【正文】 當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費。 ?案例解析： ?根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費 。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進(jìn)行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯，判決物業(yè)無責(zé)。 （ 2）業(yè)主家中財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 業(yè)主王某家中被盜 ,財產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣 .王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容 ,因此其家中被盜 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 . ?案例解析： ?首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù) ,而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù) .因此本案中 ,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 ,應(yīng)視具體情況 . 如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多 ,保安員不履行職責(zé) ,而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系 ,則根據(jù) 《 中華人民共和國民法通則 》 第一百零六條規(guī)定： “ 公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 ” . ?如果物業(yè)公司采取了多種防范措施 ,公共區(qū)域沒有治安隱患 ,保安員盡職盡責(zé) ,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處 .則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 . ?風(fēng)險防范： ?為了避免因業(yè)主財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實的履行對業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 ?物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。誰知當(dāng)維修人員收取 40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ? 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。 ?本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。 小區(qū)內(nèi)因共用場地使用而引發(fā)的法律糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 物業(yè)管理條例 》 第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)公司只能對傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。 對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 ?《 物權(quán)法 》 第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系 。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 ?《 合同法 》 第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 ?風(fēng)險防范： 為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理人員應(yīng)及時的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計的衛(wèi)生間改作它用。 續(xù)上 ?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 2023年 8月 15日凌晨 2時許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場 (該案至今未破 )。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。為此，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。雙方均負(fù)有一定過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動”。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。 ?相關(guān)法律知識： “安全保障義務(wù)”有法律依據(jù) ?2023年 5月 1日生效的 《 最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 》 ，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。 ?根據(jù) 《 民法通則 》 規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。雇主替代責(zé)任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權(quán)利時所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、鑒定費、精神損失費等共計 余元。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對此，被告存在一定過錯，法院判決其承擔(dān)張某人身損害損失 40％的補充賠償責(zé)任是適宜的。 2023年 11月 19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機為由，向洛陽市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費、交通費、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計 10萬余元。 （ 1） 保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)物業(yè)糾紛 ?典型案例： 2023年 4月 2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。 ?風(fēng)險防范： 規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照 《 物業(yè)管理條例 》 和 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關(guān)部門報告，但無權(quán)采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。 ?《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為： ?未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu) ?將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間 ?擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體 ?損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果 ?其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為 ?《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2至 3倍的罰款。經(jīng)過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。 ?風(fēng)險防范： 盡管 《 物業(yè)管理條例 》 第 52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 ?《 物權(quán)法 》 第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用； n按照 《 物業(yè)管理條例 》 第 51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意； n按照 《 物業(yè)管理條理 》 第 1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 ?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論 ，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。 2023年 5月 21日下午 3時許， 13層廣告公司的員工 肖某在關(guān)窗戶時用力過猛 ，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。 ?案例解析： ?按照 《 物權(quán)法 》 第 70－ 72條規(guī)定： ?各區(qū)分所有權(quán)人 對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有 獨立支配的權(quán)利 ，但并不意味著對專有部分享有 絕對支配權(quán)利 ，不允許其他任何人利用。維修人員及時趕到現(xiàn)場。 法院判決 ： 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任 ? 案例解析： ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理條理 》 及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任 。 ?《 物權(quán)法 》 第七十條 ：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。 ?④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒交納物業(yè)費的 ?典型案例： 艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)， 2023年 7月 1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂 《 省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同 》 ，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于 2023年 10月，同年 11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與