【正文】 五年后（即項目開始后的第 8 年）全部轉(zhuǎn)售。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項目的經(jīng)營方案初步設(shè)想為：（1）租售比例 預(yù)計項目至竣工投入使用時，住宅部分能實(shí)現(xiàn) 100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。（3）二期開發(fā)進(jìn)度 二期開發(fā)北面組團(tuán)，預(yù)計時間為 2022 年 6 月至 2022 年 3 月。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。整個工程分兩期進(jìn)行。第二期開發(fā)北面組團(tuán)。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施?？紤]到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個項目分兩期進(jìn)行開發(fā)。（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)方案設(shè)想 為了更大程度地提高土地的利用價值，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團(tuán)。合計 328 1,462 其中:地上部分 66 293 地上機(jī)動車 地下部分 262 1,169 備注：可售機(jī)動車數(shù)量為 262 個。150 平米 82 57 82 機(jī)動車每戶 輛，非機(jī)動車每戶 1 輛。100 平米 123 86 123 機(jī)動車每戶 輛，非機(jī)動車每戶 1 輛。其他按有關(guān)規(guī)定。戶型：80 平方米、100 平方米、120 平方米、150 平方米，各 25%。建筑高度：不大于 40 米。容積率：不大于 。而且，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團(tuán)在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。但這種模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有取得本地塊的最大利用價值，而且土地拍賣，政府將收取劃撥土地成交價款 30%的土地出讓金，這將大大降低項目的經(jīng)濟(jì)效益。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)，具體為：（一）土地開發(fā)模式 該項目若只進(jìn)行土地開發(fā)整理，前期只需分批次投入 1,200 萬的成都空壓機(jī)廠破產(chǎn)的啟動費(fèi)用及較少的其他費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，便可啟動項目，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費(fèi)用（含土地出讓金補(bǔ)差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)行兩套班子，一套人馬，交叉作業(yè)，待以后投資開發(fā)項目增多，業(yè)務(wù)量增大時，再進(jìn)行業(yè)務(wù)分割。牛市口商貿(mào)大市場雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對該地塊商業(yè)鋪面的投資行為。雖然成都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時日，因此在一定程度上制約了項目向東的輻射力。項目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項目南面即為望江公園、東湖市政公園，環(huán)境優(yōu)美。二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無疑會給開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。項目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。項目位置交通極為方便。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場、東方時代商場、藍(lán)光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況略。清理時有一定的賠償，但問題不大。因此，清理時有一定的糾紛。1銀豐酒樓 該銀豐酒樓原系市場以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經(jīng)營，后成都鹽市口購物中心將其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。1生資市場 該生資市場系東寶娛樂公司向成都空壓機(jī)廠一次性交納 300 萬元后獲得了 25 年的使用權(quán)，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。1化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機(jī)廠聯(lián)建，并分割了 88 間營業(yè)房，將其全部出售給私人。1997 年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房 20 年使用權(quán)作抵押，在市場擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協(xié)商解決。同樣鹽市口購物中心于 2022 年將底樓移交給市場。農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米。同樣于2022 年將底樓移交給市場，市場又將其租給侯錫惠女士。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行。大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建的營業(yè)房。后經(jīng)市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。招待所 招待所系成都空壓機(jī)廠下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛?；そ灰讌^(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家 40 戶，清理時無賠償無糾紛。在破產(chǎn)清理時，該市場主要情況如下：農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場系牛市口商貿(mào)大市場與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有 26 間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。該市場擁有一樓一底營業(yè)房 485 間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家 200 余戶。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時返還先期墊付的 1,200 萬元破產(chǎn)啟動費(fèi)用。現(xiàn)成都市人民政府決定對成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自2022 年 1 月 1 日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。五、項目由來 成都空壓機(jī)廠原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。后因成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)住宅，占用了市場 16 畝左右，現(xiàn)余 33 畝左右。該市場占地 50 余畝。目錄第一部分 項目概況 ......................................................................................................................................................5一、項目名稱 ............................................................................................................................................................5二、項目地址 ............................................................................................................................................................5三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 ........................................................................................................................................5四、地上建筑物狀況 ................................................................................................................................................5五、項目由來 ............................................................................................................................................................5六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計 ....................................................................................................................................6第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況 ..................................................................................................................................9第三部分 項目優(yōu)勢與劣勢分析 ..................................................................................................................................9一、項目優(yōu)勢 ............................................................................................................................................................9二、項目劣勢 ............................................................................................................................................................9第四部分 項目運(yùn)作方案 ............................................................................................................................................11一、項目運(yùn)作主體 ..................................................................................................................................................11二、項目運(yùn)作方案 ..................................................................................................................................................11（一）土地開發(fā)模式 ..........................................................................................................................................11（二）房產(chǎn)開發(fā)模式 ..........................................................................................................................................11第五部分 項目規(guī)劃方案 ............................................................................................................................................12一、項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) ..........................................................................................................................................12二、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..........................................................................................................................................12（一）項目主要技術(shù)指標(biāo) ..................................................................................................................................12（二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量 ..............................................................................................................................12第六部分 項目開發(fā)方案 ............................................................................................................................................14一、項目開發(fā)建設(shè)方案 ....................................