【正文】 ；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是 HZ 中高收入人士及港澳同胞。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 1． 5HZ 市在珠三角的地位和作用 目前， HZ 是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一 ，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。 未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間， HZ 正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶 HZ，使 HZ 成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。形勢 出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 1994 年至今，是 HZ 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段， HZ 市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破 滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。 1． 2HZ 市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀 HZ 市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個(gè)階段是 1989— 1993 年，第三個(gè)階段是 1994年到現(xiàn)在。 20 多年來， HZ 市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： ◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于 HZ 市國土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù) ，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與 HZ 市建設(shè)委員會(huì)公布的 HZ 市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對比。 HZ 市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。按 HZ 市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑， 2021年底， HZ 市總?cè)丝跒? 萬，其中戶籍人口（常住人口） 萬人，外來人口（暫住人口） 萬人。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的 HZ 是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使 HZ 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起 HZ 市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。 HZ 市區(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320 公里，南與深圳市相隔 80 公里， HZ 市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47海里。 1． 4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海 BP 南海石化項(xiàng)目，首期投資 43 億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷 BP 公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。開發(fā)區(qū) 內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。 第二章 項(xiàng)目概括 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 2． 1 研究基礎(chǔ) 用地單位： HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商： HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱： **廣場 用地位置： HZ 市江北 27 號小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國土證：惠府國用（ 2021）字第 13020210077 號 惠府國用（ 2021）字第 13020210012 號 惠府國用（ 2021）字第 13020210013 號 惠府國用（ 2021）字第 13020210076 號 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證： HZ 市規(guī)字第 337 號（一期） 3．商品房預(yù)售許可證： HZ 房預(yù)許（ 2021） 42 號（一期） 2． 1． 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米，已開發(fā) 40%。主要針對需求，在 HZ 市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2． 4． 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于 HZ 江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36 米路改為 24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的 景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人， 2021 年第五次人口普查時(shí)人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。現(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 m2，居住人口 427 萬，人均 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 13 居住面積為 m2／人。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。消費(fèi)者在購房時(shí)，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 ,其中售給個(gè)人 萬平方米，二 00 三年， 商品房銷售面積 萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、 結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。在銀行按揭上為 8 成 30 年。這類項(xiàng)目在 HZ 的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 6． 3 項(xiàng)目劣勢 （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著 HZ 由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價(jià)一般為均價(jià) 2800 元／平方米。如果以 HZ28 萬家庭計(jì)算，哪么， **廣場的市場容量為： 符合 1 和 2 者為 28 萬 17％ 21％＝ 9996 個(gè)家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17％ 37％＝ 17612 個(gè) 家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17％ 53％＝ 25228 個(gè)家庭 符合上述四個(gè)條件者則為 28 萬 17％ 21％ 37％ 53％＝ 1960 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 則市場容量為 1960 ＝ 588 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。 8． 7 各 類配套工程費(fèi) 本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為 532 萬元，單方成本為 元／平方米。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)?。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看 是可行的。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 31 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。 9． 5． 2 物業(yè)銷售測價(jià)較為保守 本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價(jià)，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了 HZ 市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。由于對本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 10． 2 可行性建議 本項(xiàng)目特指 **廣場的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開發(fā)，對土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來支付土地成本。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進(jìn)度放緩或壓后，使本項(xiàng)目開發(fā)的資金增大； 三 、由于本項(xiàng)目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價(jià)格敏感性分析可知，項(xiàng)目的投資收益率將全大為提高，可見本項(xiàng)目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。 （ 5） 本項(xiàng)目住宅銷售對收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。 （ 2）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對國土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 34 方式為按實(shí)際用地進(jìn)度支付。特別會(huì)對第一階段的啟動(dòng)開發(fā)較為有利?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié) 論及可行性建議表述如下： 10． 1 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價(jià)是 假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目的工程 總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。 9． 2． 1． 7 營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就 是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 28 業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)摹２︻A(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。 9． 2． 1． 4 進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有： 營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額