【文章內容簡介】 活動中所享有的權利；二是明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務，如按時交納物業(yè)服務費用、遵守管理規(guī)約等；三是明確由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應當代表和維護該區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益；四是明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分應考慮的因素；五是明確業(yè)主大會的成立方式；六是明確由業(yè)主共同決定的具體事項；七是明確業(yè)主大會會議召開方式及決定；八是明確業(yè)主大會會議類型及其啟動方式；九是明確業(yè)主大會會議的通知及記錄要求；十是明確業(yè)主委員會的性質和職責，此外，還確立了業(yè)主委員會的登記備案制度、明確業(yè)主要履行管理規(guī)約、確定業(yè)主大會議事規(guī)則等相關內容。 【 概 述 】 本章共十五條，規(guī)定了業(yè)主的定義、權利、義務，業(yè)主大會 的成立方式、職責、會議的召開方式、會議類型、啟動方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質、職責、登記配備制度，成員資格，以及管理規(guī)約等。業(yè)主是對物業(yè)享有所有權的人。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會對外行使業(yè)主的權利。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機關，行使日常事務的管理權。 【 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 】 《 物業(yè)管理條例 》 條文解讀 【 第六條 】 業(yè)主定義及權利 。房屋的所有權人為業(yè)主。 【 解 讀 】 業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人，通常指房屋的所有權人，也包括與房屋相配套的設備、設施和相關場地的所有權人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產部門登記后，就成為房產部門所登記的房屋的業(yè)主。 【 特別條款解讀 】 【 第十條 】 業(yè)主大會成立方式 。同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 【 解 讀 】 本條例規(guī)定了業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。我國業(yè)主大會采取由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機構中的權力機構，行使重大事務的決策權；業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機構。 《 物業(yè)管理條例 》 條文解讀 【 主要內容 】 本章主要內容包括：一是明確在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同 ；二是明確建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約并不得侵害物業(yè)買受人的合法權益且應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明 ；三是提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；四是明確建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容 ；五是明確前期物業(yè)服務合同期限 ；六是明確建設單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè) ；七是明確物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗 ；八是明確物業(yè)承接驗收時應移交的資料 ；九是明確了建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房、并應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 【 概 述 】 本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、建設單位的物業(yè)保修責任等內容。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)管理活動對于業(yè)主合法權益的維護具有重要意義。 【 第三章 前期物業(yè)管理 】 《 物業(yè)管理條例 》 條文解讀 【 第二十一條 】 前期物業(yè)服務合同。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。 【 解 讀 】 從建設部和各個地方的規(guī)定來看，它們對于前期物業(yè)管理的界定并不一致。有的規(guī)定前期物業(yè)管理是在住宅出售后至業(yè)主委員會成立之前，有的是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時止的物業(yè)管理，還有的則泛指業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理。本條例則規(guī)定為業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的物業(yè)管理。 【 特別條款解讀 】 【 第二十二條 】 臨時管理規(guī)約 。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 【 解 讀 】 臨時管理規(guī)約雖然是臨時的，但只是針對它的時間效力而言，事實上就其內容所包含的事項而言，臨時管理規(guī)約與正式的管理規(guī)約并沒有本質上的差異。臨時管理規(guī)約同樣應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主臨時管理規(guī)約由于并非是物業(yè)買受人所制定，因此為了避免物業(yè)建設單位可能的越權與擅斷，條例要求建設單位制定臨時管理規(guī)約時，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 《 物業(yè)管理條例 》 條文解讀 【 主要內容 】 本章主要內容包括：一是明確從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并對之實行資質管理 、物業(yè)從業(yè)人員應當取得職業(yè)資格證書 ；二是明確一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理；三是明確業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同 ；四是明確物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務 ；五是明確物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù) ；六是明確物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗 ；七是明確物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；八是明確了合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務 ；九是明確了物業(yè)服務收費的原則、物業(yè)服務費的交納及監(jiān)督機構；此外，允許物業(yè)企業(yè)提供特約服務，明確共用事業(yè)單位收費對象、強調物業(yè)企業(yè)的安全防范義務及職責，同時明確了物業(yè)使用人權利及義務 【 概 述 】 本章共十八條，規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)的資質、物業(yè)服務企