【正文】 ，消費者能夠接近的平均價格為 2507 元，如下圖。 7． 4 市場容量 估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務，亦是可行性研究的重要內容，在抽樣 調查的問卷中，我們設定以下指標作為推斷市場容量的基礎，同時統(tǒng)計結果附后。 ◆ 近一兩年有購買商品房意向的家庭。調查結果為 17％； ◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調查結果為占購買人士的21％； ◆ 接受江北地段。調查結果占有購房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在 2021 元／平方米以上的。 調查結果占有購房意向家庭的 53％。如果以 HZ28 萬家庭計算，哪么， **廣場的市場容量為： 符合 1 和 2 者為 28 萬 17％ 21％＝ 9996 個家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17％ 37％＝ 17612 個 家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17％ 53％＝ 25228 個家庭 符合上述四個條件者則為 28 萬 17％ 21％ 37％ 53％＝ 1960 個家庭 根據(jù)經驗，并考慮眾多不定因素，上述結果應進一步修正，取修正系數(shù)為 則市場容量為 1960 ＝ 588 個家庭 另一方面，按照建設規(guī)劃， **廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。 第八章 初步成本分析 本章節(jié)所引用的建筑經濟指標、基本技術參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應繳納之稅費、小區(qū)紅線內、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商 提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經過與發(fā)展商進行了有關的商榷，最后得以確認。 本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā) C 區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分 中國管理資訊網 中國管理資訊網 22 一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。 根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準 ，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。 8． 1 項目基本裝修標準 建筑用料說明： 1．屋面 平屋面、坡頂蓋。 2．墻體 外墻磚或高級涂料。 3．外門窗 低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 4．內門窗 預留。 5．地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 8． 3 土地成本 本項目土地成本的總額為 4000 萬元。 按總建筑面積 平方米進行分攤，單方成本為 807 元／平方米。 8． 4 建安成本 本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752 萬元。 總建筑面積 250000 平方 米進行分攤，單方成本為 1150 元／平方米。 8． 5 應繳各種稅費 本項目應繳各種稅費總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元／平方米。 本項目開發(fā)期應繳納稅費包括： ◎土地使用稅 ◎投資方向調節(jié)稅 ◎配套設施建設費 ◎設備及消防供電用電負荷費 中國管理資訊網 中國管理資訊網 23 ◎供水管、網補償費 ◎預算定額管理費 ◎建筑工程監(jiān)理費 ◎建設工程質量監(jiān)督費 ◎建設工程質量監(jiān)督費檢驗費 ◎建設工程安全監(jiān)督費 ◎報建費、建筑許可證費 ◎新型墻體材料保證金 ◎其它稅、費 8． 6 營業(yè)稅 本項目營業(yè)稅為 2021 萬元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 7 各 類配套工程費 本項目各類配套工程費為 532 萬元，單方成本為 元／平方米。 8． 8 供水增容費 本項目供水增容費為 120 萬元，單方成本為 元／平方米。 8． 9 報建手續(xù)費 本項目的報建手續(xù)費為 600 萬元，單方成本為 24 元／平方米。 8． 10不可預見費 本項目的不可預見費用為 500 萬元，單方成本為 20 元／平方米。 8． 11投資利息 本項目的投資利息為 2021 萬元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 12其他費用 中國管理資訊網 中國管理資訊網 24 本項目的其他費用為 500 萬元，單方成本可分攤 20 元／平方米。 第九章 財務效益估算 9． 1 項目開發(fā)前景 根據(jù) HZ 市城市總體規(guī)劃，未來十年 HZ 市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經貿體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。 2．周圍環(huán)境 **廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局， HZ 市行政中心， HZ 市文化體育中心等，是 HZ 新城區(qū)的核心地帶，集 ***、經濟、文化、貿易于一體，各種氛 圍都較好。 3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州 —— 汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。良好的交通網絡：從西側通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內東側、北側分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 4．市場的需求：近年來低迷的房地產市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了 HZ 房地產市場的興旺。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產投資資金聚集的熱點地區(qū)。 9． 2 財務效益初步估算 本項目可供銷售的物業(yè)類型主 要有高尚住宅及機動車室內泊車位。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。 考慮到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設跨期較長，配套設施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設定一定的條件。現(xiàn)將有關的計算過程表述如下： 中國管理資訊網 中國管理資訊網 25 9． 2． 1 計算設定 9． 2． 1． 1 價格水平的假定 依照本項目財務評價的慣例，本 報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入計算，經營成本假設等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計算期內保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。 本項目各類功能物業(yè)的市場測價結果詳見如下所示： 商業(yè)寫字樓： 11305 萬元（ 3500 元／ M2 32300 M2） 商業(yè)住宅： 20262 萬元（ 2200 元／ M2 92100 M2） 商業(yè)商場： 23100 萬元（ 6000 元／ M2 38500 M2） 地下室車庫： 1500 萬元（ 1500 元／ M2 10000 M2） 9． 2． 1． 2 分階段進行財務效益分析的原則 由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進行本次開發(fā)。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。依據(jù)目前的實際情況，我們設定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運作期限的設定 對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設定為第 一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設期內將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在各個核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設進度安排施工計劃。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四 期， 中國管理資訊網 中國管理資訊網 26 各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。 9． 2． 1． 4 進行物業(yè)銷售時預計發(fā)生的稅項及費用 （ 1）按照本地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習慣，在進行物業(yè)銷售時預計須支付的稅項主要有： 營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額 ％計算； 防洪費：按營業(yè)額 ％計算； 地產交易管理費：按交易額 ％計算； 印花稅：按交易額的 ％計算； 其它：按交易額的 ％計算。 上述合計為 322 萬元；以項目總銷售收入 56167 萬元乘以 ％。 本項目銷售稅費一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬元 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 ％計算 ％ 3080 萬元 防洪費：按營業(yè)額 ％計算 % 100 萬元 房地產交易管理費：按交易額 ％計算 % 100 萬元 印花稅：按交易額的 ％計算 % 16 萬元 其它：按交易額的 ％計算 % 22 萬元 （ 2）銷售費用： 1685 萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的 3％計算。 （ 3）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅 費、財務費用等成本費用后，得出銷售利潤，由此計得本項目的所得稅為 萬元（所得稅率為利潤的 33％）。 9． 2． 1． 5 開發(fā)資金運作的設定以及資金籌措原則 第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開 中國管理資訊網 中國管理資訊網 27 發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年 息初步定為 6％。 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。作為低價銷售的一個補償，設定預售樓款可以在籌建期和建設期內回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預售樓款的使用原則進行設定。 （ 1）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經取得了施工許可證，開 始進行主體工程的建設，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設。 （ 2）預售樓款的使用原則設定籌建期內獲得的預售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設，包括繳納各類土地成本和支付有關的開發(fā)費用。本項目在建設開發(fā)期內獲得預售樓款的使用原則設定是：本核算期內的預售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為 6％的 貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內均勻投入的原則計算的本核算期內投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的 50％部分（ 5％＋ 45％＝ 50％），作為下階段的建設開發(fā)資金使用。 9． 2． 1． 7 營業(yè)性公建項目收益的設定 小區(qū)建設涉及到的具有營業(yè)性質的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產生盈利的項目，也就 是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物 中國管理資訊網 中國管理資訊網 28 業(yè)的銷售或項目的經營收益來補償?shù)摹Ｔ诒敬慰尚行匝芯恐?，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。 9． 2． 1． 8 財務指標的選取 本項目經濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結合現(xiàn)時房地產開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經濟效益。參照我國的財會制度，結合現(xiàn)時房地產開發(fā)的實際情況，進行本項目的經濟效益評判。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務效益，詳 見下表： 本項目靜