【正文】 19 理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設 **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。這些目標客戶具備如下特征： ◆ 收入穩(wěn)定。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在 2021 元／平方米以上的。 2．墻體 外墻磚或高級涂料。 8． 5 應繳各種稅費 本項目應繳各種稅費總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元／平方米。 第九章 財務效益估算 9． 1 項目開發(fā)前景 根據(jù) HZ 市城市總體規(guī)劃，未來十年 HZ 市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運作期限的設定 對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設定為第 一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。 9． 2． 1． 5 開發(fā)資金運作的設定以及資金籌措原則 第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。本項目在建設開發(fā)期內(nèi)獲得預售樓款的使用原則設定是：本核算期內(nèi)的預售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項可留待以后各期使用。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務效益，詳 見下表： 本項目靜態(tài)投資效益分析表 序號 項目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費 4000 2． 2 土建、建安設計工程費 28752 2． 3 應繳各 種稅費 2500 2． 4 營業(yè)稅 2021 2． 5 各類配套工程費 532 2． 6 供水增容費 120 2． 7 報建手續(xù)費 600 2． 8 不可預見費 500 2． 9 投資利息 2021 2． 10 其他費用 500 從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯?！捌椒€(wěn)回收”預售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。 （ 3）后期開發(fā)的 資本收益率計算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。 9． 4 項目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當住宅價格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負 10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負 10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標較敏感。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價構成比例略高建筑工程安裝造價 在項目總投資中（不包含財務費用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影 響本項目總成本的主要因素?，F(xiàn)在 HZ 市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預售款各占總投資的三分之一。以目前來看，整個二期項目完成后， **廣場便成為 HZ 較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。充分運用已有的各項技術力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。這樣，整個項目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動第一階段開發(fā)。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進度改為按年度為單 位，在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，以 10％的資本收益率作為本項目被接受的最低基準，則住宅的銷售均價可保持在 2300 元／ m2 的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。因此，應對第一階段開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力。 從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務評價指標上來看，小區(qū)開發(fā)的效益 還需要根據(jù)實際情況進行反復調(diào)整。同時，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關政策的影響仍然非常大，對未來幾年的 HZ 市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。年利率暫定為 6％，按單利計算。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。 9． 2． 1． 8 財務指標的選取 本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟效益。采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設。 本項目銷售稅費一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬元 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 ％計算 ％ 3080 萬元 防洪費：按營業(yè)額 ％計算 % 100 萬元 房地產(chǎn)交易管理費：按交易額 ％計算 % 100 萬元 印花稅：按交易額的 ％計算 % 16 萬元 其它：按交易額的 ％計算 % 22 萬元 （ 2）銷售費用： 1685 萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的 3％計算。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。良好的交通網(wǎng)絡：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 8． 11投資利息 本項目的投資利息為 2021 萬元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 4 建安成本 本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752 萬元。 根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準 ，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 ◆ **廣場為 HZ 居民提供超前的生活空間和居住理想。 （ 6） 本項目與同類住宅小 區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設計合理 3） 配套設施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。 在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為 85 萬平方米。如圖 2 所示。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2021 年 6 月在 HZ 進行的一次抽樣調(diào)查（ HZ 市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明， HZ 市民購買商品房 的基本特點是： ◆ 一次性投資額度為 13 萬元。外貿(mào)進出口總額90 億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎上尋求一種環(huán)境的共性。 ◆ 按照有關規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 10 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。 2． 3． 3 項目總體布局 ****廣場總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南 面設一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為 HZ 新城繁華區(qū)。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。惠陽市改市劃區(qū)，拓展了 HZ 中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現(xiàn)了 HZ 從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。 大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是國 家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，陸域面積 平方公里， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5 海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。 根據(jù)有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加 %至 %，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %，地方財政收入年均增長 %，實際利用外資年均增長 %，外貿(mào)出口總額年均增長 %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 %，人均 GDP 年均增長 %。第一階段， 1978 年到 1988 年是 HZ 市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 HZ 已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 ◆ 總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由 HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴謹測算得出。 HZ 市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū) 。全市總面積 11158 平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。從 1989 年到 1993 年， HZ 市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 %，成功實現(xiàn) 了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。 1． 3HZ 市的區(qū)位條件 HZ 市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。 HZ 作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。BP 公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，