【正文】 萬元； 4．營業(yè)稅： 2021 萬元； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 7 5．各類配套工程費(fèi)： 532 萬元； 6．供水增容費(fèi)： 120 萬元； 7．報建手續(xù)費(fèi)： 600 萬元； 8．不可預(yù)見費(fèi)： 500 萬元； 9．投資利息： 2021 萬元； 10．其他費(fèi)用： 500 萬元。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)， HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人 員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點(diǎn)，對項目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選 擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。二是專家研討會。三是計算機(jī)模擬運(yùn)算。 2． 3 項目背景 “ ****廣場”位于 HZ 市江北 27 號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全 市體育文化中心，北通 HZ 火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是 HZ 市走向二十一世紀(jì)，形成大 HZ 城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是 HZ 近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。 2． 3． 1 發(fā)展商簡介 HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 12 月，前身為 HZ 市 **經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù) 實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 9 譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是 HZ 中高收入人士及港澳同胞。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。 2． 3． 4 交通組織 從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 2． 3． 5 建筑功能 項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。從整體項目來看， **廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動式的開發(fā)。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是 HZ 城市連接外界的主要交通要道。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨(dú)立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。 ◆ 區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。 ◆ 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個整體。 2． 4． 4 公共設(shè)施配置 ◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生600 人，建筑面積 2500 平方米。 ◆ 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 2． 4． 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠 化帶，小區(qū) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 12 公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?萬人，其中常住人口 萬，暫住人口 萬人。 2021 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15％、57％、 28％，根據(jù)“配第 克拉克定律”， HZ 市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東 的 21 個市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 、 、 、 倍，在全省屬中上等水平。 3． 2 住宅建設(shè)和消費(fèi) 截止 2021 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元，交易面積 萬 m2，交易金額 億元，交易宗數(shù) 1148 宗。這表明， HZ 市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi) HZ 市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為 HZ 房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。 ◆ 人均 萬元，全省排 7 位（ 2021 年） ◆ 人均儲蓄存款 萬元，戶均月收入 4750 元 ◆ 人均居住面積 平方米 ◆ 空置住房總面積 18 萬平方米 ◆ 商品房交易率 59％（ 2021 年） ◆ 市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。 ◆ 低端需求戶（接受商品房價格為 1500－ 2021 元／平方米者）收入 4130元，需求房屋面積均值為 113m2。 ◆ 高端需求戶（ 2021－ 2500 元／平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。 ◆ 有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。近兩年來 HZ 經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。 3． 4． 3 接受商品房的平均價格為 1805 元／平方米 從對消費(fèi)者購買力的分析來看， HZ 居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。 3． 4． 4 主流消費(fèi)面積在 100 平方米以上 消費(fèi)者在房屋面積 、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。 3． 5． 1 對住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá) 68％， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá) 61％，再次 是地理位置，認(rèn)同比例達(dá) ％。 3． 5． 2 對小區(qū)配套設(shè)施要求 數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。 第四章 HZ 市商品房供給狀況 4． 1 商品房供給總量及特點(diǎn) HZ 房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300 多家，演變到目前的 70 多家，買方市場正在逐漸形成。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平， HZ 市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高 質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個個小高潮。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。 HZ 市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也 倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。 HZ 市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。國家為鼓勵 消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。 （ 3） 伴隨南海石化項目的啟動及 HZ 一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激 HZ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的 將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 第五章 個案分析 5． 1 總體供給狀況 HZ 市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。 5． 2 本類項目的個案分析 根據(jù)項目的可比性原則，我們選取 HZ 市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 **廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。 5． 2． 2 樓盤建設(shè) 以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 萬平方米。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。碧水灣均價為 2300 元／ m2 在付款方式上，大部分是采用一次性付款和 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 18 銀行按揭兩種方式。 在這兩個樓盤當(dāng)中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。銷售對象為 HZ 地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的 吸引力較大。 碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計水平高 第六章 項目評估 6． 1 項目概括 **廣場 HZ 新城江北 27 號小區(qū)，占地面積 平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 （ 2） **廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為 他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。 （ 5） 本項目正南位置為政府?dāng)M建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在 **廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 （ 7） 本項目座落在 HZ 新城區(qū)，集 ***、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。 （ 8） 南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， **廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深 ，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。 因 **廣場分為各個小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。這一定位內(nèi)涵是： ◆ **廣 場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 ◆ **廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù) 7． 2 目標(biāo)客戶 根據(jù)本項目的市場