【正文】 住宅建筑的平面布置該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層，3 棟小高層，其中，小高層高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 52 頁(yè)位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、16 層、18 層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為 26 層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。（4）結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。（2）努力實(shí)現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。（5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實(shí)施的可能、可行性。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則（1）本項(xiàng)目符合某市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求（2）結(jié)合某高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 50 頁(yè)7 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案“建賞同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。（3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 49 頁(yè)（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 項(xiàng)目用地實(shí)測(cè)地形條件為較方正的長(zhǎng)方形地塊，周圍在建項(xiàng)目相對(duì)較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒(méi)有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地情況該項(xiàng)目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 47 頁(yè)C、車位價(jià)格確定本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價(jià)相對(duì)地上車位的造價(jià)成本較大，同時(shí)結(jié)合某市目前的市場(chǎng)價(jià)格把車位的價(jià)格定為 10 萬(wàn)元每個(gè)。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。2）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無(wú)需修正。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 44 頁(yè)B、高層價(jià)格確定a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個(gè)案例。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。因三個(gè)可比實(shí)例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?2022 年初的價(jià)格，則各可比實(shí)例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 =2） 交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無(wú)需修正。表 51 三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格項(xiàng)目 楓林華府 金泰假日花城 中華世紀(jì)城成交價(jià)格 3700 元 /平方米 4200 元 /平方米 3950 元 /平方米開(kāi)盤日期 2022 年 4 月 2022 年 3 月 2022 年 6 月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè)據(jù)有關(guān)資料顯示：在某曲江、高新、新北城等熱點(diǎn)區(qū)域，每年房?jī)r(jià)漲幅在 5％左右。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過(guò)搜集交易實(shí)例、選擇可比案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等七個(gè)步驟。項(xiàng)目的價(jià)格定位方法采用目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)通用的市場(chǎng)比較法。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場(chǎng)需求，戶型主要設(shè)計(jì)成面積在 80 平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 平方米的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。 形象定位本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：某市高新區(qū)一個(gè) “現(xiàn)代中國(guó) 、現(xiàn)代某”的特色小區(qū)。( 7) 外地來(lái)某經(jīng)商的個(gè)體商戶。由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下：（1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭；（2）某市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；（4）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等在調(diào)研的過(guò)程中消費(fèi)者都表示出了自己的意愿，即希望將來(lái)自己的小區(qū)內(nèi) 能有相應(yīng)的配套實(shí)施，從而便于日常生活。這恐怕是有些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不規(guī)范所造成的?？梢哉f(shuō)相同的物業(yè)，消費(fèi)者對(duì)裝修過(guò)的房子的心理價(jià)位要遠(yuǎn)高于毛坯房，所以無(wú)論從市場(chǎng)需求還是從利潤(rùn)空間上講，開(kāi)發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。 裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選， 在對(duì)“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時(shí)還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 37 頁(yè)認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。 樓型：高層、小高層頗受青睞長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了追求容積率而建出一幢幢高層，而消費(fèi)者由于價(jià)格和習(xí)慣等原因愿意購(gòu)買小高層，其受選率 49%。 房屋類型：平層大有市場(chǎng)、復(fù)式也比較受歡迎在本次調(diào)查中選擇平層的消費(fèi)者占到 36%，說(shuō)明某市民對(duì)這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛(ài)。據(jù)一項(xiàng)來(lái)自國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來(lái)的 5－10 年內(nèi)，建筑面積在 90 平方米左右的三室或四室住房，最適合中國(guó)普通工薪家庭居住需求。但是同時(shí)我們更要考慮到國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當(dāng)提高小戶型的面積，尤其是 90 平米以下的戶型的面積。 戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占 24%和37%，而對(duì)面積的要求仍以 90－110 平方米為主，這就給開(kāi)發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個(gè)戶型來(lái)，當(dāng)然，以不犧牲采光、通風(fēng)、起居方便、生活舒適為前提。 價(jià)格：總價(jià) 20－40 萬(wàn)受歡迎 某市民到底能承受多少的房?jī)r(jià)？這可以從兩方面分析：一是總價(jià)預(yù)算，63%的被調(diào)查者購(gòu)房預(yù)算支出在 40 萬(wàn)以內(nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。另外就目前來(lái)講，購(gòu)房信息仍主要來(lái)源于報(bào)紙，在報(bào)紙中《某晚報(bào)》 、 《華商報(bào)》擁有較多受眾。 市場(chǎng)分析結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議 消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)。2. 項(xiàng)目前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，所以某紫薇地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭(zhēng)取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。具體采取的策略可以從四個(gè)方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（ST）進(jìn)行高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 34 頁(yè)分析如下：，建議開(kāi)發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的高知名度來(lái)宣傳這次項(xiàng)目,讓更多的市民了解這個(gè)項(xiàng)目。 c. 投資期長(zhǎng)，前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 項(xiàng)目對(duì)策分析以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來(lái)的威脅。現(xiàn)在許多知名的開(kāi)發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進(jìn)軍西高新。D．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)威脅（T）a．供應(yīng)量增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 b．大量可開(kāi)發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會(huì)成為某市未來(lái)幾高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁(yè)年的熱點(diǎn)區(qū)域。 C． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)（O）a．項(xiàng)目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高該項(xiàng)目的知名度。b．高檔商品房較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。g．該項(xiàng)目具有強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地 117 畝，凈用地達(dá) 97 畝，在高新區(qū)具有如此強(qiáng)大的規(guī)模用地是不多的，同時(shí)，紫薇房產(chǎn)在某具有一定的品牌知名度，消費(fèi)者對(duì)其也有一定的品牌認(rèn)可度。e．醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè)5 調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目的 SWOT 分析A．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)（S）a．地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵(lì)新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)政策、購(gòu)房政策。1目前居住形式：商 品 房租 賃 房自 建 房房 改 房其 他通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 32%的消費(fèi)者目前居住的已經(jīng)是商品房，有 36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費(fèi)者居住的市自建房，有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。通過(guò)調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對(duì)固定且相對(duì)較高的收入，所以這些人會(huì)考慮購(gòu)房，這就要求開(kāi)發(fā)商針對(duì)這部分消費(fèi)者開(kāi)發(fā)出適合該人群的住房，從而會(huì)減少銷售帶來(lái)的壓力。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占總調(diào)研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。1消費(fèi)者年齡：高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè)25歲 以 下253030353540404550歲 以 上通過(guò)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購(gòu)房意向的消費(fèi)者的年齡都多集中在25 到 30 歲之間，其中:2 歲以下的消費(fèi)者占的比例是 25%，25—30 歲之間的消費(fèi)者所占的比例是 29%，30035 歲的消費(fèi)者占 20%，35—40占 15%，4045 的消費(fèi)者占 9%，50 歲以上的消費(fèi)者占的比例是10%，可見(jiàn)青年消費(fèi)者占的比例是最多的，這就要求開(kāi)發(fā)商在驚醒設(shè)計(jì)時(shí)要多考慮青年消費(fèi)者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計(jì)都要盡量符合青年人的消費(fèi)心理和偏好。通過(guò)該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡(jiǎn)裝修，這在調(diào)研的過(guò)程中通過(guò)和消費(fèi)者的交談也可以看了解到.0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛 坯 房廚 衛(wèi) 簡(jiǎn) 裝 修 廚 衛(wèi) 經(jīng) 裝 修 全 房 簡(jiǎn) 裝 修 全 房 精 裝 修高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè)1住宅風(fēng)格的選擇：0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國(guó)古典 現(xiàn)代簡(jiǎn)潔 現(xiàn)代豐富 其他通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)某的消費(fèi)者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑風(fēng)格，同時(shí)中國(guó)古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有 15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格。0%5%10%15%20%25%30%35%10萬(wàn) 以下1020萬(wàn)2030萬(wàn)3040萬(wàn)4050萬(wàn)50萬(wàn) 以上空間形式的選擇：通過(guò)該表可以看出有 9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有 21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費(fèi)者選擇了 loft 形式，可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從