【導(dǎo)讀】空港新城空港花園A地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、物料消耗 費(fèi)、廣告費(fèi)、宣稱費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷售費(fèi)用按照 50 元 /平方米計(jì)算。 ：指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 200 元計(jì)算。 ：主要包括工程招標(biāo)管理服務(wù)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 50 元計(jì)算。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 38 ：按照上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 ：財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目中主要為建設(shè)期借款利息。初步擬定貸款為中長(zhǎng)期貸款，貸款金額 8000 萬元，年利率 %。 投投 資資 估估 算算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資約為 萬元。具體詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。 本項(xiàng)目資金籌措方案擬定為：自籌資金 11000 萬元，申請(qǐng)銀行貸款8000 萬元，其余資金由預(yù)售收入補(bǔ)充。 表 7— 1 開發(fā)建設(shè)投資估算表 序號(hào) 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 費(fèi)用（萬元） 樓面造價(jià)（元 /㎡） 百分比 1 土地費(fèi)用 % 2 前期工程費(fèi) % 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) % 4 建筑安裝工程費(fèi) % 5 公共配套設(shè)施費(fèi)用 % 6 開發(fā)間接費(fèi) % 7 管理費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 % 9 開發(fā)期稅費(fèi) % 10 其他費(fèi)用 % 11 不可預(yù)見費(fèi) % 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 開發(fā)建設(shè) 投資 % 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 39 表 7— 2 建筑安裝費(fèi)投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價(jià)（元 /m2) 建安工程費(fèi)用 合計(jì) 工程費(fèi)用 1 住宅 106435 1450 土建工程 106435 1000 裝飾裝修工程 106435 200 給排水工程 106435 100 消防工程 106435 50 強(qiáng)電工程 106435 50 弱電工程 106435 50 2 商業(yè) 4210 1600 土建工程 4210 1200 給排水工程 4210 100 消防工程 4210 120 強(qiáng)電工程 4210 80 弱電工程 4210 100 表 7— 3 公共配套設(shè)施投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價(jià)（元 /m2) 建安工程費(fèi)用 合計(jì) 一 工程費(fèi)用 1 幼兒園 2200 1820 土建工程 2200 1000 裝飾裝修工程 2200 500 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 40 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價(jià)（元 /m2) 建安工程費(fèi)用 合計(jì) 給排水工程 2200 60 消防工程 2200 50 采暖、通風(fēng)、空調(diào)工程 2200 80 強(qiáng)電工程 2200 80 弱電工程 2200 50 2 社區(qū)服務(wù)用房 345 1820 土建工程 345 1000 裝飾裝修工程 345 500 給排水工程 345 60 消防工程 345 50 采暖、通風(fēng)、空調(diào)工程 345 80 強(qiáng)電工程 345 80 弱電工程 345 50 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 41 第八章 工程招投標(biāo)與進(jìn)度安排 工工 程程 招招 標(biāo)標(biāo) 范范 圍圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》，在我國(guó)境 內(nèi)進(jìn)行大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目、 5 萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須招標(biāo)。 根據(jù) 2020 年陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》辦法的規(guī)定：； 、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在五十萬元以上的； 、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在三十萬元以上的； 4 單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第 3 項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在五百萬元以上的項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)。 本項(xiàng)目滿足國(guó)家和陜西省招標(biāo)相關(guān)文件要求，需進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)。 建建 設(shè)設(shè) 工工 程程 招招 標(biāo)標(biāo) 的的 類類 型型 與與 方方 式式 （一）建設(shè)工程招標(biāo)的類型 ，即從項(xiàng)目建議書開始，包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備材料詢價(jià)與采購、工程施工、生產(chǎn)準(zhǔn)備、投料試車、直到竣工投產(chǎn)、交付使用、實(shí)行全面招標(biāo)。 。 、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)。 。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 42 。 （二）建設(shè)工程招標(biāo)的方式 建設(shè)工程招標(biāo)，可以根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度及其它客觀條件分別采用以下方式： ：即招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒 介發(fā)布，其中應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 ：即招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，其內(nèi)容與上述招標(biāo)公告相似。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 范范 圍圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》中有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍設(shè)計(jì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、重要建筑材料采購等。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 組組 織織 形形 式式 項(xiàng)目建設(shè)單位采用委托招標(biāo)的方式選擇各工作單位。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 類類 型型 本項(xiàng)目屬于必需招標(biāo)范圍，本項(xiàng)目不涉及特殊技術(shù)類型，招標(biāo)類型應(yīng)采用公開招標(biāo)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià) 房建設(shè)項(xiàng)目 43 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 和 規(guī)模，初步確定 項(xiàng)目 建設(shè)期為 30 個(gè)月，其中建設(shè)工期為 27 個(gè)月 ， 具體安排如表 8— 1 所示 。 表 8— 1 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 工作內(nèi)容 1 季度 2季度 3季度 4 季度 5季度 6季度 7 季度 8季度 9季度 10 季度 1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制，項(xiàng)目 立項(xiàng)審批 等 2 工程勘察、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)的編審 、建設(shè)場(chǎng)地“三通一平”、招投標(biāo)、建設(shè)資金的落實(shí)等工作，同時(shí)辦理工程開工建設(shè)手續(xù)等 3 各單體建筑施工 4 內(nèi)部裝修、各項(xiàng)設(shè)備的安裝調(diào)試 5 室外公共設(shè)施施工、綠化景觀工程等 6 工程竣工驗(yàn)收、移交、使用 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 44 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 10 個(gè)季度計(jì)算；銷售期從第 5 季度開始至第 10 季度結(jié)束。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 ic確定為 10%。 3000 元 /m2，商 業(yè)售價(jià)預(yù)定為 6000 元 /m2。 主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、教育費(fèi)附加 、企業(yè)所得稅、 土地增值稅等 。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅為 25%，土地增值稅按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》標(biāo)準(zhǔn)扣除。 ： 項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前計(jì)算結(jié)果為 %，所得稅后計(jì)算結(jié)果為 %。 ： 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前為 萬元，稅后為 萬元。 經(jīng) 計(jì)算，項(xiàng)目全部投資的靜態(tài)投資回收期所得稅前和所得稅后分別為 年和 年；項(xiàng)目全部投資的動(dòng)態(tài)投資回收期所得稅前和所得稅后分別為 年和 年。 從以上指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為 %（稅后），空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 45 大于基準(zhǔn)收益率 10%。項(xiàng)目累計(jì)所得稅額為 萬元，項(xiàng)目的開發(fā)可為國(guó)家上繳可觀的稅收，有利于國(guó)家財(cái)政收入的增加。 從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來看，項(xiàng)目的實(shí)施從財(cái)務(wù)上具有可行性。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 46 第十章 社會(huì) 效益評(píng)價(jià) 社會(huì)影響分析 大大 規(guī)規(guī) 模模 實(shí)實(shí) 施施 保保 障障 性性 安安 居居 工工 程程 有有 助助 于于 保保 障障 和和 改改 善善 民民 生生 、 促促 進(jìn)進(jìn) 社社會(huì)會(huì) 和和 諧諧 穩(wěn)穩(wěn) 定定 不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量，是改革發(fā)展的根本目的，也是黨中央一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)?，F(xiàn)階段在人們衣食住行等基本生活需求中，溫飽問題已基本解決，但是住的問題還比較突出，商品房?jī)r(jià)格偏高、收入差距拉大、普通群眾購房壓力較大。本項(xiàng)目的建設(shè)可有效解決區(qū)域內(nèi)廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的住房需求，項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)質(zhì)上是通過區(qū)域內(nèi)加強(qiáng)公共服務(wù)，對(duì)收入進(jìn)行再分配，對(duì)中低收入住房困難家庭實(shí)行“托底”。這種做法順民意、解民憂，有利于解決群眾困難，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，有利于體現(xiàn)公平正義，化 解矛盾，促進(jìn)和諧穩(wěn)定。 大大 規(guī)規(guī) 模模 實(shí)實(shí) 施施 保保 障障 性性 安安 居居 工工 程程 ， 是是 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 變變 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 發(fā)發(fā) 展展 方方 式式 、 調(diào)調(diào) 整整 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 的的 有有 效效 途途 徑徑 擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)和長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提高增長(zhǎng)質(zhì)量效益的內(nèi)在要求。保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生，既能增加投資，又能帶動(dòng)消費(fèi)，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。本項(xiàng)目通過實(shí)施限價(jià)商品房建設(shè)，既解決了廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的居住問題，同時(shí)又能帶動(dòng)建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，同時(shí)又進(jìn)一步完善了空港新城的城市環(huán)境和形象，拓展了空港新城的城市功能，有利于 實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 47 經(jīng)營(yíng)，真正起到“建設(shè)改造一片、帶動(dòng)提升一方”的作用。 互適性分析 同同 利利 益益 群群 體體 對(duì)對(duì) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 的的 態(tài)態(tài) 度度 及及 參參 與與 程程 度度 本項(xiàng)目的建設(shè)將大大改善當(dāng)?shù)刂械褪杖肴罕姾托戮蜆I(yè)職工的居住條件，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)空港新城城市功能的完善，對(duì)于提升地區(qū)城市面貌和形象、加快城市化進(jìn)程、促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將得到 當(dāng)?shù)?不同利益群體的認(rèn)可和肯定。 級(jí)級(jí) 組組 織織 對(duì)對(duì) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 的的 態(tài)態(tài) 度度 及及 支支 持持 程程 度度 限價(jià)商品房建設(shè)是國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)的項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建 設(shè)是積極貫徹國(guó)家 民生建設(shè)方針 ， 加強(qiáng)地方保障性住房建設(shè)，改善居民基本生活條件，提升城市形象的得力舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將得到當(dāng)?shù)鼗鶎诱透骷?jí)部門組織的大力支持和積極配合。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 48 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 律律 及及 政政 策策 性性 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 分分 析析 （一）法律風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)從獲得土地、動(dòng)遷、市政配套到工程的設(shè)計(jì)、施工、銷售及物業(yè)管理，投資周期長(zhǎng)，涉及的規(guī)則浩繁，程序復(fù)雜，面臨各種法律風(fēng)險(xiǎn)在所難免。 一是契約性風(fēng)險(xiǎn)。涉及面廣，從土地取得、工程施工到房產(chǎn)銷售，涉及到各種類型的合同。有些合同反映的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系又是政府行為與企業(yè)行為交織在一起的復(fù)雜關(guān)系。如果缺乏專業(yè)法律知識(shí)，合同簽訂不嚴(yán)格不嚴(yán)密，發(fā)生問題后企業(yè)的合法權(quán)益就難以得到保障。 二是知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程施工、宣傳廣告和樓盤銷售等房地產(chǎn)開發(fā)行為，都會(huì)涉及著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法等法律。 所以，在項(xiàng)目實(shí)施中，規(guī)避各類法律風(fēng)險(xiǎn)，重在預(yù)警和防范，應(yīng)引起高度重視。 （二）政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 2020 年以來，國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的政策，從加大保障性住房用地供給、加快保障性住房建設(shè)、實(shí)行差別化貸款利率、暫停 發(fā)放第三套及以上住房貸款、規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、部分城市實(shí)行限購等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控。新的宏觀政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 49 已經(jīng)明顯感受到了壓力，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了初步控制。本項(xiàng)目屬于保障性住房建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家加大保障性住房建設(shè)的政策，政策方面風(fēng)險(xiǎn)較小。 他他 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 分分 析析 （ 一 ）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目投資較大，工期較長(zhǎng)，在建設(shè)工程中擬采用同期各類建筑同時(shí)開工建設(shè)以縮短整體工期，但是同期同時(shí)開工建設(shè)所占用資金較大，這對(duì)企業(yè)的籌資能力提出了更高要求。 （ 二 ）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)