【正文】 附表1 總投資估算表 （單位：萬元）序號名稱費(fèi)用（萬元）備注1建安工程費(fèi)用　2前期工程費(fèi)用2469　3土地成本1335　4管理費(fèi)用（1+2+3）*3﹪5銷售費(fèi)用銷售收入*1%6不可預(yù)見費(fèi)用（1+2+3）*3%7公用配套費(fèi)7合計(jì)250001+2+3+4+5+6=7附表2 銷售收入與營銷稅金及附加估算表　　合計(jì)2011201220132014　　　三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1銷售收入 　　　　　　　　4603 4102 4906 10731 11933 多層銷售收入15180 　　　　　　　　911 1214 3036 5313 3795 911 小高層銷售收入 　　　　　　　　3035 2412 1275 3210 4552 商鋪銷售收入5208 　。在項(xiàng)目建設(shè)中，要切實(shí)把好質(zhì)量關(guān)。好的籌資渠道，以保證項(xiàng)目建設(shè)能夠順利進(jìn)行。項(xiàng)目方在項(xiàng)目運(yùn)作過程中需完成項(xiàng)目報(bào)批。所以項(xiàng)目方應(yīng)密切關(guān)注市場需求，根據(jù)市場的變化，確定產(chǎn)品的價(jià)格戰(zhàn)略和銷售策略，重視產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)，完善經(jīng)營手段，對項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)行精細(xì)化管理，加大對現(xiàn)金流的控制，防止資金鏈斷裂，同時(shí)對投資計(jì)劃周旋考慮，合理運(yùn)用投資資金，從而使企業(yè)的利益最大化。各種指標(biāo)顯示本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好。從負(fù)債經(jīng)營方面看，本項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)各年度資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具備較好的償付債務(wù)本息能力。第十五章 結(jié)論與建議 對項(xiàng)目的結(jié)論性意見通過以上各章節(jié)對本項(xiàng)目的研究分析，我們可以得出：從建設(shè)條件分析，本項(xiàng)目位于蔡家坡發(fā)展的重心——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是蔡家坡規(guī)劃的新區(qū)，未來將是蔡家坡新的中心。融資方面對項(xiàng)目進(jìn)度根據(jù)融資情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。投資估算方面施工招標(biāo)文件應(yīng)寫明非政策性材料上漲不能作為調(diào)整合同價(jià)的依據(jù)。針對不同的風(fēng)險(xiǎn)類別，可采取不同的措施以降低或消除風(fēng)險(xiǎn)。但根據(jù)建設(shè)單位在該區(qū)域已建工程的情況分析，這部分風(fēng)險(xiǎn)較小。投資估算風(fēng)險(xiǎn)本部分風(fēng)險(xiǎn)主要來自可能的人工、材料及土地漲價(jià)，但風(fēng)險(xiǎn)程度很小。由于本項(xiàng)目相對簡單，僅以上風(fēng)險(xiǎn)因素為風(fēng)險(xiǎn)對象采用專家調(diào)查法進(jìn)行評估。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會(huì)各利益集團(tuán)、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及文化環(huán)境帶來的負(fù)面影響。 第十四章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目建設(shè)具有較大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)有：工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括設(shè)計(jì)、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性將會(huì)給項(xiàng)目帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。鋪設(shè)20公里截污管網(wǎng)，建成日處理污水5萬噸的蔡家坡污水處理場，設(shè)計(jì)總?cè)莘e300萬噸的垃圾處理廠已投入使用，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步提高完善，為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了有利的平臺(tái)。石油液化氣儲(chǔ)配站2座，儲(chǔ)氣能力400噸。擁有天然氣分輸門站一座，調(diào)壓站一座。建成住宅小區(qū)10個(gè)，人均住房面積達(dá)到18平方米。形成鎮(zhèn)區(qū)鐵路以北老區(qū)“三橫八縱”和鐵路以南新區(qū)“三橫六縱”交通道路骨架。蔡家坡交通十分便利，全鎮(zhèn)規(guī)劃面積25平方公里。區(qū)域內(nèi)交通便捷，隴海鐵路、西寶中線、西寶南線（310國道）、西寶高速公路（G30）穿區(qū)而過，關(guān)中旅游環(huán)線（S107）貫穿南北，鄭西客運(yùn)專線在此設(shè)站，距西安咸陽國際機(jī)場1個(gè)小時(shí)車程，自古就是兵家必爭之地。 項(xiàng)目能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展的水平蔡家坡位于陜西省關(guān)中平原西部。本項(xiàng)目的建設(shè)可拉動(dòng)投資增長，并有效地帶動(dòng)建材、裝飾、餐飲、娛樂等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，提高從業(yè)人員的收入水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 評價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目全部投資所得稅前的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下表121所示：表121 評價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資年內(nèi)部收益率%13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0是投資回收期是從上表看，主要指標(biāo)均滿足評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以項(xiàng)目是可行的。則該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）計(jì)算的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)有所得稅稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值以及動(dòng)態(tài)投資回收期。則開發(fā)商成本利潤率=100%≈%（2）投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資100%其中：年平均利潤總額為：（14個(gè)季度）≈，項(xiàng)目總投資同上。 利潤總額及所得稅利潤總額及分配詳見附表3（損益表），所得稅按利潤總額的25%計(jì)取。 項(xiàng)目銷售稅金及附加的確定房地產(chǎn)銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其中：項(xiàng)目施工期從2011年3季度——2013年2季度，時(shí)間為8個(gè)季度；項(xiàng)目銷售期從2013年3季度——2014年4季度，時(shí)間為6個(gè)季度。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)主要對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。表111 投資估算表序號費(fèi)用名稱金額（萬元）計(jì)費(fèi)依據(jù)一、開發(fā)成本　1土地成本1335每畝15萬元2前期工程費(fèi)2469建安工程、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)，籌建開辦費(fèi)3建安工程費(fèi)以下小項(xiàng)合計(jì)住宅建安成本840元/平方米商鋪 建安成本1100元/平方米幼兒園建安成本840元/平方米車位建安成本800元/平方米4公用配套設(shè)施 　5不可預(yù)見費(fèi)一至四項(xiàng)之和的3%二、開發(fā)費(fèi)用　8管理費(fèi)用一至四項(xiàng)之和的3%9銷售費(fèi)用銷售收入的3%三、合 計(jì) 25000————本項(xiàng)目建設(shè)資金來源有資本金，總額為25000萬元。其中：，合計(jì)25000萬元。工程招標(biāo)管理費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)按按國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和方法計(jì)取。%計(jì)取?？辈熨M(fèi)按國家計(jì)價(jià)格[2002]10號文件規(guī)定計(jì)取。建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)政部財(cái)建[2002]394號文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和方法計(jì)取。項(xiàng)目估算范圍包括：本項(xiàng)目的工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。 第十一章 項(xiàng)目投資估算（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號）；（2）國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號）；（3）岐山縣建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈岐山縣建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號）；（4）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（5）蔡家坡室外配套工程費(fèi)用一般水平；（6）本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（7）其他相關(guān)資料。（見主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表）；，產(chǎn)品市場的價(jià)格均衡無波動(dòng)，基本保持在預(yù)期水平（見銷售收入估算表）；，項(xiàng)目計(jì)算期結(jié)束，無再投資計(jì)劃；，該項(xiàng)目產(chǎn)品可順利銷售。 財(cái)務(wù)假設(shè)本報(bào)告的財(cái)務(wù)分析均基于以下假設(shè)：；，企業(yè)自籌。 產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展項(xiàng)目數(shù)據(jù)報(bào)告的分析和結(jié)論是建立在預(yù)期產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，如果產(chǎn)品市場出現(xiàn)非正常性的較大波動(dòng)，則本項(xiàng)目數(shù)據(jù)報(bào)告的分析可能沒有參考性。建議在本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的同時(shí)，深入研究本項(xiàng)目的環(huán)境影響，并交由專業(yè)環(huán)保設(shè)計(jì)單位編制獨(dú)立完整的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書》（或《報(bào)告表》），對本建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境可能造成影響進(jìn)行深入分析論證，并提交有關(guān)部門審批。（3）環(huán)境空氣本項(xiàng)目為住宅建設(shè)項(xiàng)目，隨著人員入住，應(yīng)加強(qiáng)管理，不準(zhǔn)向室外直接排放油煙。道路兩側(cè)新建建筑應(yīng)安排在距道路紅線35米之外，并應(yīng)自行實(shí)施建筑物隔聲措施。倡導(dǎo)文明施工：要求施工單位盡可能減少在施工過程中對周圍居民、工廠、學(xué)校的影響，提倡文明施工，做到“愛民工程”，組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡(luò)會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決施工中對環(huán)境影響問題。固體廢棄物：施工單位應(yīng)按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，采用加蓋型運(yùn)輸車輛并在裝運(yùn)的過程中不要超載，裝土車沿途避免灑落，車輛駛出工地前應(yīng)將輪子的混土去除干凈，防止沿程棄土滿地，施工現(xiàn)場設(shè)置車輛沖洗設(shè)施以及配套的排水、泥漿沉淀設(shè)施；同時(shí)施工應(yīng)對工地門前的道路環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材撒落應(yīng)及時(shí)清掃。振動(dòng)環(huán)境：選用低振動(dòng)施工機(jī)械和施工方式。如必須采取夜間作業(yè)時(shí)，應(yīng)取得環(huán)保主管部門同意，并公示周公眾；采用低噪聲施工機(jī)械和低噪聲施工方式、合理選擇運(yùn)輸路線；封閉施工場地，在施工區(qū)域周邊設(shè)置固定式硬質(zhì)圍欄；加強(qiáng)施工期管理，防止因運(yùn)輸車輛超載、超速、鳴笛以及野蠻施工等帶來的人為噪聲污染。水環(huán)境影響分析本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的廢水主要來自：施工作業(yè)開挖等產(chǎn)生的泥漿水、施工機(jī)械及車輛的沖洗水、施工人員的生活污水、下雨時(shí)沖刷覆土、建筑泥漿、垃圾、棄土等產(chǎn)生的地表徑流等。這些臨時(shí)食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。施工期間將生產(chǎn)許多棄土，這些棄土在運(yùn)輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。營運(yùn)期：工程建設(shè)對環(huán)境的負(fù)面影響是暫時(shí)的、局部的，隨著施工的結(jié)束，對環(huán)境的負(fù)面影響將消失。項(xiàng)目施工期應(yīng)加強(qiáng)環(huán)保措施?？諝赓|(zhì)量影響分析施工期：項(xiàng)目施工期以揚(yáng)塵污染為主，若堆土裸露，將使大氣中懸浮粒物含量驟增，影響市容和景觀。營運(yùn)期：項(xiàng)目運(yùn)營期主要為交通運(yùn)輸車輛噪音的影響。若夜間停止施工，或進(jìn)行嚴(yán)格控制，則噪聲對周圍環(huán)境的影響將大大減小。本工程的建設(shè)有助于改善該區(qū)域的居住環(huán)境，規(guī)劃中保留了較大面積的綠地，因此無社會(huì)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境方面的不利影響。本項(xiàng)目位于蔡家坡開發(fā)區(qū)高家崖村，周圍自然環(huán)境、水文地質(zhì)、空氣質(zhì)量條件良好。為確保工程的正常施工和運(yùn)行安全，環(huán)境影響及評價(jià)把工程建設(shè)對環(huán)境的負(fù)面影響減至最小，作為研究的目的。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。自中標(biāo)通知書發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后向他人轉(zhuǎn)讓。（三）評標(biāo)將嚴(yán)格按照國家七部委12號令《評標(biāo)委員會(huì)和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》進(jìn)行。（二）開標(biāo)時(shí)委托招標(biāo)代理單位主持，邀請所有投標(biāo)人參加，并接受政府行政監(jiān)督部門的全程監(jiān)督。招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備。投標(biāo)人少于3個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)公告發(fā)布——資格預(yù)審——招標(biāo)文件發(fā)售——開標(biāo)評標(biāo)——推薦中標(biāo)候選人——確定中標(biāo)人。在中國采購與招標(biāo)網(wǎng)（：//）、或陜西建設(shè)網(wǎng)（）公開發(fā)布工程設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理、重要材料、重要設(shè)備等招標(biāo)公告。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標(biāo)單位，投標(biāo)人應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和實(shí)施能力。本項(xiàng)目為政府支持投資項(xiàng)目，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要設(shè)備的采購全部采用招標(biāo)、重要材料采購部分招標(biāo)。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)單位的實(shí)地情況，建設(shè)期初步安排為2年。（1）協(xié)助公司組織施工招標(biāo)，編制招標(biāo)文件，協(xié)助公司組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)；（2）協(xié)助公司簽訂與工程有關(guān)的合同、確認(rèn)承包方選擇的分包方；（3）協(xié)助公司辦理開工許可手續(xù)；（4）組織施工圖紙會(huì)審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、 施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；（5）監(jiān)督承發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；（6）抽查、核驗(yàn)工程使用的建材、構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量。采取平行交叉作用的方式進(jìn)行設(shè)備的考察、談判、購置、安裝、調(diào)試和培訓(xùn)及基建等工作。在項(xiàng)目實(shí)施過程中要加強(qiáng)項(xiàng)目檔案管理工作，從項(xiàng)目規(guī)劃到工程驗(yàn)收的各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。在建設(shè)工程中，嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制度、項(xiàng)目法人責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、合同管理制度、工程監(jiān)督制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期、順利投入使用。主要完成項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。（二）在所有走道，人員密集的大廳等處設(shè)安全照明和疏散指示標(biāo)志（部分兼作火災(zāi)事故照明）。（三）給水管采用塑料給水管，以保證水質(zhì)衛(wèi)生。（一）污廢水匯集后排入城市污水干管。硬質(zhì)鋪地，采用樹陣方式集中種植的、單株胸徑大于10厘米、株（行）距3～4米、綠化覆蓋總面積大于100平方米的按樹冠實(shí)際覆蓋面積70％計(jì)入綠地面積；。建設(shè)用地內(nèi)集中（公共）綠地中的游憩道路、園林景觀構(gòu)筑物用地、硬質(zhì)鋪裝（含植草磚鋪地）、小型兒童活動(dòng)場地等計(jì)入配套綠地面積。配套綠地面積：距多層及以下建構(gòu)筑物外墻1米起算。沿道路兩旁種植行道樹，行道樹選用冠大、濃蔭、常綠、防塵、生長快的喬木。本工程的環(huán)境景觀與綠化設(shè)計(jì)將完全根據(jù)建筑總體布局及豎向進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)。（9）消火栓系統(tǒng)和噴水系統(tǒng)于消防泵出口處設(shè)有穩(wěn)壓泄壓閥，有效防止系統(tǒng)超壓工作。（8）柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，變配電房設(shè)置FM200氣體滅火系統(tǒng)。間距不超過100m。（7）室