【正文】 江蘇省物業(yè)管理條例 （2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過　根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈江蘇省物業(yè)管理條例〉的決定》修正 2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議修訂） 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。第四條 縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條 縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵。第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。第二章 物業(yè)管理區(qū)域 第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。第九條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。 物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第十二條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。第十三條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議： （一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；（二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域證明；　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；　?。ㄈI(yè)主名冊；　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O(shè)施設(shè)備的證明；　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；　?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料。第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組?；I備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。第十六條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。 籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。 第十七條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容； （二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案； （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； （四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法； （五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十九條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。第二十條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。第二十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員；擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)