【正文】 降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 6 頁2 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 全國經(jīng)濟(jì)形勢2022 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 209407 億元，比上年增長 %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、%和 %。商品零售價格上漲 %。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 %。從2022 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長勢頭不錯，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對重化工、原材料帶動力度也不會減弱。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 7 頁 2022 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （1） 房地產(chǎn)投資： 2022 年全國房地產(chǎn)完成投資 19382 億元，比上年增長 %，同比上升 2 個百分點(diǎn)，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率 個百分點(diǎn)。 但在市場需求持續(xù)旺盛、房價居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持 20%以上，其中，住宅投資增速可能會有所上升。從商品房的銷售來看，2022 年各類商品房銷售面積均達(dá)到了 2022 年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。（3） 2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。 （4）商品房的價格：2022 年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。其中 2022 年的住宅價格是 2022 年的 倍。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重 2022 年達(dá)到最大，為 %。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。這一規(guī)定，無疑將會使整個房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。同時，要達(dá)到 70%這一指標(biāo)，對于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過 50%的中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財政負(fù)擔(dān)。（2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。業(yè)主可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（5）大戶預(yù)征增值稅：2022 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對于 140 平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過某房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的某地區(qū)近半年來的價格走勢高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 11 頁來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07 年房地產(chǎn)價格漲幅將進(jìn)一步趨緩。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會繼續(xù)受到抑制。與此同時，具有真實(shí)需求的消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。近幾年國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 12 頁3 某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 某市房地產(chǎn)概況對于某來說，某的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運(yùn)行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺， “國六條”的出臺對于某房地產(chǎn)市場的影響是有限的。未來某的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 13 頁熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。經(jīng)陜西省統(tǒng)計局評估，2022 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 13%。某市 2022 年房地產(chǎn)完成投資 億元，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售額 億元，增長 ％。從 2022 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，某市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。整體來看某市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而某市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，某房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。盡管市場瞬息變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是某市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。同時，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時，也預(yù)示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而某商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。伴隨政府公共設(shè)施的改善和某市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，某市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。某市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動某市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析某市房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 16 頁了重要的保障。其中，住宅類銷售平均價格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價格每平方 元，上漲 ％。由于國家限制別墅用地審批，某市別墅價格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2022 年同期價格相比分別上漲 ％、％和 ％。2022 年某市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。目前某市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是某人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實(shí)施，未來火車站北移，以及某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 某高西區(qū)作為某的 CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項目十分集中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為某房地產(chǎn)市場新的兩點(diǎn)；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引開發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開發(fā)住宅項目，房價也由最初的低價格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。近年來，某高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持30%以上的高速增長。其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏四潮就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨(dú)特的開發(fā)及營銷模式。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為某最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力的主流區(qū)域。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 19 頁化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。消費(fèi)者偏好（圖 911） 。具體分析如下表：高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 20 頁0%10%20%30%40%50%60%改 善 住房 條 件 拆 遷自 己 或親 人 住 投 資系 列 1建筑類型：通過對消費(fèi)者對住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時還有 33%的人認(rèn)為自己會首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 21 頁0%10%20%30%40%50%60%小 高 層 高 層 雙 拼 連 體 別 墅 單 體 別 墅 其 他系 列 1戶型結(jié)構(gòu)的要求：在對消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、23%、23%。0%5%10%15%20%25%一 室 一廳 一 衛(wèi)兩 室 一廳 一 衛(wèi)兩 室 兩廳 一 衛(wèi)三 室 兩廳 一 衛(wèi)三 室 兩廳 兩 衛(wèi) 其 他系 列 1住宅面積的需求：高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 22 頁在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購買 45 平米以下的房子，有 3%的消費(fèi)者希望購買 45—70 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是90—110 平米的，有 24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110—140 平米，同時還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元40004500元4500500元50005500元5500元以 上付款方式的選擇：在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 24 頁0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款 銀行貸款按揭家庭月收入：在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在 2022—4000 元的最多占了 50%，2022 元以下的占了 19%，40005000 元占了 12%，5000 以上的占了 20%。0%5%10%15%20%25%30%2022元以 下20223000元30004000元40005000元5000以上消費(fèi)者的預(yù)算總價：通過對消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價在高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 25 頁20—40 萬元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10—20萬元的消費(fèi)者占 %，10 萬元以下的占了 3%，40—50 萬元的占了14%，50 萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價為 20 到 40 萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 26 頁0%5%10%15%20%25%30%35%40%錯 層 躍 層 復(fù) 式 平 層 loft形 式裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求：在被調(diào)查者中有 38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這就要求我在設(shè)計建筑風(fēng)格時要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合某悠久而豐富的歷史，設(shè)計出