【正文】 費(fèi)、廣告費(fèi)、宣稱(chēng)費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。初步擬定貸款為中長(zhǎng)期貸款，貸款金額 8000 萬(wàn)元，年利率 %。 。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 范范 圍圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》中有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍設(shè)計(jì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、重要建筑材料采購(gòu)等。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加稅率為 3%，企業(yè)所得稅為 25%，土地增值稅按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》標(biāo)準(zhǔn)扣除?，F(xiàn)階段在人們衣食住行等基本生活需求中，溫飽問(wèn)題已基本解決，但是住的問(wèn)題還比較突出，商品房?jī)r(jià)格偏高、收入差距拉大、普通群眾購(gòu)房壓力較大。 級(jí)級(jí) 組組 織織 對(duì)對(duì) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 的的 態(tài)態(tài) 度度 及及 支支 持持 程程 度度 限價(jià)商品房建設(shè)是國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)的項(xiàng)目。 二是知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)。 他他 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 分分 析析 （ 一 ）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目投資較大，工期較長(zhǎng)，在建設(shè)工程中擬采用同期各類(lèi)建筑同時(shí)開(kāi)工建設(shè)以縮短整體工期，但是同期同時(shí)開(kāi)工建設(shè)所占用資金較大，這對(duì)企業(yè)的籌資能力提出了更高要求。有些合同反映的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系又是政府行為與企業(yè)行為交織在一起的復(fù)雜關(guān)系。 互適性分析 同同 利利 益益 群群 體體 對(duì)對(duì) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 的的 態(tài)態(tài) 度度 及及 參參 與與 程程 度度 本項(xiàng)目的建設(shè)將大大改善當(dāng)?shù)刂械褪杖肴罕姾托戮蜆I(yè)職工的居住條件，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)空港新城城市功能的完善，對(duì)于提升地區(qū)城市面貌和形象、加快城市化進(jìn)程、促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。 從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目的實(shí)施從財(cái)務(wù)上具有可行性。 3000 元 /m2，商 業(yè)售價(jià)預(yù)定為 6000 元 /m2。 ：即招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。 本項(xiàng)目滿(mǎn)足國(guó)家和陜西省招標(biāo)相關(guān)文件要求，需進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 38 ：按照上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 ：指開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 費(fèi)：主要為建設(shè)用地內(nèi)管線(xiàn)、道路、綠化、室外消防等室外工程費(fèi)用。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 36 第七章 投資估算 。 ①本項(xiàng)目照明光源采用半導(dǎo)體照明光源（ LED 光源）。 提高水資源利用率，降低水源無(wú)效消耗。 項(xiàng)目在夜間嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。日， 幼兒園兒童、教職工總?cè)藬?shù)約 257 人，日用氣量約為 立方米。商業(yè)用氣應(yīng)根據(jù)日后具體招商業(yè)態(tài)確定，因此暫不考慮。 ③門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)：在住宅部分設(shè)置，每戶(hù)住宅設(shè)一個(gè)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)。 、配、發(fā)電系統(tǒng) ①負(fù)荷等級(jí)： 一級(jí)負(fù)荷；工程消防送、排風(fēng)機(jī)，消防水泵，以及應(yīng)急照明，設(shè)備用房和弱電機(jī)房用電。其中居民冬季采暖計(jì)劃采用天然氣壁掛鍋爐，壁掛鍋爐由居民自行購(gòu)買(mǎi)及安裝。室外 排水管道采用鋼筋混凝土排水管， 室內(nèi)污水管采用 UPVC 塑料排水管 。 社區(qū)服務(wù)用房用水：社區(qū)服務(wù)用房建筑面積約 345 平方米，主要作為社區(qū)辦公用房，參照辦公用房人均 15 平方 米計(jì)算，工作人員約 23 人。 商業(yè)用水：按照 5L/m2本項(xiàng)目用水計(jì)劃沿場(chǎng)地周邊園區(qū)七路、園區(qū)十路沿線(xiàn)規(guī)劃建設(shè)的市政給水管網(wǎng)接入。植物設(shè)計(jì)需強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來(lái)創(chuàng)造出一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境。 （四）裝飾裝修 根據(jù)《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)房屋裝修的要求，本項(xiàng)目戶(hù)內(nèi)外裝修應(yīng)遵循適用、經(jīng)濟(jì)、簡(jiǎn)樸的原則，一次裝修到位，禁止豪 華裝修。 建建 設(shè)設(shè) 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) （一）建筑立面及風(fēng)格 建筑立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主題，建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線(xiàn)條，體現(xiàn)其高度挺拔感，凸窗、陽(yáng)臺(tái)、外墻構(gòu)件等體現(xiàn)出技術(shù)的精美。項(xiàng)目整體設(shè)置 2 個(gè)主出入口和 2 個(gè)次出入口。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括：新建 36 棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務(wù)用房、部分沿街商業(yè)用房及 1 所幼兒園，具體為：住宅建筑面積 106435 平方 米，社區(qū)服務(wù)用房 345 平方米，商業(yè)用房 4210 平方米，幼兒園 2200 平方米。今天的 咸陽(yáng) ，稱(chēng)得上西北連接世界最便捷的城市。 2020 年，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值 130 億元，地方財(cái)政收入 億空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 16 元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 394 億元。地下水資源南富北貧，南部潛 水是地下水的主要部分，潛水埋藏淺，循環(huán)交替快，易于調(diào)蓄 。東北部的旬邑縣石門(mén)山峰海拔 米，為全市最高點(diǎn)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 12 綜上所述，本建設(shè)項(xiàng)目是嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行投資建設(shè)的，符合國(guó)家和地方建設(shè)的大政方針，因此本項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)責(zé)，市縣區(qū)級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。 表 2— 2 西安市 2020 年 1 季度、 2020 年 2 季度 商品房市場(chǎng)總體銷(xiāo)售情況對(duì)比表 銷(xiāo)售面積（ m2） 時(shí)間 車(chē)位 /地下室 普通住宅 商業(yè) 辦公 別墅 商品房 2020 年 1 季度 1357006 1746559 2020 年 2 季度 2648776 環(huán)比 % % % % % % 同比 % % % % % % 而從商品房各月銷(xiāo)售情況來(lái)看，在 “ 限購(gòu) ” 依舊不動(dòng)搖的背景下，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的微調(diào)，首套房貸利率的下調(diào)，使得房企競(jìng)相促銷(xiāo)跑 量， 2 季度西安樓市 “ 低價(jià)換量 ” 取得了不錯(cuò)的效果 。本項(xiàng)目正是在這樣的大背景下提出來(lái)的。改革開(kāi)放 30多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。 ，符合國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策，政策環(huán)境良好，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小。本項(xiàng)目資金籌措 方案擬定為：自籌資金 11000 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 8000 萬(wàn)元，其余資金由預(yù)售收入補(bǔ)充。 為了 加快保障性住房建設(shè)，把西咸新區(qū)打造為推動(dòng)關(guān)中地區(qū)城市集群的核心區(qū)，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展 ，陜西空港置業(yè)有限公司提出了空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房項(xiàng)目。 加快保障性住房建設(shè)，對(duì)于提升西咸新區(qū)綜合配套能力、促進(jìn)招商引資、吸引人才和社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義，有利于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和區(qū)域城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 1 總用地面積 ㎡ 約合 畝 其中：凈用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面積 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 社區(qū)服務(wù)用房 ㎡ 245 100 345 商業(yè)用房 ㎡ 3396 814 4210 幼兒園 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面積 ㎡ 11556 10134 21690 4 綠地面積 ㎡ 14469 16194 30663 5 容積率 6 建筑密度 % % % 7 綠地率 30% 42% 35% 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 4 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 8 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 606 474 1080 9 居住人數(shù) 人 1939 1517 3456 人 /戶(hù) 10 停車(chē)位（地面停車(chē)位） 個(gè) 320 255 575 投投 資資 估估 算算 及及 資資 金金 來(lái)來(lái) 源源 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資約為 萬(wàn)元。本項(xiàng)目稅后全部投資內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)收益率；稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元；財(cái)務(wù)綜合評(píng)空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 5 價(jià)反映項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。因此，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場(chǎng)供應(yīng)，成為當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)的有效手段，同時(shí)也是解決低收入階層住房問(wèn)題的迫切要求。 2020 年 2 季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為 萬(wàn)平米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，同時(shí)， 2020 年 16 月，西安商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平米，環(huán)比下滑 %。” “建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 可可 以以 獲獲 得得 社社 會(huì)會(huì) 各各 界界 的的 大大 力力 支支 持持 本項(xiàng)目的建設(shè)為進(jìn)一步解決空港新城范圍內(nèi)中低收入人群和新就業(yè)職工住房問(wèn)題而提出的，項(xiàng)目的建設(shè)有助于緩解中低收入人群和新就業(yè)職工的購(gòu)房壓力，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠得到社會(huì)各界的大力支持。 （ 二 ） 地形地貌 區(qū)內(nèi) 地勢(shì)北高南低，呈階梯狀。大氣降水量是地表徑流及地下水補(bǔ)給的主要來(lái)源之一，分布呈南少北多之勢(shì)。渭河以南已建有西安車(chē)輛廠(chǎng)、西部汽車(chē)城、子午輪胎、法士特、海天制藥等企業(yè)；渭河以北主要有長(zhǎng)慶石化、天宏硅業(yè)、渭河電廠(chǎng)、涇河新城、空港物流等企業(yè)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 17 圖 3— 3 西咸新區(qū)區(qū)位圖 （ 二 ） 交通狀況 西咸 新區(qū) 位于祖國(guó)版圖的中心，是中國(guó)大地原點(diǎn)所在地，自古就是西部戰(zhàn)略重 地 。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 19 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目總用地面積約 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 113190 平方米。 總總 平平 面面 布布 置置 本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地整體呈規(guī)則的矩形，其中一期建設(shè)區(qū)域在場(chǎng)地西南，整體呈“ L”型；二期建設(shè)區(qū)域位于場(chǎng)地 東 北。詳見(jiàn)總平面布置示意圖。 根據(jù)《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中限價(jià)商品房套型建筑面積規(guī)定，本項(xiàng)目住宅面積每套控制在 90 平方米左右。 景觀(guān)主題強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如雕塑、小品、景墻、花壇、草地等，并利用其具有特色的觀(guān)賞植物、鋪地材料等作以點(diǎn)綴，以突出自然或溫馨等主題氣氛。 給給 排排 水水 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) （一）給水設(shè)計(jì) 式 根據(jù)空港新城總體建設(shè)規(guī)劃，空港新城區(qū)域水源近期由第五大道現(xiàn)狀DN600 給水管機(jī)場(chǎng)引水管接入供水，遠(yuǎn)期渭河以北建設(shè)第二條過(guò)渭引水工程，配套建設(shè)涇渭水廠(chǎng)供水，同時(shí)在空港新城北側(cè)、綜合保稅區(qū)西側(cè)規(guī)劃有一座給水泵站。日估算，居住人數(shù)約 3456 人，日用水量約為 立方米。幼兒園總體日用水量約 立方米。 雨水排放方面，可在各場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，雨水經(jīng)管道后部分進(jìn)入雨水收集系統(tǒng)，收集處理后用于場(chǎng)地澆灑或綠化，多余部分排放至周 邊市政雨水管道。本項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)沒(méi)有市政集中供熱管網(wǎng)，冬季供暖計(jì)劃采用天然氣壁掛鍋爐和空調(diào)兩種方式。小區(qū)內(nèi)還應(yīng)配備移動(dòng)式柴油發(fā)電設(shè)備，滿(mǎn)足應(yīng)急用電。互聯(lián)網(wǎng)、光纖等進(jìn)線(xiàn)按 6 孔考慮。 本項(xiàng)目用氣量估算主要包括居民生活用氣、居民采暖用氣和幼兒園用氣兩部分。 幼兒園用氣： 幼兒園運(yùn)營(yíng)期天然氣消耗指標(biāo)按照《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》中的煤氣消耗參考指標(biāo)確定，天然氣消耗指標(biāo)為 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 30 人 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 32 施工場(chǎng)地和道路硬化處理，并經(jīng)常灑水處理保持清潔 ；合理設(shè)置場(chǎng)內(nèi)排水系統(tǒng)，對(duì)污水進(jìn)行收集匯總，最終排 至市政污水管網(wǎng)。 節(jié)節(jié) 水水 措措 施施 ， 所有用水器具應(yīng)滿(mǎn)足《節(jié)水型生活用水器空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 34 具》 CJ164 及《節(jié)水型產(chǎn)品技術(shù)條件與管理通則》 GB 18870 的要求 ， 節(jié)水率不低于 8％。 照明設(shè)備節(jié)能主要涉及照明光源和照明控制方式的選擇。 建立健全能源監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，對(duì)節(jié)能家庭進(jìn)行表彰。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 80 元計(jì)算。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 20 元計(jì)算。初步估算以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 50 元計(jì)算。 根據(jù) 2020 年陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》辦法的規(guī)定：； 、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在五十萬(wàn)元以上的； 、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在三十萬(wàn)元以上的； 4 單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第 3 項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在五百萬(wàn)元以上的項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過(guò)國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒 介發(fā)布，其中應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 ic確定為 10%。項(xiàng)目累計(jì)所得稅額為 萬(wàn)元，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可為國(guó)家上繳可觀(guān)的稅收，有利于國(guó)家財(cái)政收入的增加。本項(xiàng)目通過(guò)實(shí)施限價(jià)商品房建設(shè)，既解決了廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的居住問(wèn)題，同時(shí)又能帶動(dòng)建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，同時(shí)又進(jìn)一步完