【正文】 種稅費(fèi)： 2500 萬(wàn)元； 4．營(yíng)業(yè)稅： 2020 萬(wàn)元； 5．各類(lèi)配套工程費(fèi)： 532 萬(wàn)元； 6．供水增容費(fèi)： 120 萬(wàn)元； 7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)： 600 萬(wàn)元； 8．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 500 萬(wàn)元； 9．投資利息： 2020 萬(wàn)元； 10．其他費(fèi)用： 500 萬(wàn)元。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì) **廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究 的既定目標(biāo)，惠州市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司專(zhuān)門(mén)成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行初步探討。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。二是專(zhuān)家研討會(huì)。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。 2． 3 項(xiàng)目背景 “ ****廣場(chǎng) ” 位于惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車(chē)站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。 2． 3． 1 發(fā)展商簡(jiǎn)介 惠 州市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2020 年 12 月，前身為惠州市 **經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。經(jīng)過(guò)多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ”概念， 著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶(hù)群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。 2． 3． 4 交通組織 從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 2． 3． 5 建筑功能 項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫(xiě)字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線(xiàn)外綠化，配置煤氣、通訊、有線(xiàn)電視管道。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。從整體項(xiàng)目來(lái)看， **廣場(chǎng)首期尚待 續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)。 廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車(chē)道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè) 分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來(lái)強(qiáng)化各自的特色。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類(lèi)型，建筑組合方式以及建筑與戶(hù)外開(kāi)敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn) 行規(guī)劃的。 ◆ 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組 織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。 ◆ 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車(chē)之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。 2． 4． 4 公共設(shè)施配置 ◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生 600 人，建 筑面積 2500 平方米。 ◆ 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 2． 4． 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線(xiàn)主題綠化帶， 小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。運(yùn)用植物樹(shù)種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。轄區(qū)除龍門(mén)縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中常住人口 萬(wàn)，暫住人口 萬(wàn)人。 2020 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15％、 57％、 28％，根據(jù) “ 配第 克拉克定律 ” ，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 廣東的 21 個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 、 、 、 倍，在全省屬中上等水平。 3． 2 住宅建設(shè)和消費(fèi) 截止 2020 年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為 億元，交易面積 萬(wàn) m2，交易金額 億元，交易宗數(shù) 1148 宗。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展 要求，未來(lái) 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。 ◆人均 萬(wàn)元，全省排 7位（ 2020 年） ◆人均儲(chǔ)蓄存款 萬(wàn)元，戶(hù)均月收入 4750 元 ◆人均居住面積 平方米 ◆空置住房總面積 18萬(wàn)平方米 ◆商品房交易率 59％（ 2020 年） ◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。 ◆低端需求戶(hù)（接受商品房?jī)r(jià)格為 1500－ 2020 元／平方米者）收入 4130元，需求房屋面積均值為 113m2。 ◆高端需求戶(hù)（ 2020－ 2500 元／平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。 ◆有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。近兩年來(lái)惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也 頗為可能。 3． 4． 3 接受商品房的平均價(jià)格為 1805 元／平方米 從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的分析來(lái)看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。 3． 4． 4 主流消費(fèi)面積在 100 平方米以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶(hù)型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。 3． 5． 1 對(duì)住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá) 68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá) 61％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá) ％。 3． 5． 2 對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求 數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂(lè)園。 第四章 惠州市商品房供給狀況 4． 1 商品房供給總量及特點(diǎn) 惠州房地產(chǎn)在 九二、九三年曾與海南?？凇V西北海成為全國(guó)的三大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300多家，演變到目前的 70 多家，買(mǎi)方市場(chǎng)正在逐漸形成。 各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷(xiāo)售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。但總量過(guò)剩并不代表適銷(xiāo)對(duì)路的 房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣(mài)不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶(hù)型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周?chē)h(huán)境差、配套不完善等等原因?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成 為千家萬(wàn)戶(hù)的的大宗消費(fèi)。 （ 2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。 （ 3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 第五章 個(gè)案分析 5． 1 總體供給狀況 惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售的和準(zhǔn)備的銷(xiāo)售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。 5． 2 本類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)案分析 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤(pán)，作為 **廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。 5． 2． 2 樓盤(pán)建設(shè) 以上兩個(gè)樓盤(pán)，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過(guò) 18萬(wàn)平方米，而君華府占地面積為 萬(wàn)平方米。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。碧水灣均價(jià)為 2300 元／ m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。 在這兩個(gè) 樓盤(pán)當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂(lè)園（游戲室）、游泳 池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。銷(xiāo)售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。 碧水灣： 優(yōu)勢(shì)： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 第六章 項(xiàng)目評(píng)估 6． 1 項(xiàng)目概括 **廣場(chǎng)惠州新城江北 27號(hào)小區(qū)，占地面積 平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開(kāi)發(fā)完成 40%。 （ 2） **廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建 設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶(hù)型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶(hù)的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶(hù)在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)住宅戶(hù)戶(hù)座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書(shū)房三房朝陽(yáng)，南北通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。 （ 5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在 **廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。 （ 7） 本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育 為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。 （ 8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， **廣場(chǎng)的房屋銷(xiāo)售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)