【正文】 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。第二章項目概括2．1研究基礎(chǔ)用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展惠府國用（2003）字第13020100012號惠府國用（2003）字第13020100076號2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：]公共占地：10535平方米銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中：1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元；2．土建、建安設(shè)計工程費(fèi)：28752萬元；3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元；4．營業(yè)稅：2000萬元；5．各類配套工程費(fèi)：532萬元；6．供水增容費(fèi)：120萬元；7．報建手續(xù)費(fèi)：600萬元；8．不可預(yù)見費(fèi)：500萬元；9．投資利息：2000萬元；10．其他費(fèi)用：500萬元。2．2．1研究目的項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。2．2．3研究內(nèi)容房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括：a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素；b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進(jìn)行評價；c、運(yùn)用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進(jìn)度；f、結(jié)合實際情況對項目的投資進(jìn)行財務(wù)分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素；2．2．4主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個案調(diào)查。邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。對影響本項目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。2．3．2項目概括“**廣場”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。2．3．3項目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求?？傋?100戶，可居住人口3800人。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。2．4區(qū)域特點本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?．4．1基本描述本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。2．4．3道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利?！魠^(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通?！舭凑沼嘘P(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。◆文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。◆商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施?！粼摰貕K南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。第三章惠州市商品房需求狀況3．1惠州市基本情況惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。m2／人。m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間?！?，全省排7位（2003年）◆，戶均月收入4750元◆◆空置住房總面積18萬平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)?！舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩績r格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2?！舾叨诵枨髴簦?000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米?！粲匈彿恳庀虻募彝ブ?，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。3．4．3接受商品房的平均價格為1805元／平方米從對消費(fèi)者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。3．4．4主流消費(fèi)面積在100平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。3．5惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。對住房硬件的要求數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，％。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章惠州市商品房供給狀況4．1商品房供給總量及特點惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？凇V西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個個小高潮。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。惠州市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。在政府鼓勵消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。（3）惠州作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會。隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會。第五章個案分析5．1總體供給狀況惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。5．2本類項目的個案分析根據(jù)項目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。5．2．2樓盤建設(shè)以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在這兩個樓盤當(dāng)中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。具體如下表：會所項目配置樓盤君華府健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場5．2．4各樓盤銷售策略在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。5．2．5小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：君華府：優(yōu)勢：1）小區(qū)地理位置好3）配套設(shè)施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。2）小區(qū)地理位置好4）智能化小區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計水平高第六章項目評估6．1**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前