【正文】 他他 風風 險險 分分 析析 （ 一 ）財務(wù)風險分析 本項目投資較大，工期較長，在建設(shè)工程中擬采用同期各類建筑同時開工建設(shè)以縮短整體工期，但是同期同時開工建設(shè)所占用資金較大，這對企業(yè)的籌資能力提出了更高要求。新的宏觀政策出臺后，房地產(chǎn)市場空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 49 已經(jīng)明顯感受到了壓力，房價上漲勢頭得到了初步控制。 所以，在項目實施中，規(guī)避各類法律風險，重在預(yù)警和防范，應(yīng)引起高度重視。 二是知識產(chǎn)權(quán)法律風險。有些合同反映的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系又是政府行為與企業(yè)行為交織在一起的復(fù)雜關(guān)系。 一是契約性風險。本項目的建設(shè)實施將得到當?shù)鼗鶎诱透骷壊块T組織的大力支持和積極配合。 級級 組組 織織 對對 項項 目目 建建 設(shè)設(shè) 的的 態(tài)態(tài) 度度 及及 支支 持持 程程 度度 限價商品房建設(shè)是國家大力支持和鼓勵的項目。 互適性分析 同同 利利 益益 群群 體體 對對 項項 目目 建建 設(shè)設(shè) 的的 態(tài)態(tài) 度度 及及 參參 與與 程程 度度 本項目的建設(shè)將大大改善當?shù)刂械褪杖肴罕姾托戮蜆I(yè)職工的居住條件，同時項目的建設(shè)可以促進空港新城城市功能的完善，對于提升地區(qū)城市面貌和形象、加快城市化進程、促進當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展將起到積極作用。保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生，既能增加投資，又能帶動消費，對擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。這種做法順民意、解民憂，有利于解決群眾困難，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，有利于體現(xiàn)公平正義，化 解矛盾，促進和諧穩(wěn)定。現(xiàn)階段在人們衣食住行等基本生活需求中，溫飽問題已基本解決，但是住的問題還比較突出，商品房價格偏高、收入差距拉大、普通群眾購房壓力較大。 從項目的財務(wù)評價數(shù)據(jù)來看，項目的實施從財務(wù)上具有可行性。 從以上指標可以看出，本項目全部投資內(nèi)部收益率為 %（稅后），空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 45 大于基準收益率 10%。 ： 經(jīng)計算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值稅前為 萬元，稅后為 萬元。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅稅率為 7%，教育費附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅為 25%，土地增值稅按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》標準扣除。 3000 元 /m2，商 業(yè)售價預(yù)定為 6000 元 /m2。 表 8— 1 項目進度計劃表 序號 工作內(nèi)容 1 季度 2季度 3季度 4 季度 5季度 6季度 7 季度 8季度 9季度 10 季度 1 項目可行性研究報告的編制，項目 立項審批 等 2 工程勘察、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計的編審 、建設(shè)場地“三通一平”、招投標、建設(shè)資金的落實等工作，同時辦理工程開工建設(shè)手續(xù)等 3 各單體建筑施工 4 內(nèi)部裝修、各項設(shè)備的安裝調(diào)試 5 室外公共設(shè)施施工、綠化景觀工程等 6 工程竣工驗收、移交、使用 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 44 第九章 財務(wù)評價 10 個季度計算；銷售期從第 5 季度開始至第 10 季度結(jié)束。 項項 目目 招招 標標 類類 型型 本項目屬于必需招標范圍，本項目不涉及特殊技術(shù)類型，招標類型應(yīng)采用公開招標。 項項 目目 招招 標標 范范 圍圍 根據(jù)《中華人民共和國招投標法》中有關(guān)建設(shè)項目進行招標的標準，本項目招標范圍設(shè)計勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、重要建筑材料采購等。 ：即招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。 （二）建設(shè)工程招標的方式 建設(shè)工程招標，可以根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度及其它客觀條件分別采用以下方式： ：即招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或其他組織投標。 。 。 本項目滿足國家和陜西省招標相關(guān)文件要求，需進行項目招標。 表 7— 1 開發(fā)建設(shè)投資估算表 序號 工程項目（費用）名稱 費用（萬元） 樓面造價（元 /㎡） 百分比 1 土地費用 % 2 前期工程費 % 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 % 4 建筑安裝工程費 % 5 公共配套設(shè)施費用 % 6 開發(fā)間接費 % 7 管理費用 % 8 銷售費用 % 9 開發(fā)期稅費 % 10 其他費用 % 11 不可預(yù)見費 % 12 財務(wù)費用 % 開發(fā)建設(shè) 投資 % 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 39 表 7— 2 建筑安裝費投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價（元 /m2) 建安工程費用 合計 工程費用 1 住宅 106435 1450 土建工程 106435 1000 裝飾裝修工程 106435 200 給排水工程 106435 100 消防工程 106435 50 強電工程 106435 50 弱電工程 106435 50 2 商業(yè) 4210 1600 土建工程 4210 1200 給排水工程 4210 100 消防工程 4210 120 強電工程 4210 80 弱電工程 4210 100 表 7— 3 公共配套設(shè)施投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價（元 /m2) 建安工程費用 合計 一 工程費用 1 幼兒園 2200 1820 土建工程 2200 1000 裝飾裝修工程 2200 500 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 40 序號 工程或費用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價（元 /m2) 建安工程費用 合計 給排水工程 2200 60 消防工程 2200 50 采暖、通風、空調(diào)工程 2200 80 強電工程 2200 80 弱電工程 2200 50 2 社區(qū)服務(wù)用房 345 1820 土建工程 345 1000 裝飾裝修工程 345 500 給排水工程 345 60 消防工程 345 50 采暖、通風、空調(diào)工程 345 80 強電工程 345 80 弱電工程 345 50 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 41 第八章 工程招投標與進度安排 工工 程程 招招 標標 范范 圍圍 根據(jù)《中華人民共和國招投標法》，在我國境 內(nèi)進行大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目、 5 萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須招標。具體詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。初步擬定貸款為中長期貸款，貸款金額 8000 萬元，年利率 %。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 38 ：按照上述費用的 3%計取。 ：主要包括工程招標管理服務(wù)費、施工圖預(yù)算或標底編制費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 ：指項目所負擔的與投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。 ：銷售費用主要為開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的各項目費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，銷售機構(gòu)的折舊費用、修理費、物料消耗 費、廣告費、宣稱費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。 ：指開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)項目經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用，主要包括人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等費用。 ：指居住區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要為幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房。 ：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。 費：主要為建設(shè)用地內(nèi)管線、道路、綠化、室外消防等室外工程費用。 ：主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及場地“三通一平”及臨時設(shè)施布置等的費用支出。 ， 本項目 免征投資方向調(diào)節(jié)稅。 西安 市近期類似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項目的實際情況確定。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 36 第七章 投資估算 。 建筑設(shè)備：建立智能化系統(tǒng)，有利于系統(tǒng)的高效運營、維護、保養(yǎng)：系統(tǒng)設(shè)備便于清洗、維修、改造、更換。 房間或場所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 35 天然采光良好的場所，按該場所的照度自動開關(guān)燈或調(diào)光。有條件時，宜隨室外天然光的變化自動調(diào)節(jié)人工照明照度，宜利用各種導(dǎo)光和反光裝置將天然光引入室內(nèi)進行照明。 ①本項目照明光源采用半導(dǎo)體照明光源（ LED 光源）。 ，縮短配電線路，以節(jié)省材料，并減少電能損耗。集中采暖系統(tǒng)采用分室（戶、區(qū)）溫度調(diào)節(jié)、控制裝置及分戶計量 裝置。 。 提高水資源利用率，降低水源無效消耗。 ，采用氣密性好的門窗，屋面設(shè)計良好的保溫隔熱層，門窗要有遮陽 措施。 、風勢、日照等因素，盡量爭取日照，為太陽能利用創(chuàng)造有利條件。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 33 第六章 節(jié)能 1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》； 2.《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》； 3.《 固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法 》 ； 4.《民用建筑節(jié)能 管理規(guī)定》（ 建設(shè)部令 143 號 ）； 5.《陜西省人民政府關(guān)于進一步加強節(jié)能工作的若干意見》（陜政發(fā)[2020]30 號）； 6.《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ JGJ262020） 。 項目在夜間嚴禁使用大型施工機械。 對于水泥、細砂、石灰、石料等易產(chǎn)生灰塵的材料制定可靠的措施，作防塵處理或密封存放 。 施工期需使用施工機械及土方運輸車輛，因此而產(chǎn)生的喧鬧環(huán)境 將 干擾附近居民生活。 施工期對環(huán)境空氣的影響主要為建筑材料水泥、砂石 搬運過程中產(chǎn)生的揚塵。日， 幼兒園兒童、教職工總?cè)藬?shù)約 257 人，日用氣量約為 立方米。本項目 采暖期消耗熱量約 22989960百萬焦耳，折算天然氣約 萬立方米。考慮到本項目為居民自備壁掛鍋爐采暖，冬季采暖時間可由住戶自行控制，因此計算采暖用氣消耗時以每日平均采暖 10 小時、全年采暖期 120 天、壁掛鍋爐效率 80%計算，初步估算一個采暖期消耗熱力約 22989960 百萬焦耳。日估算 ，居住人數(shù)約 3456 人，日用氣量約為 立方米。商業(yè)用氣應(yīng)根據(jù)日后具體招商業(yè)態(tài)確定，因此暫不考慮。燃氣設(shè)計方案由天然氣公司或?qū)I(yè)設(shè)計單位負責設(shè)計。商業(yè)可預(yù)留天然氣接口，后期根據(jù)招商業(yè)態(tài)決定是否開通。視頻攝像頭布置于主要出入口、主要通道及公共場所的重要部位。 ③門禁對講系統(tǒng)：在住宅部分設(shè)置，每戶住宅設(shè)一個門禁對講系統(tǒng)。 ②電信通訊：電話系統(tǒng)連入市話網(wǎng)，住宅每戶設(shè)二門直線電話；數(shù)字電視系統(tǒng)連入西安市數(shù)字電視網(wǎng)，住戶每戶設(shè)電視終端，商業(yè)每鋪設(shè)一個電視終端，社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園各設(shè)若干電視終端。 表 4— 2 用電負荷統(tǒng)計表 序號 功能分區(qū) 單位指標負荷 指標 負荷（ KW） 1 住宅 2 商業(yè) 40W/m2 4210m2 3 社區(qū)服務(wù)用房 35W/m2 345m2 4 幼兒園 12W/m2 2200m2 合計 ①消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用控制中心消防報警聯(lián)動系統(tǒng)。其中：住宅用電取 戶，商業(yè)用電取 40W/m2，社區(qū)服務(wù)用房用電取 35W/m2，幼兒園用電取12W/m2。 、配、發(fā)電系統(tǒng) ①負荷等級： 一級負荷；工程消防送、排風機，消防水泵，以及應(yīng)急照明，設(shè)備用房和弱電機房用電。 根據(jù)空港新城建設(shè)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)共規(guī)劃新建 110kV 變電站 2 座，主變裝機容量均為 3X40MVA， 本項目用電計劃由新建的變電站沿場 地周邊 供電網(wǎng)接入，采用電纜直埋的方式引至場地內(nèi)箱變，室外電源采用三相四線制，380/220V，室內(nèi)三相五線制，燈頭電壓為 220V。 強強 弱弱 電電 設(shè)設(shè) 計計 本設(shè)計包括住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動控制、消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)、防雷與接地，閉路電視、有線電話等系統(tǒng)的設(shè)計。居民夏季制冷 可采用分體式空調(diào) ,由住戶根據(jù)實際使用 需求自行選擇配備。其中居民冬季采暖計劃采用天然氣壁掛鍋爐，壁掛鍋爐由居民自行購買及安裝。 采采 暖暖 制制 冷冷 與與 通通 風風 設(shè)設(shè) 計計 本項目建設(shè)內(nèi)容較多，根據(jù)各建