【正文】 《 杭州市物業(yè)管理條例 》 修訂解讀 1 《 杭州市物業(yè)管理條例 》 修訂解讀 一、總則 2 （一） 物業(yè)管理 發(fā)展歷史、現(xiàn)狀特點 （二） 相關(guān)法律規(guī)定 主要的法律法規(guī)、地方性法規(guī)、司法解釋、地方法院的審批指導(dǎo)意見 二、修訂解讀 （一） 概述 （二） 《 杭州市物業(yè)管理條例修訂解讀 》 （一）物業(yè)管理 ? 起源 物業(yè)管理源于國外 。 1908年由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治 A霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織召開了第一次全國性會議 ， 宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生 。 3 （一）物業(yè)管理 ? 國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展 從國內(nèi)的物業(yè)管理的發(fā)展來看 ， 九十年代 ， 是中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期 。 在當(dāng)時的房地產(chǎn)市場上 ，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃 、 清潔衛(wèi)生 ， 保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司 ， 這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式 。 在發(fā)展初期由于缺乏必要的管理經(jīng)驗 ， 沒有相配套的法律法規(guī) 、 規(guī)范性文件 ， 因此 ， 物業(yè)公司在實際管理中 ， 會出現(xiàn)種種問題 ， 整一個市場是一種接近混亂 、 無序的狀態(tài) 。 此后經(jīng)過十年的左右 ， 隨著中國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展 ， 在政府的勢引導(dǎo)下 ， 物業(yè)管理跟隨著配套的法律法規(guī) 、規(guī)范性文件的頒布 ， 成為了一個新興的行業(yè) ， 而物業(yè)管理公司也隨之進行了專業(yè)化的發(fā)展 ， 物業(yè)管理已經(jīng)成為目前中國房地產(chǎn)的必備的配套服務(wù)之一 。 4 （二）相關(guān)法律規(guī)定 ? 司法審判依據(jù) ? 《 物權(quán)法 》 ? 《 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 ? 《 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 ? 浙江省高級人民法院民一庭 《 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見 》 ? 政府層面 ? 國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 （ 07年） ? 浙江省政府 《 浙江省物業(yè)管理條例 》 （ 09年） ? 杭州市政府 《 杭州市物業(yè)管理條例 》 5 二、修訂解讀 （一）概述 ? 第一章為總則 ， 共 6條 ， 主要 從立法依據(jù) 、 適用范圍 、 監(jiān)督管理及協(xié)助監(jiān)督管理機構(gòu)或部門 等作了規(guī)定； ? 第二章為 業(yè)主 、 業(yè)主大會和業(yè)主委員會； ? 第三章為 物業(yè)管理服務(wù)； ? 第四章為 物業(yè)使用和維修； ? 第五章為 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金； ? 第六章為 法律責(zé)任； ? 第七章為附則； 6 二、修訂解讀 （二）具體條文解析 7 舊：杭州市行政區(qū)域內(nèi) 城鎮(zhèn) 物業(yè)管理活動（第 2條） 新： 本市行政區(qū)域內(nèi) 物業(yè)管理活動（第 2條） 舊：無 新：建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)部門和單位參加的 物業(yè)管理聯(lián)席會議制度 。（第 5條） 實際意義：待考證。 舊：無 新：物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng) 建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員 的自律性管理（第 6條）。 （二）具體條文解析 ? ? 舊：物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托 ， 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同 ， 對物業(yè)進行維護 、 修繕 、 管理 ， 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序 、 環(huán)境衛(wèi)生 、 綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動 。 （ 第 3條 ） ? 新：本條例所稱物業(yè)管理 ， 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者 自行管理 形式 ， 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修 、 養(yǎng)護 、 管理 ， 維護相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 。 （ 第 2條 ） 8 解讀： 自行管理的法律依據(jù)？自行管理的具體操作辦法？ （二）具體條文解析 ? ? 舊： 擁有相對獨立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè) ， 應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域 。 ? （ 第 4條 ） ? 新： ① 新建物業(yè)項目 ， 包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域 ， 擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的 ， 核定為一個物業(yè)管理區(qū)域 。 ? ② 舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目 ， 與周邊原有項目房屋相毗連的 ， 經(jīng)各自的業(yè)主大會同意 ， 可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域 。 ? ③ 建設(shè)單位在房屋銷售時 ， 應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍 ， 通過合同約定方式 向物業(yè)買受人明示 。 ? ④ 具備下列條件之一的 ， 可以提出 調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域 的要求： 分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域 ， 能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任 ， 并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積 占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的 ； 物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意 ， 合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的 。 ? （ 第 2728條 ） 9 （二）具體條文解析 ? ? 舊：業(yè)主人數(shù)超過 100名的 ， 可按比例推選業(yè)主代表 ， 組成業(yè)主代表大會 。業(yè)主代表的任期一般不超過 3年 ， 可以連選連任 。 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行 。 （ 第 8條 ） ? 新：取消 10 ? 解讀： 雖然在 《 杭州市物業(yè)管理條例 》 中予以取消了，但是在 《 物業(yè)管理條例 》 中對于上述規(guī)定是有明確表述的。從實踐意義上來說，因為在業(yè)主大會通過決議要求中，通過決議的要求必須是要求投票權(quán)數(shù)半數(shù)以上或者三分之二以上才為有效 。 （二）具體條文解析 ? 11 ? 舊 ： （ 1） 入住率達到 60%以上 ， 或入住率達到 30%以上且物業(yè)交付使用已滿兩年 。 （ 2） 籌備主體：前期物業(yè)管理單位 。 （ 3） 報送單位：區(qū) 、 縣物業(yè)管理部門 。 （ 第 9條 ） 新： （ 1） 房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積 60%以上 ， 或首套房屋出售并交付使用已滿 2年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積30%以上 。 （ 2） 籌備主體：建設(shè)單位 。 （ 3） 報送單位：所在地街道辦事處 、 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府 （ 4） 籌備經(jīng)費：建設(shè)單位承擔(dān) ， 交付前交街道辦事處 、 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府 。專戶儲存 ， ?？顚Ｓ?。 （ 5） 時限要求：建設(shè)單位兩個月內(nèi)報送 ， 街道辦事處 、 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府在收到建設(shè)單位或者 5%以上業(yè)主提出書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組 。 (6） 報送資料：共七項 （ 7） 籌備組人員組成及籌備工作具體規(guī)定 。 （ 第 810條 、 第 16條 ） （二）具體條文解析 ? ? 解讀：成立業(yè)主大會的條件與 《 浙江省物業(yè)管理條例 》 第八條的規(guī)定一致。而新增的規(guī)定主要是要求建設(shè)單位（開發(fā)商）報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料。這些資料為： ? （一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； ? （二）房屋及建筑物面積清冊； ? （三）業(yè)主名冊； ? （四）建筑規(guī)劃總平面圖； ? （五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料； ? （六）物業(yè)管理用房配置確認資料； ? （七）其他有關(guān)的文件資料。 12 ? （二）具體條文解析 ? 13 ? 舊：無 新： （ 1）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認；（ 2）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認；（ 3）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。（第11條） 解讀：本條是規(guī)定了確認業(yè)主參加業(yè)主大會的方式：主要是會議簽到及表決票上確認這兩種。 《 浙江省物業(yè)管理條例 》 第九條規(guī)定的業(yè)主大會可以集體討論的形式及書面征求意見形式，而確認業(yè)主參加了會議的方式顯然基本上為會議簽到、書面表決票確認。 值得注意的是，物業(yè)企業(yè)的工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席，但在被要求列席會議時，應(yīng)當(dāng)列席。 ? ? 舊：無 新： 可接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。（第 14條） 。 （二）具體條文解析 ? 14 ? 舊：無 新： （ 1） 表決通過管理規(guī)約 、 業(yè)主大會議事規(guī)則 、 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會 。 （ 2） 分期開發(fā)的 ， 在議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員會的辦法 。 （ 3） 尚未出售和已出售尚未交付的物業(yè)由建設(shè)單位代行業(yè)主職責(zé) 。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位 。 建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的 ， 應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項 。 （ 第 15條 ） ? 舊： （ 1） 每半年至少召開一次 。 （ 2） 20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議 ， 應(yīng)召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會 。 （ 第 10條 ） 新：刪去 解讀： 自雖然刪去，但是無實質(zhì)影響。物業(yè)管理條例仍舊有類似上述的規(guī)定：臨時大會經(jīng) 20%以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議。 ? ? 舊： （ 1） 業(yè)主的投票權(quán) ， 住宅物業(yè)實行一套一票；非住宅物業(yè)按每 100平方米建筑面積為一個計票單位 ， 不足 100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位 。 （ 2）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定 ， 須經(jīng)出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過 。 （ 第 11條 ） ? 新： ? （ 1） 業(yè)主人數(shù)： 一個專有部分按照一人計算 ， 但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分 ， 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的 ， 按照一個計算； ? （ 2） 專有部分： 專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的 ， 按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的 ， 按照房屋買賣合同記載的面積計算；沒有房屋買賣合同的 ， 按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算 。 ? （ 3） 一般事項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積 1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2以上的業(yè)主同意 （ 以下稱 “ 經(jīng)過半數(shù)通過 ” ） 。 （ 第 12條 ） ? 解讀： 15 修改的核心條款 ， 通俗的來說 ， 是嚴重滯后的核心條款