【正文】 ........................................................ 36 項(xiàng)目籌資 ...................................................................................................................... 38 第八章 工程招投標(biāo)與進(jìn)度安排 ..................................................................................... 41 項(xiàng)目招投標(biāo)相關(guān)政策規(guī)定 .......................................................................................... 41 項(xiàng)目招標(biāo)方案 .............................................................................................................. 42 進(jìn)度安排 ...................................................................................................................... 43 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................. 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ...................................................................................................................... 44 評(píng)價(jià)指標(biāo) ...................................................................................................................... 44 評(píng)價(jià)結(jié)論 ...................................................................................................................... 44 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................................................... 46 社會(huì)影響分析 ............................................................................................................ 46 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 III 互適性分析 ................................................................................................................ 47 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................................... 48 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................... 48 風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)策 ........................................................................................................ 49 第十二章 結(jié)論與建議 ..................................................................................................... 51 結(jié)論 ............................................................................................................................ 51 建議 ............................................................................................................................ 51 附圖： 總平面布置示意圖； 附表： ； ； ； ； 。 項(xiàng)目整體分為兩期實(shí)施。 研研 究究 結(jié)結(jié) 論論 在對(duì)本項(xiàng)目概況總體把握的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)行市場分析、費(fèi)用估算、資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等深入分析，提出了規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)建議。 ，目前周邊環(huán)境較差，建議加強(qiáng)銷售階段的服務(wù)工作，以取得良好的銷售業(yè)績。限價(jià)商品房主要供給對(duì)象是城市廣大中低收入人群和廣大新就業(yè)職工。而從 2020 年整個(gè)上半年的情況來看，除 2 月受春節(jié)因素影響批售面積急速下滑外， 36 月商品房批售面積得到了爆棚式的增長，月度批售量保持高位運(yùn)行，其中 3 月更是達(dá)到 2020 年以來批售面積的第二高值。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的長效機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂業(yè)。一個(gè)完善的住房制度必然是由市場機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用。熱量條件南北差異明顯，年均氣溫南部一般比北部高 ℃ 。農(nóng)墾歷史悠久，南部平原除栽培樹種外，自然植被分布較少；渭北黃土高原上僅在旬邑縣的馬欄、石門山區(qū)保留一定面積的天然次生林，在淳化縣北部的黃花山，涇陽縣北部的嵯峨山、北仲山以及永壽縣的槐平山殘存極少量的天然次生林，絕大部分地方天然植被已被人工植樹所代替，森林覆蓋率為 %。 社社 會(huì)會(huì) 條條 件件 （一）區(qū)域概況 西咸新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海 新區(qū)、重慶兩江新區(qū)之后我國的第四個(gè)副省級(jí)新區(qū)。咸陽有著2350 多年的建城史，是中國甲級(jí)對(duì)外開放城市、國家級(jí)歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、首屆中國魅力城市、中國地?zé)岢恰⑷珖岩司映鞘?、首?中國優(yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市及中華養(yǎng)生文化名城。第五大道、空港南環(huán)路于 2020 年 3 月底開工。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)一覽表如表 4— 1。小區(qū)服務(wù)用房設(shè)置在小區(qū)南、北、東三個(gè)出入口附近；幼兒園設(shè)置在小區(qū)東側(cè)出入口以北，緊鄰園區(qū)十路。層數(shù)方面住宅樓均設(shè)計(jì)為地上 6 層，場地南、北兩側(cè)沿園區(qū)七路及場地北側(cè)規(guī)劃路布置的住宅樓底層設(shè)計(jì)為商業(yè)用房，社區(qū)服務(wù)用房設(shè)計(jì)為地上 1層，幼兒園設(shè)計(jì)為地上 3 層。環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)私人空間和公共空間需進(jìn)行不同的處理，注重室內(nèi)外空間的交融，最大化體現(xiàn)空間價(jià)值。 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)選型主要考慮以磚混結(jié)構(gòu)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 25 本項(xiàng)目用水量按照各建筑物使用功能分別估算，主要包括住宅用水、商業(yè)用水、幼兒園用水、社區(qū)服務(wù)用房用水、未預(yù)見用水、道路廣場澆灑用水、綠化用水等。日估算，日用水量約為 立方米。 綜上所述，本項(xiàng)目日用水量約為 立方米。 住宅樓的住宅部分及底層商業(yè)部分、幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房等均設(shè)置室內(nèi)消火栓；對(duì)于放置計(jì)算機(jī)、視頻監(jiān)控等特殊區(qū)域，應(yīng)設(shè)置泡沫滅火系統(tǒng)。 強(qiáng)強(qiáng) 弱弱 電電 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 本設(shè)計(jì)包括住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動(dòng)控制、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、防雷與接地，閉路電視、有線電話等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。 表 4— 2 用電負(fù)荷統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 功能分區(qū) 單位指標(biāo)負(fù)荷 指標(biāo) 負(fù)荷（ KW） 1 住宅 2 商業(yè) 40W/m2 4210m2 3 社區(qū)服務(wù)用房 35W/m2 345m2 4 幼兒園 12W/m2 2200m2 合計(jì) ①消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：采用控制中心消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。商業(yè)可預(yù)留天然氣接口，后期根據(jù)招商業(yè)態(tài)決定是否開通?？紤]到本項(xiàng)目為居民自備壁掛鍋爐采暖，冬季采暖時(shí)間可由住戶自行控制，因此計(jì)算采暖用氣消耗時(shí)以每日平均采暖 10 小時(shí)、全年采暖期 120 天、壁掛鍋爐效率 80%計(jì)算，初步估算一個(gè)采暖期消耗熱力約 22989960 百萬焦耳。 施工期需使用施工機(jī)械及土方運(yùn)輸車輛，因此而產(chǎn)生的喧鬧環(huán)境 將 干擾附近居民生活。 、風(fēng)勢、日照等因素，盡量爭取日照，為太陽能利用創(chuàng)造有利條件。集中采暖系統(tǒng)采用分室（戶、區(qū)）溫度調(diào)節(jié)、控制裝置及分戶計(jì)量 裝置。 房間或場所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 35 天然采光良好的場所，按該場所的照度自動(dòng)開關(guān)燈或調(diào)光。 ， 本項(xiàng)目 免征投資方向調(diào)節(jié)稅。 ：指居住區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要為幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房。 ：指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。具體詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。 。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 標(biāo)標(biāo) 類類 型型 本項(xiàng)目屬于必需招標(biāo)范圍，本項(xiàng)目不涉及特殊技術(shù)類型，招標(biāo)類型應(yīng)采用公開招標(biāo)。 ： 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前為 萬元，稅后為 萬元。這種做法順民意、解民憂，有利于解決群眾困難，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，有利于體現(xiàn)公平正義，化 解矛盾，促進(jìn)和諧穩(wěn)定。本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將得到當(dāng)?shù)鼗鶎诱透骷?jí)部門組織的大力支持和積極配合。 所以，在項(xiàng)目實(shí)施中，規(guī)避各類法律風(fēng)險(xiǎn)，重在預(yù)警和防范，應(yīng)引起高度重視。新的宏觀政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 49 已經(jīng)明顯感受到了壓力，房價(jià)上漲勢頭得到了初步控制。 一是契約性風(fēng)險(xiǎn)。保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生，既能增加投資，又能帶動(dòng)消費(fèi)，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。 從以上指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為 %（稅后），空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 45 大于基準(zhǔn)收益率 10%。 表 8— 1 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 工作內(nèi)容 1 季度 2季度 3季度 4 季度 5季度 6季度 7 季度 8季度 9季度 10 季度 1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制，項(xiàng)目 立項(xiàng)審批 等 2 工程勘察、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)的編審 、建設(shè)場地“三通一平”、招投標(biāo)、建設(shè)資金的落實(shí)等工作，同時(shí)辦理工程開工建設(shè)手續(xù)等 3 各單體建筑施工 4 內(nèi)部裝修、各項(xiàng)設(shè)備的安裝調(diào)試 5 室外公共設(shè)施施工、綠化景觀工程等 6 工程竣工驗(yàn)收、移交、使用 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 44 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 10 個(gè)季度計(jì)算；銷售期從第 5 季度開始至第 10 季度結(jié)束。 （二）建設(shè)工程招標(biāo)的方式 建設(shè)工程招標(biāo)，可以根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度及其它客觀條件分別采用以下方式： ：即招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。 表 7— 1 開發(fā)建設(shè)投資估算表 序號(hào) 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 費(fèi)用（萬元） 樓面造價(jià)（元 /㎡） 百分比 1 土地費(fèi)用 % 2 前期工程費(fèi) % 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) % 4 建筑安裝工程費(fèi) % 5 公共配套設(shè)施費(fèi)用 % 6 開發(fā)間接費(fèi) % 7 管理費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 % 9 開發(fā)期稅費(fèi) % 10 其他費(fèi)用 % 11 不可預(yù)見費(fèi) % 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 開發(fā)建設(shè) 投資 % 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 39 表 7— 2 建筑安裝費(fèi)投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 工程數(shù)量或規(guī)模 （ m2） 估算單價(jià)（元 /m2) 建安工程費(fèi)用 合計(jì) 工程費(fèi)用 1 住宅 106435 1450 土建工程 106435 1000 裝飾裝修工程 106