【正文】 如開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工， 則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切 實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司 認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金、銀行貸款、 銷(xiāo)售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。增加財(cái)政稅收。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：33 / 39表 13：項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)測(cè)算可知：（1）本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。分析如下：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá) 79%時(shí)項(xiàng)目可保本。銷(xiāo)售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投 資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表 12：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元）⑴ 銷(xiāo)售收入 54,⑵ 開(kāi)發(fā)成本 40,⑶ 銷(xiāo)售費(fèi)用 1,⑷ 銷(xiāo)售稅金及附加 2,⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹ 利潤(rùn)總額 ⑴⑵ ⑶⑷ ⑸ 8,⑺ 所得稅 ⑹15% 1,⑻ 凈利潤(rùn) ⑹ ⑺ 6, ⑼ 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額/總投資 %⑽ 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)/總投資 %注：上表為住宅銷(xiāo)售率為 95%、商業(yè)銷(xiāo)售率為 100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè) 算見(jiàn)附表 《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、 計(jì)算期從 2022 年上半年開(kāi)始項(xiàng)目資金正式開(kāi)始投入，2022 年下半年竣工 驗(yàn)收。公共設(shè)施專(zhuān)用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 21, 萬(wàn)元?？偼顿Y估算說(shuō)明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16, 萬(wàn)元。住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)住宅戶(hù)型有 2 房、3 房為主，面積在 65～75 m90～115 m2 之間；2 房套數(shù)約占總套數(shù) 30%左右，3 房套數(shù)約占總套數(shù) 70%左右。 客戶(hù)定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶(hù)、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買(mǎi)家。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。21 / 39項(xiàng)目 SWOT 分析表 8：項(xiàng)目 SWOT 分析S（STRENGTH 優(yōu)勢(shì)） W（WEAKNESS 劣勢(shì)）1）交通較為方便， ；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶(hù)資源較多8）容積率適中。地形、地勢(shì)地塊形狀呈四邊形（梯形），場(chǎng)地內(nèi)已平整，地 勢(shì)平坦。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套 設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開(kāi)發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤(pán)。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果 2022 年撤二線關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地 產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對(duì)關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。置業(yè)者對(duì)于戶(hù)型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計(jì)非常重視，喜歡方正、客 廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計(jì)。年齡介于 28—38 歲 之間，付款方式以按揭 為 主，月供多 選擇在 1500 元2500 元之間。在位置 選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。竹子林片區(qū)的樓盤(pán)主要有采曦庭、鑫竹苑等低價(jià)位樓 盤(pán)滿(mǎn)足片區(qū)的需求。16 / 39 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國(guó)人民銀行新近出臺(tái)的 121 文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理， 給部分開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金動(dòng)作上的壓力； 國(guó)務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并明確提出 “房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成 為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。深圳是目前中國(guó)內(nèi) 陸唯一擁有海陸空口岸的城市。交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常 規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過(guò)境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場(chǎng)的建設(shè)。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體 標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加 強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角” 城市群 協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè) 施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿(mǎn)活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短 20 多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新 產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中， 預(yù)計(jì) 2022 年中心區(qū)六大工程及地鐵 1 號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2022 年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將 進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的 綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2022]121 號(hào)），其要點(diǎn)如下：加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要；強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2022 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán)整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)。隨著中國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國(guó)將面臨更加激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。是 1997 年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收， 創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)1 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 16, 1, %2 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %3 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 21, 2, %4 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %5 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %6 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %7 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %8 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 1, %9 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) %10 萬(wàn)萬(wàn) 43, 4, %7 / 39項(xiàng)目總投資約 43, 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、 銷(xiāo)售收入，其中自有資金 16, 萬(wàn)元， 銀行借款 8, 萬(wàn)元， 銷(xiāo)售收入 18, 萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介承擔(dān)可行性研究公司研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2022]590 號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(國(guó)家計(jì) 委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530 號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)）（5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（2022）4 / 39（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng) 整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào) 2022 補(bǔ) 05總用地面積（m 2） 4,建設(shè)用地面積（m 2） 4,道路用地面積（m 2） 0容積率 覆蓋率 30%計(jì)容積率面積（m 2） 99,600其中：住宅公寓（m 2） 92,200 商業(yè)（m 2） 4,0005 / 39可出售住宅（m 2） 92,200可出售商業(yè)（m 2） 4,000建設(shè)配套 幼兒園 3000 m2 ，居委會(huì) 100m2 ，水 電房和管理房 300m2總建筑面積（m 2） 99,600項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價(jià)款。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)表 2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)開(kāi)發(fā)條件 取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)結(jié)論項(xiàng)目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》已簽訂，開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理。表 4：項(xiàng)目資金來(lái)源表注：自有資金為項(xiàng)目土地成本(按深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算)。 經(jīng)測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)1 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 16, %2 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 8, %