【正文】 安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例第一章　總　則第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條　本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。第四條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。第五條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。第七條　物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第八條　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。第九條　業(yè)主除享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：（一）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；（二）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；（三）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利；（四）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。業(yè)主除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。 第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十一條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展活動(dòng)。除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（三）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)。第十二條　業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定:（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算；（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。第十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的決定開展活動(dòng)。除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職權(quán)外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)還行使下列職權(quán)：（一）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃；（二）審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十四條　除國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，遵守業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合；（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰灾浦埂５谑鍡l　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（二）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（三）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。第十六條　新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十七條　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:（一）入住率達(dá)到50%以上的。（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的。（三）首批物業(yè)交付滿三年的。第十八條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件之一，但未及時(shí)召開大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報(bào)告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)