【正文】 合肥市商品房市場需求較為旺盛。蜀山、包河、經(jīng)濟(jì)、新站四個區(qū)成交量較大，廬陽區(qū)和高新區(qū)成交量都有很大的回升，濱湖區(qū)的成交量也不容忽視。高新區(qū)區(qū)域面積較小，市場供應(yīng)量較少，價格偏高，成交量一直較低，新站區(qū)是合肥市重點發(fā)展的幾個區(qū)域，其面積也較大，這兩年站北區(qū)域被大面積的開發(fā)，供應(yīng)量較多，價格較低，成交量明顯較高。合肥市主要區(qū)域住宅成交量月度環(huán)比分析縱觀高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和新站區(qū)，2007年商品房銷量有很大的提高，特別是2007年9－12月銷售進(jìn)入最旺季，這四個月的銷量均創(chuàng)下各區(qū)的歷史新高，同時這四個月也是合肥市商品房銷售的最旺季，合肥市的銷量在這四個月均達(dá)到或超過100萬平米。2008年3月合肥市區(qū)住宅成交套數(shù)、成交面積和成交金額中，新站區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)和廬陽區(qū)成交面積都比2008年2月有很大幅度的增長。成交量都有很大上升，與1月基本持平。價格分析住宅平均價格環(huán)比分析2007年5月—9月以來，合肥市區(qū)住宅市場未出現(xiàn)大幅度上漲，均價基本穩(wěn)定在3300元/平米，但112月合肥住宅市場均價有較大的上漲，12月達(dá)到3629元/平米，創(chuàng)歷史新高。2008年3月合肥市住宅均價回升至3530元/平米，％，％。但是2008年1－2月間住宅均價大幅下降也與包河區(qū)的低價樓盤大量銷售有關(guān)（在2008年2月的月報中已經(jīng)分析）。由此可以看出，2008年3月合肥市住宅均價與望湖城的銷售有較大關(guān)系，3月合肥市住宅均價還在3500－3600元/平米之間波動，與合肥市真實市場情況不一致，有較大差距。這也與2008年1－3月新增樓盤較少有關(guān)，供應(yīng)量在這三個月較少，造成供需矛盾加劇。2007年511月合肥市新增住宅供應(yīng)量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場在這7個月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場供不應(yīng)求，區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化，這相應(yīng)的引起了合肥市住宅成交均價有較快的增長。3月又出現(xiàn)了波動，但是這種波動只是暫時的，從4月開始住宅供應(yīng)量會有所上升，特別是6月合肥市住宅的供應(yīng)量將會有很大的放量。高新區(qū)住宅均價一直在高位運行，2008年2月有所回落，3月回升到4302元/平米，創(chuàng)歷史新高，％，％，高新區(qū)的均價又回升到合肥市最高點。合肥市住宅均價在10月份后有較大的增長，但廬陽區(qū)并沒有明顯的增長，2008年3月均價增長到3811元/平米，環(huán)比增長3％，％。蜀山區(qū)的均價也有較大的波動，2007年112月曾一度高于3800元/平米，2月有所回升，但是到2008年3月均價回落到3972元/平米，％，但是同比增長12％，蜀山區(qū)均價的波動也是正常的市場反映。區(qū)域價格檔次明顯，價差較大。合肥市總體價格走勢充分說明合肥房地產(chǎn)市場由剛性需求拉動，穩(wěn)步良性上升，市場將以上升為主旋律，不會出現(xiàn)大幅波動,2008年將會增大市場供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場。由于商品房備案的滯后性，4月合肥市商品房的供應(yīng)量會有所增長，但不會增長很多，住宅余量繼續(xù)減少，但速度減緩，預(yù)計4月合肥市住宅供應(yīng)量在60－70萬平米。市場上住宅余量進(jìn)一步減少，這相應(yīng)的引起了高新區(qū)住宅成交均價在2007年有較快的增長，從2007年3月的3654元/平米增長到2008年3月的4302元/平米，％，高新區(qū)均價增長較快。合肥市商品房及土地市場西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，所以高新區(qū)的商品房及住宅成交均價一直居高不下。，％，％，供求比為1：，需求大于供給，供需不平衡。市場上住宅余量在減少，這相應(yīng)的引起了新站區(qū)住宅成交均價在2007年有較快的增長，由2007年3月的3193元/平米增長到2008年3月的3633元/平米，％。市場上住宅余量進(jìn)一步減少。，％，％，供求比為1：，需求大于供給。房價也由2007年3月的3547元/平米增加到2008年3月的3972元/平米，增長了12％，2008年蜀山區(qū)商品房市場勢頭強(qiáng)勁。蜀山區(qū)的商品房市場一直處于合肥市的前列，目前合肥有許多知名高檔樓盤都位于蜀山區(qū)，蜀山區(qū)又是合肥市“141”戰(zhàn)略的西部組團(tuán)的主要區(qū)域，因此蜀山區(qū)的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場會越來越強(qiáng)勢。三、市場化水平分析 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，合肥市房地產(chǎn)市場007年才形成平穩(wěn)增長的供給量，而這種供給量是02－03年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結(jié)果，這種釋放是瞬間釋放，市場競爭及自主調(diào)節(jié)能力較差。四、金融環(huán)境分析主要銀行金融機(jī)構(gòu)216。 交通銀行：合肥市分行有9000萬元審批額度，單筆貸款約40－60天時間，審批速度相對較快；216。非銀行金融機(jī)構(gòu) 非銀行金融機(jī)構(gòu)主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)貸款； 通過對合肥市房地產(chǎn)市場持續(xù)十四個月的持續(xù)跟蹤調(diào)查，分析主流樓盤，通過對主流產(chǎn)品分布特點、價格規(guī)律、產(chǎn)品特征、操作水平、銷售情況進(jìn)行分析，總結(jié)規(guī)律尋找競爭優(yōu)勢。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿(mào)、金融、信息和文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項目的開發(fā)量一直很小。根據(jù)該區(qū)域樓盤開發(fā)情況以及05年前土地供應(yīng)情況分析，05年在這一區(qū)域沒有100畝以上的樓盤供應(yīng)。城市北區(qū)： 小高層、高層逐漸成為產(chǎn)品主體，開發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉(zhuǎn)移 城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域03到04年產(chǎn)品形式由多層為主逐漸轉(zhuǎn)向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤90％產(chǎn)品是小高層、高層。08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤不會超過3個。城市西區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施成熟帶動房地產(chǎn)開發(fā) 城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，特別是潛山路全線通車，使得房地產(chǎn)市場供應(yīng)由高新區(qū)向潛山路沿線轉(zhuǎn)移。在合肥城市西區(qū)有影響力的開發(fā)商是浙江綠城，代表樓盤是綠城桂花園。政務(wù)區(qū)是合肥市未來政治、商貿(mào)中心，近年來發(fā)展迅速，目前已經(jīng)非常成熟，04年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。預(yù)計08年該區(qū)域100畝以上的樓盤供應(yīng)會超過10個，成為合肥市房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主體。城市南區(qū) 延馬鞍山路向南延伸 城市南區(qū)是指一環(huán)以外，沿美菱大道、馬鞍山路沿線的區(qū)域。根據(jù)目前該區(qū)域樓盤開發(fā)進(jìn)度以及開發(fā)商土地儲備情況，該區(qū)域08年已非常成熟的規(guī)模、強(qiáng)大的品牌開發(fā)商為基礎(chǔ),發(fā)展迅速。03年以前這一區(qū)域商品房供應(yīng)很少，區(qū)域需求旺盛，04年開始這一區(qū)域在城市東部的城郊結(jié)合帶商品房供應(yīng)量加大，同時土地供應(yīng)量也加大，預(yù)計08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤會達(dá)到5個。二、產(chǎn)品特征100－130平米戶型為主，戶型設(shè)計風(fēng)格多樣。產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層?？蛻魧Ξa(chǎn)品形式和地域沒有刻意偏好但小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃及景觀設(shè)計成為影響客戶需求及選擇的最重要部分，很多開發(fā)商聘請國外專業(yè)的設(shè)計公司進(jìn)行設(shè)計。小區(qū)相關(guān)教育配套設(shè)施提高很快，小區(qū)智能化功能已經(jīng)非常成熟。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大利潤，大多數(shù)開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，等待房價上漲，獲取最大利潤。 銷售水平參差不齊，整體水平一般。我公司在快速操作、整體銷售能力、客戶意識、團(tuán)隊協(xié)作能力上的競爭優(yōu)勢明顯。住房需求面積：分析： 需求面積100－％，這部分客戶也必將是我們的主要目標(biāo)客戶群。合肥市中心區(qū)域的客戶向四周發(fā)散，可以為周邊樓盤提供30％左右的客戶。合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習(xí)慣就近購房。其中一級資質(zhì)5家，二級56家，三級133家。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，操作手法多種多樣。 我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點，尋找競爭優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃一般均價4300最高/最低41005000產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品設(shè)計方正實用，屋內(nèi)空間利用率高贈送一定的面積和入戶花園產(chǎn)品劣勢公寓公攤偏大 戶型面積大去化率80%空置率/閑置率存量30套左右銷售金額宣傳策略宮寓，非公寓促銷策略一次性98折，按揭99折優(yōu)勢資源區(qū)域配套和品牌銷售抗性面積過大主要客戶群體周邊高新區(qū)企業(yè)和我項目的比較地段：稍差 環(huán)境：等同 規(guī)劃：差 價格：較有優(yōu)勢 品牌：等同 認(rèn)知：稍差 配套：稍差城市風(fēng)景推廣思路：一，營銷活動吸引消費者關(guān)注——“世界大戰(zhàn)”活動；二，生活形態(tài)訴求——MILD生活、居住革命；三，產(chǎn)品優(yōu)勢訴求——房屋使用率、贈送面積、入戶花園；四，項目優(yōu)勢和強(qiáng)調(diào)訴求——高新區(qū)一號；五，產(chǎn)品概念差異化——宮寓，非公寓從以上操作流程可以看出其報廣的運做思路：引爆關(guān)注→軟性宣傳→硬性宣傳→重復(fù)記憶宣傳，主要以合肥晚報和商報為主要媒體。余量住宅類商品房情況截止2008年4月10日城市風(fēng)景可售住宅類商品房價格、套數(shù)及戶型情況：名稱1000以下1000200020002500250030003000350040004500450050005000以上合計一室戶二室戶三室戶181028四室戶