,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外 . ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 典型案例： 某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共 16層，由于 該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題 ，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。 2023年 5月 21日下午 3時(shí)許， 13層廣告公司的員工 肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛 ，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣 8萬元事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 被告肖某辯稱：玻璃下落傷人是該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。 ? 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 案例解析： 誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任？ ?本案產(chǎn)生的原因： ?由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修； ?13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。 ?擴(kuò)展解析： ?先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論 ，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。 ?根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。 ?本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。 續(xù)上 ?其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。 ?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ?風(fēng)險(xiǎn)防范： 對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在