【正文】 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計 房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計以簡潔、安全、便宜為前。小區(qū)內(nèi)還建有會所，為客戶提供方便的娛 樂活動場所。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。 住宅建筑的平面布置 該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層， 3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、 16 層、 18 層 第 51 頁 在小區(qū) 的最北邊設(shè)計了三棟點式高層，其層高為 26 層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。 （ 4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。 （ 2）努力實現(xiàn)土地利用充分 、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標。 （ 5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實施的可能、可行性。 項目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設(shè)計方案原則 （ 1）本項目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求 （ 2）結(jié)合西安高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地 （ 3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。 第 49 頁 7 項目規(guī)劃、設(shè)計方案 “建賞同時，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會相對較完善。 （ 3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結(jié)南路。 項目建設(shè)的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣； （ 1）供、排水：接市政供、排水。 （ 4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 第 48 頁 （ 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。 項目用地實測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 開發(fā)建設(shè)的用地情況 該項目位于科技 路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。 C、車位價格確定 本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結(jié)合西安市目前的市場價格把車位的價格定為 10 萬元每個。 ③求取交易日期 調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。 第 44 頁 2）交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正 常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 B、高層價格確定 a、選擇案例 高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個案例。 ③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?2020 年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 = 2） 交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例 第 41 頁 的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 表 51 三個可比實例的成交價格 項目 楓林華府 金泰假日花城 中華世紀城 成交價格 3700元 /平方米 4200元 /平方米 3950元 /平方米 開盤日期 2020年 4 月 2020年 3 月 2020年 6 月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 據(jù)有關(guān)資料顯示：在西安曲江、高新、新 北城等熱點區(qū)域，每年房價漲幅在 5％左右。市場比較法要經(jīng)過搜集交易實例、選擇可比案例、確定修正因素 、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項目價格等七個步驟。項目的價格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。在規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計成面積在 80平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 平方米的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。 形象定位 本項 目是新建項目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個 “現(xiàn)代中國 、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。 ( 7) 外地來西安經(jīng)商的個體商戶。 第 38 頁 由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標客戶定位如下： （ 1）項目附近的中高收入家庭； （ 2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師； （ 3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等； （ 4）有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的投資商人； （ 5）有意在高新區(qū)進行二次置業(yè)的高收入者。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院 、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點等在調(diào)研的過程中消費者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi) 能有相應(yīng)的配套實施，從而便于日常生活。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的?？梢哉f相同的物業(yè)，消費者對裝修過的房子的心理價位要遠高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。 裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選， 在對“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標準”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時還有 25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費者認為可以使全房精裝修，有 13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。 樓型：高層、小高層頗受青睞 長期以來，開發(fā)商為了追求容積率而 建出一幢幢高層，而消費者由于價格和習(xí)慣等原因愿意購買小高層，其受選率 49%。 房屋類型：平層大有市場、復(fù)式也比較受歡迎 在本次調(diào)查中選擇平層的消費者占到 36%，說明西安市民對這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛。 據(jù)一項來自國際權(quán)威機構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的 5－ 10 年內(nèi)，建筑面積在 90 平方米左右的三室或四室住房，最適合中國普通工薪家庭居住需求。但是同時我們更要考慮到國家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當提高小 戶型的面積，尤其是 90 平米以下的戶型的面積。 戶型：中等面積 調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占 24%和 37%，而對面積的要求仍以 90－ 110 平方米為主，這就給開發(fā)商和建筑設(shè)計單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個戶型來，當然，以不犧牲采光、通風(fēng)、起居方便、生活舒適為前提。 價格：總價 20－ 40萬受歡迎 西安市民到底能承受多少的房價？這可以從兩方面分析：一是總價預(yù)算， 63%的被調(diào)查者購房預(yù)算支出 在 40萬以內(nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。另外就目前來講，購房信息仍主要來源于報紙，在報紙中《西安晚報》、《華商報》擁有較多受眾。 市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 消費者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目特點和目標顧客群的不同而選取不同 的媒體組合。 ，作為參考，以順利完成本項目的具體開發(fā)。 2. 項目前期投資大，受政策和市場影響大，所以西安紫薇地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。具體采取的策略可以從四個方面考慮： SO、 ST、 WO、 WT，現(xiàn)僅就其中一種（ ST）進行分析如下： ，建議開發(fā)商增加適當而有效 第 34 頁 的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項目 ,讓更多的市民了解這個項目。 c. 投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險和市場風(fēng)險較大 項目對策分析 以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來的威脅?，F(xiàn)在許多知名的開發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進軍西高新。 D． 項目開發(fā)威脅（ T） a．供應(yīng)量增加，競爭加劇。 b．大量可開發(fā) 利用的土地資源，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域。 C． 項目開發(fā)機會（ O） a．項目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高該項目的知名度。 b．高檔商品房較多，競爭壓力大。 g．該項目具有強大的規(guī)模優(yōu)勢，占地 117 畝，凈用地達 97 畝，在高新區(qū)具有如此強大的規(guī)模用地是不多的，同時，紫薇房產(chǎn)在西安具有一定 的品牌知名度，消費者對其也有一定的品牌認可度。 e．醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。 第 31 頁 5 調(diào)研結(jié)論 項目的市場情況分析 項目的 SWOT分析 A．項目開發(fā)優(yōu)勢（ S） a．地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠的開發(fā)政策、 購房政策。 1目前居住形式： 商品房租賃房自建房房改房其他 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 32%的消費者 目前居住的已經(jīng)是商品房，有 36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費者居住的市自建房，有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。通過 調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要求開發(fā)商針對這部分消費者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷售帶來的壓力。個體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。 1消費者年齡： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 中國古典 現(xiàn)代簡潔 現(xiàn)代豐富 其他 第 27 頁 25歲以 下253030353540404550歲以 上 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費者的年齡都多集中在 25到 30 歲之間，其中 :2 歲以下的消費者占的比例是 25%， 25— 30 歲之間的消費者所占的比例是 29%， 30035 歲的 消費者占 20%， 35— 40 占15%， 4045 的消費者占 9%， 50歲以上的消費者占的比例是 10%，可見青年消費者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè)計時要多考慮青年消費者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計都要盡量符合青 第 28 頁 年人的消費心理和偏好。通過該項調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費者的交談也可以看了解到 . 第 26 頁 0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛坯房廚衛(wèi)簡裝修 廚衛(wèi)經(jīng)裝修 全房簡裝修 全房精裝修 1住宅風(fēng)格的選擇： 通過對消費者對建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對于大多數(shù)西安的消費者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風(fēng)格，同時中國古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有 15%的消費者傾向于該建筑風(fēng)格。 0%5%10%15%20%25%30%35%10萬以下 1020萬 2030萬 3040萬 4050萬 50萬以上 空間形式的選擇：