【正文】 落 個百分點。房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲 ％。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。通過對消費者對建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層和高層建筑?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價時應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。個體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 C． 項目開發(fā)機會（O）a．項目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高該項目的知名度。 c. 投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險和市場風(fēng)險較大 項目對策分析以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來的威脅。 市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 消費者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目特點和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。但是同時我們更要考慮到國家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當(dāng)提高小戶型的面積，尤其是 90 平米以下的戶型的面積。 裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選， 在對“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時還有 25%的消費者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費者高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 37 頁認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標(biāo)客戶定位如下：（1）項目附近的中高收入家庭；（2）某市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；（4）有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進行二次置業(yè)的高收入者。在規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計成面積在 80 平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?2022 年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 =2） 交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準(zhǔn)，三個可比實例的交易均認(rèn)為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 49 頁（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。同時，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會相對較完善。（2）努力實現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。（4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 50 頁7 項目規(guī)劃、設(shè)計方案“建賞（4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 47 頁C、車位價格確定本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結(jié)合某市目前的市場價格把車位的價格定為 10 萬元每個。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。項目的價格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。( 7) 外地來某經(jīng)商的個體商戶?？梢哉f相同的物業(yè)，消費者對裝修過的房子的心理價位要遠(yuǎn)高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。據(jù)一項來自國際權(quán)威機構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的 5－10 年內(nèi)，建筑面積在 90 平方米左右的三室或四室住房，最適合中國普通工薪家庭居住需求。另外就目前來講，購房信息仍主要來源于報紙，在報紙中《某晚報》 、 《華商報》擁有較多受眾。具體采取的策略可以從四個方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（ST）進行高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 34 頁分析如下：，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項目,讓更多的市民了解這個項目。 b．大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會成為某市未來幾高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 33 頁年的熱點區(qū)域。e．醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要求開發(fā)商針對這部分消費者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷售帶來的壓力。0%5%10%15%20%25%30%35%10萬 以下1020萬2030萬3040萬4050萬50萬 以上空間形式的選擇：通過該表可以看出有 9%的消費者喜歡錯層，有 21%的消費者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費者選擇了 loft 形式，可見，大部分消費者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項目較少，房價也居高；城東原為某紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是某重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 17 頁然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲 ％、％和 ％。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 15 頁產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場購房者需求主流的演變，某市商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。（6）房貸執(zhí)行新利率：2022 年 12 月 25 日 20 時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2022 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2022 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。2022 年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2022 年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2022 年以來期間。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的 %，同比下降 個百分點，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠為消費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項目和開發(fā)商的品牌價值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額外收益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。高新” ，位于某市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段。 可行性研究編制依據(jù)（1）國家和某市的經(jīng)濟建設(shè)方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；（2）批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件；（3） 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施；（4） 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；（5） 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（6） 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；（7） 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、%和 %。從2022 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費增長勢頭不錯，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費方面保持活躍的狀態(tài)。從商品房的銷售來看，2022 年各類商品房銷售面積均達到了 2022 年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重 2022 年達到最大，為 %。（2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07 年房地產(chǎn)價格漲幅將進一步趨緩。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 12 頁3 某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 某市房地產(chǎn)概況對于某來說，某的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺， “國六條”的出臺對于某房地產(chǎn)市場的影響是有限的。從 2022 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，某市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。伴隨政府公共設(shè)施的改善和某市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，某市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2022 年同期價格相比分別上漲 ％、％和 ％。近年來，某高新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)一直保持30%以上的高速增長。消費者偏好（圖 911） 。0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元40004500元4500500元50005500元5500元以 上付款方式的選擇：在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費者選擇了銀行貸款按揭。這就要求我在設(shè)計建筑風(fēng)格時要更多的考慮到消費者的這種消費偏好，結(jié)合某悠久而豐富的歷史，設(shè)計出更具有某特色的建筑。大多數(shù)的消費者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費者的住房，市場應(yīng)該是很廣闊的。B． 項目開發(fā)劣勢（W）a．就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對較偏，地塊以西還沒有進行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，所以略微顯的有些偏僻。西高新的地理優(yōu)勢和潛在價值的提升帶來了機會的同時也帶來了威脅,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價值，將大筆資金投到高新區(qū)。，降低潛在消費者的心理預(yù)期風(fēng)險。從這兩方面綜合分析，可以得知，目前某市場上以 20－40 萬的商品房最受歡迎。另外復(fù)式也有一定的吸引力。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費者都對住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。 功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?0 平米以下）的比例。A、小高層價格確定a、選擇案例本項目的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀(jì)城等三個案例。表 53 三個可比實例的成交價格項目 公園天下 利君明天 唐南香榭成交價格 4500 元 /平方米 3900 元 /平方米 4200 元 /平方米開盤日期 2022 年 9 月 2022 年 11 月 2022 年 3 月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷交易日期的修正同上。該項目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當(dāng)大的升值潛力。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（4）強調(diào)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大