【正文】 車位出租計劃和出租收入估算表 ..........................................................................................................41表八 銷售稅金及附加表 ..................................................................................................................................41表九 租賃及轉售稅金及附加表 ......................................................................................................................41表十 損益表 ......................................................................................................................................................42表十一 　 全部投資現金流量表（年 Ic=10%） .................................................................................................43表十二 　 自有資金現金流量表（年 Ic=10%） .................................................................................................44表十三 　 資金來源與運用表 ..............................................................................................................................45表十四 銀行貸款還本付息結算表 ..................................................................................................................46表十五 銀行貸款還本付息計算表 ..................................................................................................................46表十六 敏感性分析預測表 ..............................................................................................................................46 成本不變而租金售價變化對收益的影響 ......................................................................................................46 租金售價不變而成本變化對收益的影響 .............................................................................................................47 租金售價上升 5%時成本變化對收益的影響 ........................................................................................................47 租金售價上升 10%時成本變化對收益的影響 ......................................................................................................47 租金售價下降 5%時成本變化對收益的影響 ........................................................................................................47 租金售價下降 10%時成本變化對收益的影響 ......................................................................................................47表十七 工程成本核算分類表 ..........................................................................................................................48 商業(yè)部分工程成本核算表 ..............................................................................................................................48 住宅部分工程成本核算表 .....................................................................................................................................49 配套項目部分工程成本核算表 .............................................................................................................................50 地下停車場部分工程成本核算表 .........................................................................................................................50第一部分 項目概況一、項目名稱 成都***地塊建設項目二、項目地址成都***地塊位于成都市。三、土地產權狀況及面積 成都***地塊現系成都牛市口商貿大市場所在地。該市場占地 50 余畝。其中工業(yè)劃撥用地 23, 平方米（約 畝） ，商業(yè)租賃用地 10, 平方米（約 畝） ，租賃時間為 2022 年 5 月 6 日起至 2022 年 5 月 5 日止。后因成都***和成都華興房地產公司聯合開發(fā)住宅，占用了市場 16 畝左右，現余 33 畝左右。四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿大市場，少部分為廠區(qū)。五、項目由來 成都***原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經國務院總理辦公會議決定，需對中國汽車工業(yè)總公司的業(yè)務和資產進行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團接收，并提出破產申請，在按規(guī)定程序報批后，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關閉破產有關問題的會議紀要》的規(guī)定組織實施破產。破產費用缺口，經財政部核定后，由上汽集團負責解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產企業(yè)（含成都***）實施破產所適用的政策和費用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時，國家經貿委根據國務院總理辦公會議紀要精神，將成都汽車配件總廠、成都***兩戶企業(yè)自 2022 年 1 月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權也實行無償劃轉，兩戶企業(yè)的債權、債務仍由原法人主體承擔。2022 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都***兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實行屬地管理?，F成都市人民政府決定對成都***實施關閉破產。但實施關閉破產大約需要 1,200 萬元啟動資金。破產后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產費用，不足部分按有關規(guī)定由上汽集團負責解決，同時返還先期墊付的 1,200 萬元破產啟動費用。六、有關破產清理情況預計 該地塊系成都牛市口商貿大市場所在地。該市場擁有一樓一底營業(yè)房 485 間，現有小食品、化工等各類商家 200 余戶。另有茶樓 4 個，面積 2,787 平方米，農貿市場 1 個，面積 800 平方米，娛樂城 1 個，面積 1,500 平方米，旅館 1 個，面積 1,500 平方米，招待所 1 個，面積 300 平方米，生資市場 1 個，面積 1200 平方米，餐館 3 個，面積 800 平方米。在破產清理時，該市場主要情況如下：農貿市場 農貿市場系牛市口商貿大市場與蓮新街道辦事處聯辦，共有 26 間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場獨立管轄，現有商家 8 戶，清理時無賠償無糾紛。化工交易區(qū) 化工交易區(qū)現有商家 40 戶，清理時無賠償無糾紛。小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場獨立管轄，現有商家 45 戶，清理時無賠償無糾紛。招待所 招待所系成都***下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心租賃市場場地建成，并分別于 1998 年以 40 萬元轉讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權，及于 2022 年移交給市場，出現“一女二嫁”情況。后經市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協議。聚緣茶房清理時可能有一定賠償和糾紛。大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建的營業(yè)房。1988 年鹽市口購物中心以向黃小龍借款 30 萬元作為回報，以每月 2,000 元價格將市場一樓一底約 500 平方米的營業(yè)房租給他。后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行。同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。都市農家樂 都市農家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建而成。同樣于 2022年將底樓移交給市場，市場又將其租給侯錫惠女士。該都市農家樂清理時估計沒有賠償和糾紛。農業(yè)銀行儲蓄所 農業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米。成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其 20 年使用權。同樣鹽市口購物中心于 2022 年將底樓移交給市場。2022 年儲蓄所遷走，并將此營業(yè)房租給他人做酒樓使用。該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協商解決。市場二樓營業(yè)房 市場二樓營業(yè)房原系成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建而成，共 2400平方米。1997 年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房 20 年使用權作抵押，在市場擔保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。1化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都***聯建，并分割了 88 間營業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時會有一定的糾紛。1生資市場 該生資市場系***娛樂公司向成都***一次性交納 300 萬元后獲得了 25 年的使用權，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。因此，清理時會有較大的賠償。1***酒樓 該***酒樓原系市場以聯辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經營，后成都鹽市口購物中心將其經營權轉移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將余下的經營權判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。1其他 市場其他營業(yè)房跟上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場清理時存在一些賠償糾紛，估計并無太大的問題。第二部分 成都房地產市場概況略。第三部分 項目優(yōu)勢與劣勢分析一、項目優(yōu)勢項目地處成都主要商貿大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會處，具有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場、北京華聯、郁金香花園廣場、東方時代商場、藍光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。項目位置交通極為方便。從項目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了 68 路、85路、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303A 路、106 路等公交線路。項目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內不可多得的地塊。由于歷年的房產開發(fā)，成都二環(huán)路以內已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內的置業(yè)習慣，而且無疑會給開發(fā)商帶來良好的經濟效益。根據有關規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。二環(huán)路東四段以內已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完