【正文】 善了空港新城的城市環(huán)境和形象，拓展了空港新城的城市功能，有利于 實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 47 經(jīng)營(yíng)，真正起到“建設(shè)改造一片、帶動(dòng)提升一方”的作用。涉及面廣，從土地取得、工程施工到房產(chǎn)銷售，涉及到各種類型的合同。本項(xiàng)目屬于保障性住房建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家加大保障性住房建設(shè)的政策，政策方面風(fēng)險(xiǎn)較小。房地產(chǎn)開發(fā)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程施工、宣傳廣告和樓盤銷售等房地產(chǎn)開發(fā)行為，都會(huì)涉及著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法等法律。本項(xiàng)目的建 設(shè)是積極貫徹國(guó)家 民生建設(shè)方針 ， 加強(qiáng)地方保障性住房建設(shè)，改善居民基本生活條件，提升城市形象的得力舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)可有效解決區(qū)域內(nèi)廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的住房需求，項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)質(zhì)上是通過區(qū)域內(nèi)加強(qiáng)公共服務(wù)，對(duì)收入進(jìn)行再分配，對(duì)中低收入住房困難家庭實(shí)行“托底”。 ： 項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前計(jì)算結(jié)果為 %，所得稅后計(jì)算結(jié)果為 %。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 組組 織織 形形 式式 項(xiàng)目建設(shè)單位采用委托招標(biāo)的方式選擇各工作單位。 、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)。 投投 資資 估估 算算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資約為 萬(wàn)元。銷售費(fèi)用按照 50 元 /平方米計(jì)算。初步估算按照區(qū)域內(nèi) 近期類似工程的預(yù)、決空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 37 算資料并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定。 國(guó)家和 陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用有關(guān)規(guī)定計(jì)算 。 ②采用各種照明節(jié)能的控制設(shè)備或器件； 公共樓道照明、樓梯間照明和室外景觀照明等均采用智能照明控制系統(tǒng)。 暖暖 通通 節(jié)節(jié) 能能 措措 施施 本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期實(shí)行分時(shí)、分區(qū)、分棟、分戶供暖，實(shí)現(xiàn)節(jié)能。 建建 筑筑 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 節(jié)節(jié) 能能 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 水 水環(huán)境的影響主要為砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥漿水及場(chǎng)地積水。 居民采暖用氣： 參照《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅部分采暖指標(biāo)取 40W/m2，本項(xiàng)目住宅建 筑面積為 106435 平方米，采暖總負(fù)荷約為。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 29 氣氣 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容較多，根據(jù)各建筑物的使用功能劃分，供氣范圍主要考慮為住宅、幼兒園。經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目總體用電負(fù)荷約為 。 本項(xiàng)目住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園等均采用門窗等然通風(fēng)，對(duì)于自然通風(fēng)不能滿足的區(qū)域，考慮機(jī)械通風(fēng)。 消消 防防 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，總平面滿足于周邊建筑的防火間距要求，并設(shè)有消防通道。 未預(yù)見用水：未預(yù)見用水按照上述用水量的 10%計(jì)取，日用水量約為 立方米。兒童用水按照 30L/人 住宅部分每戶為一個(gè)計(jì) 量單位，獨(dú)立計(jì)量；商業(yè)按照每戶作為計(jì)量單位，獨(dú)立計(jì)量；幼兒園整體為一個(gè)計(jì)量單位，統(tǒng)一計(jì)量；公用設(shè)施用水單獨(dú)計(jì)量，統(tǒng)一為物業(yè)用水考慮。按場(chǎng)所行為提供不同的室外空間場(chǎng)地，以供各式運(yùn)動(dòng)及娛樂等動(dòng)態(tài)活動(dòng)。 景景 觀觀 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 需配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征，使街道及廣場(chǎng)景觀與建筑空間有機(jī)的融為一體，使住戶或顧客在不同層面和角度，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 （二）層數(shù)及層高 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、商業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)用房及幼兒園。本項(xiàng)目 多層住宅樓由南向北依次均勻平行布 置，商業(yè)部分沿小區(qū)南北兩側(cè)的園區(qū)七路、場(chǎng)地北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置，具體形式為住宅樓底層商業(yè)。二期規(guī)劃總建筑面積約 52320 平方米，其中住宅建筑面積 49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房 100 平方米，商業(yè)用房 814 平方米，幼兒園 2200平方米。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 18 新區(qū)內(nèi)空港新城道路交通條件便利，更有多條在建及規(guī)劃道路逐步完善中。咸陽(yáng)風(fēng)景秀麗，四季分明，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，是古絲綢之路的第一站，我國(guó)中原地區(qū)通往大西北的要沖。其中渭河為黃河一級(jí)支流，境內(nèi)流長(zhǎng) 公里，流域面積 平方公里；涇河為渭河一級(jí)支流，境內(nèi)流長(zhǎng) 公里，流域面積 平方公里。南部為渭河盆地，屬關(guān)中平原的一部分，面積 平方公里 ，地勢(shì)平坦。全年平均降水量為 537 毫米650 毫米，平均溫度 ℃ ℃ 。 政政 府府 部部 門門 應(yīng)應(yīng) 對(duì)對(duì) 中中 低低 收收 入入 者者 的的 住住 房房 問問 題題 我國(guó)住房制度改革，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)作為住房資源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，難以通過市場(chǎng)自行解決住房問題，被排斥在市場(chǎng)之外， 因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 10 圖 2— 2 西安商品房月度銷量情況 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 符符 合合 國(guó)國(guó) 家家 政政 策策 方方 針針 黨的十六屆四中全會(huì)提出全面構(gòu)建和諧社會(huì)，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 表 2— 1 西安市 2020 年 1 季度、 2020 年 2 季 度商品房市場(chǎng)總體供應(yīng)情況對(duì)比表 時(shí)間 投資額（億元） 施工面積（㎡） 竣工面積（㎡） 新開工面積（㎡） 2020 年 1 季度 461978 2158742 1962836 2052731 2020 年 2 季度 897852 3675963 3185752 3269744 環(huán)比 % % % % 同比 % % % % 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 8 從 2 季度各月西安樓市供應(yīng)市場(chǎng)的情況來看，隨著樓市 “ 金三銀四紅五 ” 的到來，房企推貨量開始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 2 季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬(wàn)平米以上的高位，月均達(dá) 萬(wàn)平米， 相比 2020 年 2 季度月均 萬(wàn)平米增長(zhǎng) %。 限價(jià)商品房作為政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應(yīng)階段就限套型、限房?jī)r(jià)，采用競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方法，以招標(biāo)形式確定開發(fā)建設(shè)單位，由其建設(shè)的“限套型、限房?jī)r(jià)”商品住房。因此建議項(xiàng)目建設(shè)單位在后期施工階段加強(qiáng)項(xiàng)目管理，在保證質(zhì)量的前提下加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來看，項(xiàng)目的實(shí)施從財(cái)務(wù)上具有可行性。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括：新建 36 棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務(wù)用房、部分沿街商業(yè)用房及 1 所幼兒建設(shè)項(xiàng)目位置 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 3 園，具體為：住宅建筑面積 106435 平方米，社區(qū)服務(wù)用房 345 平方米，商業(yè)用房 4210 平方米，幼兒園 2200 平方米?？崭坌鲁强崭刍▓@ A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 I 空港新城空港花園 A 地塊 限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 II 目 錄 第一章 總論 ........................................................................................................................ 1 項(xiàng)目概況 ........................................................................................................................ 1 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................................ 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 ..................................................................................... 6 項(xiàng)目建設(shè)背景 ................................................................................................................ 6 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................................................................................ 7 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ...................................................................................................... 10 項(xiàng)目實(shí)施的可行性 ...................................................................................................... 11 第三章 建設(shè)條件分析 ..................................................................................................... 13 建設(shè)地址 ...................................................................................................................... 13 建設(shè)條件 ..................................................................................................................... 14 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 ..................................................................................................... 19 項(xiàng)目規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 .................................................................................................. 19 開發(fā)方案 ...................................................................................................................... 20 第五章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 ......................................................................................... 31 環(huán)境保護(hù) ...................................................................................................................... 31 安全衛(wèi)生 ...................................................................................................................... 32 第六章 節(jié)能 ..................................................................................................................... 33 節(jié)能依據(jù) ...................................................................................................................... 33 節(jié)能措施 ...................................................................................................................... 33 第七章 投資估算 ............................................................................................................. 36 編制依據(jù) ...................................................................................................................... 36 投資估算 ..............................................................