【正文】 本項目屬于保障性住房建設(shè)，項目建設(shè)符合國家加大保障性住房建設(shè)的政策，政策方面風(fēng)險較小。房地產(chǎn)開發(fā)與知識產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，工程設(shè)計、招投標(biāo)、工程施工、宣傳廣告和樓盤銷售等房地產(chǎn)開發(fā)行為，都會涉及著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法等法律。涉及面廣，從土地取得、工程施工到房產(chǎn)銷售，涉及到各種類型的合同。本項目的建 設(shè)是積極貫徹國家 民生建設(shè)方針 ， 加強(qiáng)地方保障性住房建設(shè)，改善居民基本生活條件，提升城市形象的得力舉措。本項目通過實施限價商品房建設(shè)，既解決了廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的居住問題，同時又能帶動建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，同時又進(jìn)一步完善了空港新城的城市環(huán)境和形象，拓展了空港新城的城市功能，有利于 實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)化空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 47 經(jīng)營，真正起到“建設(shè)改造一片、帶動提升一方”的作用。本項目的建設(shè)可有效解決區(qū)域內(nèi)廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的住房需求，項目的實施實質(zhì)上是通過區(qū)域內(nèi)加強(qiáng)公共服務(wù)，對收入進(jìn)行再分配，對中低收入住房困難家庭實行“托底”。項目累計所得稅額為 萬元，項目的開發(fā)可為國家上繳可觀的稅收，有利于國家財政收入的增加。 ： 項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前計算結(jié)果為 %，所得稅后計算結(jié)果為 %。財務(wù)基準(zhǔn)收益率 ic確定為 10%。 項項 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 組組 織織 形形 式式 項目建設(shè)單位采用委托招標(biāo)的方式選擇各工作單位。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒 介發(fā)布，其中應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。 、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)。 根據(jù) 2020 年陜西省實施《中華人民共和國招投標(biāo)法》辦法的規(guī)定：； 、材料等貨物的采購，單項合同估算價在五十萬元以上的； 、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在三十萬元以上的； 4 單項合同估算價低于本條第 3 項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在五百萬元以上的項目必須進(jìn)行招投標(biāo)。 投投 資資 估估 算算 本項目開發(fā)建設(shè)投資約為 萬元。初步估算以項目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 50 元計算。銷售費(fèi)用按照 50 元 /平方米計算。初步估算以項目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 20 元計算。初步估算按照區(qū)域內(nèi) 近期類似工程的預(yù)、決空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 37 算資料并結(jié)合本項目的實際情況確定。初步估算以項目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 80 元計算。 國家和 陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用有關(guān)規(guī)定計算 。 建立健全能源監(jiān)測、統(tǒng)計系統(tǒng)，對節(jié)能家庭進(jìn)行表彰。 ②采用各種照明節(jié)能的控制設(shè)備或器件； 公共樓道照明、樓梯間照明和室外景觀照明等均采用智能照明控制系統(tǒng)。 照明設(shè)備節(jié)能主要涉及照明光源和照明控制方式的選擇。 暖暖 通通 節(jié)節(jié) 能能 措措 施施 本項目運(yùn)營期實行分時、分區(qū)、分棟、分戶供暖，實現(xiàn)節(jié)能。 節(jié)節(jié) 水水 措措 施施 ， 所有用水器具應(yīng)滿足《節(jié)水型生活用水器空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 34 具》 CJ164 及《節(jié)水型產(chǎn)品技術(shù)條件與管理通則》 GB 18870 的要求 ， 節(jié)水率不低于 8％。 建建 筑筑 設(shè)設(shè) 計計 節(jié)節(jié) 能能 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 32 施工場地和道路硬化處理，并經(jīng)常灑水處理保持清潔 ；合理設(shè)置場內(nèi)排水系統(tǒng)，對污水進(jìn)行收集匯總，最終排 至市政污水管網(wǎng)。 水 水環(huán)境的影響主要為砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥漿水及場地積水。 幼兒園用氣： 幼兒園運(yùn)營期天然氣消耗指標(biāo)按照《民用建筑可行性研究與快速報價》中的煤氣消耗參考指標(biāo)確定，天然氣消耗指標(biāo)為 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 30 人 居民采暖用氣： 參照《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，住宅部分采暖指標(biāo)取 40W/m2，本項目住宅建 筑面積為 106435 平方米，采暖總負(fù)荷約為。 本項目用氣量估算主要包括居民生活用氣、居民采暖用氣和幼兒園用氣兩部分。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 29 氣氣 設(shè)設(shè) 計計 本項目建設(shè)內(nèi)容較多，根據(jù)各建筑物的使用功能劃分，供氣范圍主要考慮為住宅、幼兒園。互聯(lián)網(wǎng)、光纖等進(jìn)線按 6 孔考慮。經(jīng)計算本項目總體用電負(fù)荷約為 。小區(qū)內(nèi)還應(yīng)配備移動式柴油發(fā)電設(shè)備，滿足應(yīng)急用電。 本項目住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園等均采用門窗等然通風(fēng)，對于自然通風(fēng)不能滿足的區(qū)域，考慮機(jī)械通風(fēng)。本項目建設(shè)地區(qū)沒有市政集中供熱管網(wǎng)，冬季供暖計劃采用天然氣壁掛鍋爐和空調(diào)兩種方式。 消消 防防 設(shè)設(shè) 計計 建筑耐火等級為二級，總平面滿足于周邊建筑的防火間距要求，并設(shè)有消防通道。 雨水排放方面，可在各場區(qū)內(nèi)設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，雨水經(jīng)管道后部分進(jìn)入雨水收集系統(tǒng)，收集處理后用于場地澆灑或綠化，多余部分排放至周 邊市政雨水管道。 未預(yù)見用水：未預(yù)見用水按照上述用水量的 10%計取，日用水量約為 立方米。幼兒園總體日用水量約 立方米。兒童用水按照 30L/人日估算，居住人數(shù)約 3456 人，日用水量約為 立方米。 住宅部分每戶為一個計 量單位，獨立計量；商業(yè)按照每戶作為計量單位，獨立計量；幼兒園整體為一個計量單位，統(tǒng)一計量；公用設(shè)施用水單獨計量，統(tǒng)一為物業(yè)用水考慮。 給給 排排 水水 設(shè)設(shè) 計計 （一）給水設(shè)計 式 根據(jù)空港新城總體建設(shè)規(guī)劃，空港新城區(qū)域水源近期由第五大道現(xiàn)狀DN600 給水管機(jī)場引水管接入供水，遠(yuǎn)期渭河以北建設(shè)第二條過渭引水工程，配套建設(shè)涇渭水廠供水，同時在空港新城北側(cè)、綜合保稅區(qū)西側(cè)規(guī)劃有一座給水泵站。按場所行為提供不同的室外空間場地，以供各式運(yùn)動及娛樂等動態(tài)活動。 景觀主題強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計，如雕塑、小品、景墻、花壇、草地等，并利用其具有特色的觀賞植物、鋪地材料等作以點綴，以突出自然或溫馨等主題氣氛。 景景 觀觀 設(shè)設(shè) 計計 景觀設(shè)計 需配合建筑設(shè)計的平面布局和地形特征，使街道及廣場景觀與建筑空間有機(jī)的融為一體，使住戶或顧客在不同層面和角度，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 根據(jù)《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中限價商品房套型建筑面積規(guī)定，本項目住宅面積每套控制在 90 平方米左右。 （二）層數(shù)及層高 本項目建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、商業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)用房及幼兒園。詳見總平面布置示意圖。本項目 多層住宅樓由南向北依次均勻平行布 置，商業(yè)部分沿小區(qū)南北兩側(cè)的園區(qū)七路、場地北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置，具體形式為住宅樓底層商業(yè)。 總總 平平 面面 布布 置置 本項目擬建場地整體呈規(guī)則的矩形，其中一期建設(shè)區(qū)域在場地西南，整體呈“ L”型；二期建設(shè)區(qū)域位于場地 東 北。二期規(guī)劃總建筑面積約 52320 平方米，其中住宅建筑面積 49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房 100 平方米，商業(yè)用房 814 平方米，幼兒園 2200平方米。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 19 第四章 項目開發(fā)方案 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目總用地面積約 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 113190 平方米。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 18 新區(qū)內(nèi)空港新城道路交通條件便利，更有多條在建及規(guī)劃道路逐步完善中。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 17 圖 3— 3 西咸新區(qū)區(qū)位圖 （ 二 ） 交通狀況 西咸 新區(qū) 位于祖國版圖的中心，是中國大地原點所在地，自古就是西部戰(zhàn)略重 地 。咸陽風(fēng)景秀麗，四季分明，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，是古絲綢之路的第一站，我國中原地區(qū)通往大西北的要沖。渭河以南已建有西安車輛廠、西部汽車城、子午輪胎、法士特、海天制藥等企業(yè)；渭河以北主要有長慶石化、天宏硅業(yè)、渭河電廠、涇河新城、空港物流等企業(yè)。其中渭河為黃河一級支流，境內(nèi)流長 公里，流域面積 平方公里；涇河為渭河一級支流，境內(nèi)流長 公里，流域面積 平方公里。大氣降水量是地表徑流及地下水補(bǔ)給的主要來源之一，分布呈南少北多之勢。南部為渭河盆地，屬關(guān)中平原的一部分，面積 平方公里 ，地勢平坦。 （ 二 ） 地形地貌 區(qū)內(nèi) 地勢北高南低，呈階梯狀。全年平均降水量為 537 毫米650 毫米，平均溫度 ℃ ℃ 。 項項 目目 建建 設(shè)設(shè) 可可 以以 獲獲 得得 社社 會會 各各 界界 的的 大大 力力 支支 持持 本項目的建設(shè)為進(jìn)一步解決空港新城范圍內(nèi)中低收入人群和新就業(yè)職工住房問題而提出的，項目的建設(shè)有助于緩解中低收入人群和新就業(yè)職工的購房壓力，保障社會和諧穩(wěn)定，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會的健康可持續(xù)發(fā)展，項目具有良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠得到社會各界的大力支持。 政政 府府 部部 門門 應(yīng)應(yīng) 對對 中中 低低 收收 入入 者者 的的 住住 房房 問問 題題 我國住房制度改革，確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外， 因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素?！? “建立健全考核問責(zé)機(jī)制。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 10 圖 2— 2 西安商品房月度銷量情況 項目建設(shè)的必要性 項項 目目 建建 設(shè)設(shè) 符符 合合 國國 家家 政政 策策 方方 針針 黨的十六屆四中全會提出全面構(gòu)建和諧社會，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。 2020 年 2 季度，西安商品房市場成交面積為 萬平米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，同時， 2020 年 16 月，西安商品房累計銷售面積 萬平米，環(huán)比下滑 %。 表 2— 1 西安市 2020 年 1 季度、 2020 年 2 季 度商品房市場總體供應(yīng)情況對比表 時間 投資額（億元） 施工面積（㎡） 竣工面積（㎡） 新開工面積（㎡） 2020 年 1 季度 461978 2158742 1962836 2052731 2020 年 2 季度 897852 3675963 3185752 3269744 環(huán)比 % % % % 同比 % % % % 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 8 從 2 季度各月西安樓市供應(yīng)市場的情況來看，隨著樓市 “ 金三銀四紅五 ” 的到來，房企推貨量開始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 2 季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬平米以上的高位，月均達(dá) 萬平米， 相比 2020 年 2 季度月均 萬平米增長 %。因此，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場供應(yīng)，成為當(dāng)前平抑房價的有效手段，同時也是解決低收入階層住房問題的迫切要求。 限價商品房作為政府從供給面入手實施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應(yīng)階段就限套型、限房價，采用競地價、競房價的方法，以招標(biāo)形式確定開發(fā)建設(shè)單位，由其建設(shè)的“限套型、限房價”商品住房。 黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。因此建議項目建設(shè)單位在后期施工階段加強(qiáng)項目管理，在保證質(zhì)量的前提下加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。本項目稅后全部投資內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)收益率；稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；財務(wù)綜合評空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 5 價反映項目具有一定的盈利能力。從項目的財務(wù)評價數(shù)據(jù)來看，項目的實施從財務(wù)上具有可行性。 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計 1 總用地面積 ㎡ 約合 畝 其中：凈用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面積 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 社區(qū)服務(wù)用房 ㎡ 245 100 345 商業(yè)用房 ㎡ 3396 814 4210 幼兒園 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面積 ㎡ 11556 10134 21690 4 綠地面積 ㎡ 14469 16194 30663 5 容積率 6 建筑密度 % % % 7 綠地率 30% 42% 35% 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 4 序號 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計 8 居住戶數(shù) 戶 606 474 1080 9 居住人數(shù) 人 1939 1517 3456 人 /戶 10 停車位（地面停車位） 個 320 255 575 投投 資資 估估 算算 及及 資資 金金 來來 源源 本項目開發(fā)建設(shè)投資約為 萬元。項目建設(shè)內(nèi)容主要