【正文】 陜西省物業(yè)管理條例（修訂草案修改稿） （2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正2008年 月 日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第 次會議修訂）目 錄第一章 總則第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組第二節(jié) 業(yè)主大會第三節(jié) 業(yè)主委員會第四節(jié) 其他規(guī)定第三章 前期物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分第二節(jié) 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務第五章 物業(yè)的使用和維護第六章 專項維修資金的使用和管理第七章 法律責任第八章 附則第一章 總 則第一條〔立法目的〕 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。第二條〔概念解釋〕 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條〔適用范圍〕 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。第四條〔基本原則〕 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務、公開公平、誠實信用的原則。第五條〔部門職責〕 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設區(qū)的市、區(qū)（市、縣）人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第六條〔物業(yè)管理推進〕設區(qū)的市、區(qū)（市、縣）人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組第七條〔業(yè)主的界定〕已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。第八條〔業(yè)主大會設置〕一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。第九條〔首次業(yè)主大會召開條件〕物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的；（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。第十條〔業(yè)主大會籌備組成立〕物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設單位應當在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的區(qū)(市、縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域公告。建設單位未及時履行告知義務的，業(yè)主可以書面形式告知。主管區(qū)(市、縣)物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知十五日內(nèi)，組織協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會籌備組。第十一條〔籌備組組成〕 業(yè)主大會籌備組由五至九人組成，其中區(qū)(市、縣)物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設單位的代表一名，其余業(yè)主代表。 業(yè)主大會籌備組組長由區(qū)(市、縣)物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表在業(yè)主中推選。業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域公告。第十二條〔建設單位和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助義務〕建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、建筑物及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持。第十三條〔籌備組職責〕 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；（六）承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十四條〔籌備組終止〕業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關資料，并終止活動。業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。第二節(jié) 業(yè)主大會第十五條〔業(yè)主大會決定事項〕下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會成員；（三）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）籌集和使用專項維修資金；（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；（六）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主大會決定前款第（四）項、第（五）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。第十六條〔業(yè)主大會會議形式〕業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，業(yè)主可以全體參加，也可以按樓幢推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，或者由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應當將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權查閱相關資料。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。第十七條〔業(yè)主大會會議表決方式〕業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。一個獨立產(chǎn)權單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該產(chǎn)權單位的投票權數(shù)。第十八條〔首次業(yè)主大會會議職責〕首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十九條〔管理規(guī)約和議事規(guī)則內(nèi)容〕 管理規(guī)約應當對業(yè)主合理使用專有部分的權利和義務，物業(yè)共有部分的使用、維護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，其示范文本由省建設行政主管部門制定。第二十條〔管理規(guī)約和議事規(guī)則備案〕業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地區(qū)(市、縣)物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十一條〔業(yè)主大會會議種類〕業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主。但緊急情況除外。第二十二條〔不按規(guī)定召開業(yè)主大會的救濟〕業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地區(qū)(市、縣)物業(yè)管