【正文】 圍內(nèi)享有廣闊的資源網(wǎng)絡(luò)，除了在國內(nèi)市場為 集團房地產(chǎn)項目的開發(fā)積聚人氣外，也可以為 集團其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供互補性協(xié)助。 黃興南路西側(cè)為新規(guī)劃的三層商業(yè)用房，東側(cè)為重新裝修、改造后原商業(yè)用房。 其中：地下建筑面積 平方米；地上建筑面積 平方米。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。 ● 消 防部分 ● 消火栓給水系統(tǒng) 自來水管網(wǎng)壓為 ，能夠滿足室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)壓力的要求，所以消火栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。 采暖、通風與空調(diào)系統(tǒng) 該項目采用集中供冷、供熱空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)方式為單風道、變風量全空氣系統(tǒng)。其中 2臺 1600KVA變壓器專門為空調(diào)負荷供電； 4臺 1250KVA配電變壓器為全樓的消 防用電及一般動力、照明負荷供電。 低壓動力線采用銅芯電線套暗管暗敷設(shè)。 ● 有線電視系統(tǒng) 本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)。對于固定客戶、臨時客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對待，又做到了統(tǒng)一管理。 每層 分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 車庫產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排至室外。 資金籌措 該項目資金籌措方案如下表所示： 單位：萬元 序號 項 目 估 算 值 1 自 有 資金 13100. 00 1. 1 自 有 建設(shè)投資 13000. 00 1. 2 自 有 流動資金 100. 00 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 31 2 建設(shè)投 資借款 18557. 99 3 預(yù) 售 款反投資 3694. 87 合 計 35352. 86 如上表所示，該項目資金來源于三個渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 13000 萬元，自有流動資金 100 萬元；②銀行借款 萬元；③銷售款反投資 萬元，該項目一層公建的預(yù)售收入可進行再投資。 總成本費用估算 工資估算 該項目物業(yè)管理人員的年工資總額及福利費 (按工資額的 40%計提 ) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 33 為 萬元。綜合稅費率為 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 34 %。 十一、敏感性分析 該項目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和銷售（經(jīng)營）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟指標的影響程度，分析結(jié)果見 下表： 敏感性分析表 序 號 調(diào)整項目 分析結(jié)果 建設(shè)投資 銷售收入 經(jīng)營成本 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 0 % 年 1 10% % 年 2 10% % 年 3 10% % 年 4 10% % 年 5 10% % 年 6 10% % 年 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項目的技術(shù)經(jīng)濟指標對建設(shè)投資的變化較敏感，對經(jīng)營成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在177。充分利用以上優(yōu)勢，準確地進行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較 可觀的。 進一步落實資金 該項目規(guī)模大，建設(shè)投資達 萬元，如此大規(guī)模的投資，勢必給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運作，該項目達到預(yù)期目標是有保證的。 該項目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運作將有力于推動我國零售業(yè)的發(fā)展；迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局。 靜態(tài)投資收益率分析 投資利潤率： % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 35 投資利稅率： % 資本金凈利潤率： % 根據(jù)靜態(tài)指標也可以看出，該項目有較強的盈利能力。 總成本費用估算詳見附表 4。 該項目建成后還可獲得外墻廣告收入，預(yù)計每個項目的外墻廣告牌收入為 400 萬元 /年。 建設(shè)期利息估算 該項目建設(shè)投資借款總額 萬元，借款年利率 %，建設(shè)期利息 萬元。冷卻塔采用低噪聲型。 形成了立體高效的交通系統(tǒng)。 ● 停車場計算機管理系統(tǒng) 采用計算機停車場管理系統(tǒng)，在停車場 2 個進出口處分別設(shè)置讀驗卡機、信號燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 LED 顯示屏，主控計算機設(shè)出口管 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 27 理室。營業(yè)場所每層配備一定數(shù)量的公用電 話，公用電話為磁卡或 IC卡電話。豎向干線采用二套雙母線，一套雙母線用于一般動力、照明負荷供電；另一套雙母線用于對消防用電負荷供電。 強電工程 ● 變配電設(shè)備工程 該項目用電負荷為一級負荷，由城市電網(wǎng)兩個不同的供電地點引入兩回路 10KV電源，用電負荷 7200KW。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 24 ● 排水系統(tǒng) 該項目雨污分流排出。為了節(jié)約用水，全部循環(huán)使用，按系統(tǒng)循環(huán)水量的 %由生活給水系統(tǒng)補給。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。 垂直交通：地下室至地上四層設(shè) 10 部人行步道（五上，五下）；二層至三層設(shè) 4 部人行步道（二上，二下）， 2 部自動扶梯（一上，一下）；收貨區(qū)設(shè)貨梯 2 部從地下室至地上四層，一層至四層設(shè) 8 個鋼筋混凝土樓梯，其中有 4 個樓梯通往地下室。具體工程進度安排如下： 工程進度安排表 序 號 項目名稱 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 項目立項 2 項目規(guī)劃和方案設(shè)計 3 項目可行性研究報告 4 項目設(shè)計 5 土石 方工程 6 支護工程 7 地下室工程 8 主體工程 9 設(shè)備安裝工程 10 室內(nèi)裝修工程 11 室外裝修工程 12 室外工程 13 竣工驗收 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 20 五、項目的規(guī)模和性質(zhì) 該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業(yè)中心。 四、建設(shè)條件分析和工程進度安排 建設(shè)條件分析 場址選擇 建設(shè)大型商業(yè)項目，能否取得可觀的經(jīng)濟 效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。目前 集團除在大連發(fā)展房地產(chǎn)項目外，其業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸至廣州、北京、長春、成都、 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 18 南京、貴陽和昆明等地，并紛紛成立了經(jīng)營機構(gòu)。 萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 17 架式經(jīng)營，開發(fā)商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的 812%。 永湘街：形成花、鳥、魚的專業(yè)市場。具體設(shè)計如下： 商業(yè)核心 ：以人民路改造為契機，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設(shè)施、電信設(shè)施。友誼名店的規(guī)模，經(jīng)營形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。因此，也為地下一層、地上三層或四層的商城。 隨著 五一廣場商圈 逐步 形成， 市的商業(yè) 格局、 經(jīng)營模式、 檔次、等方方面面 都發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變 。 表 2020 年 市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)綜合指標 單位 :億元 企業(yè)數(shù) （個） 虧 損 企業(yè)數(shù)（個） 總資產(chǎn) 商品銷售收 入 商品銷售 利 潤 利 潤 總 額 一、批發(fā) 89 39 二、零售 31 11 百貨店 4 2 超市 5 4 — 專賣店 9 2 — 0. 其他 13 3 總 計 120 50 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 13 五一廣場商圈分析 五一廣場 自 漢 代 以后一直是 商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。 市商業(yè)環(huán)境分析 市商業(yè)環(huán)境 概況 自古以來， 便是楚南重鎮(zhèn)；至漢以后， 不僅是封王之地，而且 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 12 成為中國南部政治、文化、經(jīng)濟中心；唐宋之后，便形成比較突出 的 商貿(mào)發(fā)達，商賈云集的商業(yè)城市格局， 成為 全國最早的 四大米市 之一，素為江南商品集散中心。目前 城市面積擴大到 了 400 多 平方公里，建城區(qū)面積由解放前的 平方公里發(fā)展到 150 多 平方公里。 工業(yè)以食品、輕紡、電子、機械為支柱產(chǎn)業(yè)，化工、建材、醫(yī)藥、汽車、冶金等工業(yè)也有較好的基礎(chǔ)， 發(fā)展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等 30 個重點產(chǎn)品， 100 多種產(chǎn)品走上國際市場，遠銷 100多個國家和地區(qū)。全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 。 因此，該項目的成功實施，無論是對 還是對 集團都具有極其重要的戰(zhàn)略意義，是一個雙贏的戰(zhàn)略協(xié)作。 市政府預(yù)想建成一個具有較大長度的商業(yè)街。但是，進入新世紀， 市的商業(yè)繼續(xù)進一步提升。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達國家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營選擇方式。入世以后，我國將在 3 年內(nèi)逐步放開分銷領(lǐng)域的進入限制，零售業(yè)將全面迎來開放格局，中國零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。 1998 年， 從上一年度世界 500 強第 7 位，躋身第 4 位，年營業(yè)額為 1392 億美元，利潤 44 億美元。 該集團公司在創(chuàng)造經(jīng)濟效益、壯大自身實 力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻，連續(xù)幾年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建大連市高等學(xué)校、小學(xué)校、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會、大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。 此次項目還包括 購物廣場 等 5 個城市的 四個項目，各地項目均由 集團下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。作 為享有國際盛譽的零售商業(yè)巨子 —— 美國 集團于 1996 年進