【正文】 的責任。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 【 解 讀 】 對于拒不交納各物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院申請支付令或者提起訴訟。但是這里使用的是“可以向法院提起訴訟”，可見法律并沒有排除其他解決糾紛的途徑。訴訟是最后的救濟手段，當事人可以選擇其他途徑。 《 物業(yè)管理條例 》 應(yīng)用案例分析 案例一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù) 如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。 作為業(yè)主，入夏以來，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強管理。 “如果保安工作如此被打折扣，小區(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？ ”王女士說。 這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做， 《 物業(yè)管理條例 》 為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有 9項權(quán)利可以充分行使： 1,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 2,提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； 3,提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 4,參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； 5,選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； 6,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 8,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。 《 物業(yè)管理條例 》 應(yīng)用案例分析 案例二 ：開發(fā)商和物業(yè)公司要分家 業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的，這似乎成了物業(yè)管理的一個死結(jié)。 有一項調(diào)查表明，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著房屋買賣方面矛盾的小區(qū)，拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象都比較嚴重。面對房屋質(zhì)差、面積縮水、更改規(guī)劃、開發(fā)商種種承諾未按時兌現(xiàn)或根本不可能兌現(xiàn)等問題，因長期得不到解決，業(yè)主只好以拒交物業(yè)費來進行對抗，誰讓你們建管是一家人呢。 的確。目前我國 70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來做的，其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 為打破這種關(guān)系，《物業(yè)管理條例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)要采取公開招投標的方式，選聘前期物業(yè)管理公司，以便明晰建管權(quán)責。 條例還規(guī)定物業(yè)公司承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗；開發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時，必須履行必要的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。 建管不分問題的徹底解決，與整個房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟密切相關(guān)。 《 物業(yè)管理條例 》 應(yīng)用案例分析 案例三 ：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司 在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權(quán)獨吞嗎？ 提出這個問題并非空穴來風。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定： “屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)。 ” 屋頂?shù)裙步ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財產(chǎn)賺自己的錢呢？ 之前 ，北京市海淀區(qū)人民法院受理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來，作為物業(yè)費。 這類糾紛不是少數(shù)?！段飿I(yè)管理條例》第 55條規(guī)定： “利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 ” 屋頂?shù)葟V告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報酬，但決不能獨吞。 《 物業(yè)管理條例 》 應(yīng)用案例分析 案例四 ：財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔責 2023年 3月 5日凌晨，家住上海滬太路復星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進來的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物業(yè)公司。 這些年，因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常激烈。與此同時更多的是，住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等丟失或家庭財產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生， 2023年 3月 6日早起外出時發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫的汽車不見了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果獲賠 16萬元。 小區(qū)安全到底誰負責任？物業(yè)公司疏于管理導致業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，要不要負法律責任？對這個長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題，《物業(yè)管理條例》給了一個說法。 條例明確規(guī)定： “物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。 ”這就是說，合同是最根本的依據(jù)。 《 物業(yè)管理條例 》 應(yīng)用案例分析 案例五：電力公司依法承擔賠償，物業(yè)公司管理疏忽一并受罰。 孫某（男， 10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約 5米處，有 10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有 7級大風，大風將高壓線刮斷，導致?lián)p害事故的發(fā)生。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護責任是由電力公司承擔的，電力公司具有維修養(yǎng)護高壓電線的責任，應(yīng)當嚴格依照《電力設(shè)施保護條例》及其《實施細則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風過后應(yīng)當采取措施消除危險。 盡管《物業(yè)管理條例》第 52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。但是物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風險的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標志。 講解完畢，謝謝！