【正文】 車(chē)位出租計(jì)劃和出租收入估算表 ..........................................................................................................41表八 銷(xiāo)售稅金及附加表 ..................................................................................................................................41表九 租賃及轉(zhuǎn)售稅金及附加表 ......................................................................................................................41表十 損益表 ......................................................................................................................................................42表十一 　 全部投資現(xiàn)金流量表（年 Ic=10%） .................................................................................................43表十二 　 自有資金現(xiàn)金流量表（年 Ic=10%） .................................................................................................44表十三 　 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ..............................................................................................................................45表十四 銀行貸款還本付息結(jié)算表 ..................................................................................................................46表十五 銀行貸款還本付息計(jì)算表 ..................................................................................................................46表十六 敏感性分析預(yù)測(cè)表 ..............................................................................................................................46 成本不變而租金售價(jià)變化對(duì)收益的影響 ......................................................................................................46 租金售價(jià)不變而成本變化對(duì)收益的影響 .............................................................................................................47 租金售價(jià)上升 5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響 ........................................................................................................47 租金售價(jià)上升 10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響 ......................................................................................................47 租金售價(jià)下降 5%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響 ........................................................................................................47 租金售價(jià)下降 10%時(shí)成本變化對(duì)收益的影響 ......................................................................................................47表十七 工程成本核算分類(lèi)表 ..........................................................................................................................48 商業(yè)部分工程成本核算表 ..............................................................................................................................48 住宅部分工程成本核算表 .....................................................................................................................................49 配套項(xiàng)目部分工程成本核算表 .............................................................................................................................50 地下停車(chē)場(chǎng)部分工程成本核算表 .........................................................................................................................50第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱(chēng) 成都***地塊建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址成都***地塊位于成都市。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 成都***地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)占地 50 余畝。其中工業(yè)劃撥用地 23, 平方米（約 畝） ，商業(yè)租賃用地 10, 平方米（約 畝） ，租賃時(shí)間為 2022 年 5 月 6 日起至 2022 年 5 月 5 日止。后因成都***和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)住宅，占用了市場(chǎng) 16 畝左右，現(xiàn)余 33 畝左右。四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)，少部分為廠區(qū)。五、項(xiàng)目由來(lái) 成都***原系中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議決定，需對(duì)中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)銷(xiāo)售總公司和中國(guó)汽車(chē)工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請(qǐng)，在按規(guī)定程序報(bào)批后，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企業(yè)（含成都***）實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時(shí)，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將成都汽車(chē)配件總廠、成都***兩戶(hù)企業(yè)自 2022 年 1 月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司持有兩戶(hù)企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)，兩戶(hù)企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2022 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將成都汽車(chē)配件總廠、成都***兩戶(hù)企業(yè)下放至成都市人民政府實(shí)行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對(duì)成都***實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。但實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要 1,200 萬(wàn)元啟動(dòng)資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的 1,200 萬(wàn)元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì) 該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)擁有一樓一底營(yíng)業(yè)房 485 間，現(xiàn)有小食品、化工等各類(lèi)商家 200 余戶(hù)。另有茶樓 4 個(gè)，面積 2,787 平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1 個(gè)，面積 800 平方米，娛樂(lè)城 1 個(gè)，面積 1,500 平方米，旅館 1 個(gè)，面積 1,500 平方米，招待所 1 個(gè)，面積 300 平方米，生資市場(chǎng) 1 個(gè)，面積 1200 平方米，餐館 3 個(gè)，面積 800 平方米。在破產(chǎn)清理時(shí)，該市場(chǎng)主要情況如下：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)系牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有 26 間營(yíng)業(yè)房及兩條通道，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家 8 戶(hù)，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛?；そ灰讌^(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家 40 戶(hù)，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家 45 戶(hù)，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。招待所 招待所系成都***下崗職工租賃市場(chǎng)原辦公樓形成，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)場(chǎng)地建成，并分別于 1998 年以 40 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權(quán)，及于 2022 年移交給市場(chǎng)，出現(xiàn)“一女二嫁”情況。后經(jīng)市場(chǎng)努力，市場(chǎng)同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時(shí)可能有一定賠償和糾紛。大眾茶樓 原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都***土地自行修建的營(yíng)業(yè)房。1988 年鹽市口購(gòu)物中心以向黃小龍借款 30 萬(wàn)元作為回報(bào)，以每月 2,000 元價(jià)格將市場(chǎng)一樓一底約 500 平方米的營(yíng)業(yè)房租給他。后鹽市口購(gòu)物中心將茶樓底層歸還給市場(chǎng)，二樓則由法院判給匯通銀行。同時(shí)，市場(chǎng)與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時(shí)可能有一定賠償和糾紛。都市農(nóng)家樂(lè) 都市農(nóng)家樂(lè)原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都***土地自行修建而成。同樣于 2022年將底樓移交給市場(chǎng)，市場(chǎng)又將其租給侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂(lè)清理時(shí)估計(jì)沒(méi)有賠償和糾紛。農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都***土地自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米。成都鹽市口購(gòu)物中心以從該儲(chǔ)蓄所借款沖抵其 20 年使用權(quán)。同樣鹽市口購(gòu)物中心于 2022 年將底樓移交給市場(chǎng)。2022 年儲(chǔ)蓄所遷走，并將此營(yíng)業(yè)房租給他人做酒樓使用。該儲(chǔ)蓄所清理時(shí)估計(jì)有一定糾紛，但能協(xié)商解決。市場(chǎng)二樓營(yíng)業(yè)房 市場(chǎng)二樓營(yíng)業(yè)房原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都***土地自行修建而成，共 2400平方米。1997 年鹽市口購(gòu)物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營(yíng)業(yè)房 20 年使用權(quán)作抵押，在市場(chǎng)擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無(wú)力償還銀行部分貸款及市場(chǎng)租金，將一樓及二樓營(yíng)業(yè)房無(wú)償償還給市場(chǎng)，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時(shí)會(huì)有一定的糾紛。1化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都***聯(lián)建，并分割了 88 間營(yíng)業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時(shí)會(huì)有一定的糾紛。1生資市場(chǎng) 該生資市場(chǎng)系***娛樂(lè)公司向成都***一次性交納 300 萬(wàn)元后獲得了 25 年的使用權(quán)，并將其改造成紅日娛樂(lè)城，面積 5,750 平方米。因此，清理時(shí)會(huì)有較大的賠償。1***酒樓 該***酒樓原系市場(chǎng)以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購(gòu)物中心承包經(jīng)營(yíng)，后成都鹽市口購(gòu)物中心將其經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給簡(jiǎn)陽(yáng)銀豐鋁門(mén)窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無(wú)力按期還款，法院將余下的經(jīng)營(yíng)權(quán)判給了簡(jiǎn)陽(yáng)信用社。因此，清理時(shí)有一定的糾紛。1其他 市場(chǎng)其他營(yíng)業(yè)房跟上面的情況類(lèi)似。清理時(shí)有一定的賠償，但問(wèn)題不大。 綜上所述，該市場(chǎng)清理時(shí)存在一些賠償糾紛，估計(jì)并無(wú)太大的問(wèn)題。第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況略。第三部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會(huì)處，具有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門(mén)大橋，沿線分布了成都人民商場(chǎng)、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場(chǎng)、東方時(shí)代商場(chǎng)、藍(lán)光大廈、友誼廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤(pán)。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門(mén)大橋延伸，并逐漸從東門(mén)大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。項(xiàng)目位置交通極為方便。從項(xiàng)目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車(chē)程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了 68 路、85路、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303A 路、106 路等公交線路。項(xiàng)目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成都二環(huán)路以?xún)?nèi)已幾乎沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地。該地塊的開(kāi)發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無(wú)疑會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過(guò)二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。二環(huán)路東四段以?xún)?nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完